CCL微跌待突破 新界區樓價靠穩

【樓市動向】廿年來預算案的巨大轉變

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【大紀元2021年02月26日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.11,按週微跌0.24%。分區指數個別發展,港島及九龍區分別下跌1.82%及1.08%,新界東及新界西分別回升0.51%及1.6%。其餘領先指數繼續窄幅上落,大型單位微升0.06%,中小型單位及大型屋苑分別回調0.29%及0.4%。中原經紀人指數連升九週,最新報66.9,按週再升0.58個百分點。

欽點「黃綠醫生」害人

二手樓價指數繼續在176水平反覆,但代理人情緒指數及銀行股價指數均處於中度擴張水平,意味樓價短期向好。一手樓在新春假期後保持強勢,九龍東Grande Monaco本週開售,發展商加推50個單位,平均呎價達2.47萬。買家趕着於經濟復甦前入市,二手樓成交亦持續反彈,上週未地產代理統計十大屋苑成交量創8年新高。疫苗抵港,市場憧憬經濟重啟,利好有奢侈品特徵的私人樓宇市場,樓價短中期難以下跌。長實投得啟德跑道區最後一幅住宅地皮,單是樓面呎價達1.56萬,預料落成呎價3萬以上,這些供應與絕大部份港人無關。資助房屋板塊繼續以壓縮空間體現以量為策。新一期鑽石山綠置居圖則曝光,最細單位只有150呎。之前柴灣綠置居滯銷,政府不但未有檢討,還繼續推納米單位,重蹈覆轍,浪費資助房屋資源。

另外,第四波疫情擾攘了三個多月仍然反反覆覆,更成為林鄭向中共述職視像會議的痛點。政府隨即藥石亂投,動用巨量人力物力封區封樓,某些地方強檢後不足數日又再強檢,但效果不彰,整體封區確診個案比全民自願檢測比率還低。封區後未有解決環境問題,其他人等自由進入該區,平均近兩成單位無人應們,根本未能有效截斷傳播鏈。當有人批評政府行動勞民傷財,支持政府人士沒有協助政府改善施政,還反問有否更好建議?筆者打個比喻,「黃綠醫生」未有對症下藥不斷拖延醫治,病情惡化,當病人抱怨未能有效治療,還遭反問有否更好的建議?荒唐邏輯莫過於此。從始至終「黃綠醫生」根本不符資格。當某些國家已告訴民眾生活正常化路線圖,那些藥石亂投鼠目寸光者是否該被問責?特區可悲之處就是「黃綠醫生」在極權肯定下胡作非為,港人連基本選擇權都沒有,特區怎不被害至病入膏肓?

稅基狹窄依賴賣地

特區經濟因「反送中」政治風波及武漢肺炎陷入蕭條,失業率飆至7%,產業過分集中,兩成人口活在貧窮線下,如何刺激經濟如何紓困,財政預算案舉足輕重。各國亦不敢怠慢,迅速推出大規模刺激經濟方案。一如以往政府邀請市民踴躍發表意見,宣傳片還以「亞茂整餅」自我幽默一番。相信政府今年收到的意見極多,但諮詢從來都是門面功夫,政府根本不屑一顧。財政司司長陳茂波早已表明要「睇餸食飯」選擇有限。事實上,特區政府多年來「有餸唔願煮」。

政府仍坐擁近九千億盈餘,兩千多億未來基金,八百多億房屋儲備金,各種發展基金以千億計,外匯儲備基金四萬億,錢多的是,若用得其所,大有可為。可是新一份赤字破紀錄的財政預算案,各種惠民措施縮水,連大多政黨支持的失業援助基金都不願承擔,令市民尤其是中產大失所望之餘,亦未見如何令特區經濟走出困局。反之增加股票印花稅卻令恆指應聲急跌近千點。

特區的所謂理財新哲學,就是忽然盈餘破紀錄,忽然赤字破紀錄,原因是稅基極之狹窄,且過份依賴賣地收入及物業相關的印花稅。筆者早於16年在本欄撰文,指特區擴闊稅基刻不容緩,且要趁經濟好景提出交換條件,同時完善稅務結構作為調控樓市手段。多年來政府不但安於現狀,就連已到手的一手空置稅條例草案都主動撤回,放棄重要調控手段。如今經濟不景,更沒有條件提出任何稅制改革,財爺亦表明不會進行任何稅制檢討。

政府預期入不敷支持續五年,受制於基本法量入為出的條文,政府必然從最容易取得收入的途徑下手,就是維持高樓價高地價,改劃並增加地皮價值,推出貴重地皮招標。財政預算案亦露出眉目,政府有意把四幅啟德商業地改劃成豪宅項目。政府不硬着頭皮改革稅制,減低對土地房屋相關收入的倚賴,樓價又怎會回到合理可負擔水平?

從主動承擔到不負責任

今年預算案內的土地及房屋政策令文詳細分析。先談談預算案的大趨勢及轉變。房屋問題乃民生問題的「重中之重」,預算案應協助解決三大問題,包括樓價過高置業困難,高負公屋輪候時間過長,租金支出蠶食中下階層收入。一年的財政預算案難以發揮效用。但連續數年累積的效果應可顯現。到底過去數年來的財政預算案在房屋問題上做了甚麼?總括來說就是賣地及「派糖」,替業主寬免差餉,公屋住戶減免租金。

16年至18年政府推出土地總和可建8.6萬伙,可是18至20年一手成交只得5.2萬個,政府與發展商一同放軟手腳。最大置業的「幫助」就是在政府聲稱沒有任何放寬調控措施的空間之下忽然放寬按揭保險,鼓勵上車人士高價入市,還要交付高額按揭保險費,政府在財政上卻不花一毫。公屋輪候時間上升至5.7年,政府束手無策,慷納稅人之慨花80億發放資助。筆者特意找回97及98年度的財政預算案,看看土地及房屋政策上有甚麼明顯分別。97年預算案指該年落成單位6.3萬伙,未來五年將推出327公頃及262公頃公共房屋及私人土地。

為了協助市民置業,提高印花稅稅階減低印花稅支出。98年預算案設定明確目標,十年內達致七成住戶擁有自置居所,承諾將公營房屋輪候時間由6.5年縮減至3年,又開闢按揭利息開支扣稅新項目。讀者馬上可看到20年來方向的巨大轉變。政權移交之初,土地及房屋政策有明確目標,敢於承擔,敢於改變,對於市民需要有針對性措施,有實質協助有需要人士置業,賣地有短中期透明度及延續性。這幾年來,政府沒有實質措施協助市民上車換樓,印花稅階沒有與時並進,調控措施令換樓困難,土地供應以一年為基礎,地皮供應與實際供應不符,置業主導卻不設立任何指標,資助房屋不承擔責任,並以納稅人金錢彌補自身策略及執行失誤。

為何有如此根本的改變?政權移交之初,一國兩制港人治港高度自治可算是蜜月期,財政預算案還可以民為先,急市民所急。近幾年來中共全面插手特區事務,有系統地摧毁特區經濟體系所依賴的「四大支柱」,即法治精神、公平競爭環境、廉潔政府、資訊自由流通。經濟體系化作政治武器,以國家發展為名,服務中共利益為實,不得對市民作長遠承擔,財政預算案當然如是反映。◇

責任編輯:陳玟綺

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