CCL创21月新高 新界西迫近历史高位

【楼市动向】七大利淡因素孰真孰假?(下)

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【大纪元2021年06月11日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报185.16,按周上升0.36%。分区指数全线上升,港岛、九龙、新界东及新界西分别上升0.74%、0.23%、2.11%及0.33%。其余领先指数个别发展,大型单位回落1.12%,中小型单位及大型屋苑分别回升0.65%及0.7%。中原经纪人指数(CSI)创两年新高,最新报73.97,按周再升0.87个百分点。

癫价是政策失败的铁症

二手楼价创19年9月以来新高,距离历史高位少于3%。七大领先指数上升,是六周以来第三次,代表上升板块全面。当中新界区楼价表现强势,新界东急升2%,指数近两年来首次突破200点大关,新界西连升四周,距离历史高位只差2%,受屯马线本月全线通车刺激,新界区楼价将会继续上升。一手盘抢购狂潮再起。

新世界位于大围的柏傲湾III上周开售331伙,最终收票2.7万,创九七后身高,开售十小时即沽清。大手客优先扫货,有买家以亿元扫六伙,那些买一个单位的只能望门轻叹。市传投资者占三成。一手盘狂潮到底是反映自由市场还是秩序失衡,政府是懵然不知还是明知纵容?看官心里有数。预计本月还有五至六个新盘开售,涉及2,500伙以上,将进一步炒热楼市。未来部分一手向隅客回流二手市场,二手又再升温。除非疫情反弹,楼价将于短期内创新高无可避免。资助房屋亦热火朝天,受新一轮白居二带动下,二手资助房屋成交量飙升,不足两星期已录得近150宗成交,呎价直逼历史高位。

房委会统计数字显示,白居二平均成交金额,由16年300万升至20年的410万,上升37%,跑赢同期私楼30%升幅。特区政府明知增加需求而不大幅增加供应只会推高价格,但运房局局长陈忛还称需要时考虑增加白居二配额。另外,山顶Mount Nicholson 车位成交价达破纪录的1,188万。五月份车位成交量超越千宗,创近三年高位。政府不断呼吁大众使用公共交通工具,车辆登记数字却创新高,车位价飇。中共权贵文化之一就是私家车出入,远离民众,特区在中共管治下这些文化表露无遗。疯癫的车位价格、私楼价格、资助房屋价格,全是特区政府政策失败的铁证。

差异缩窄仍吸引大陆客

上期分析某报文章论及楼市七大利淡因素,当中三个并不成立。第四个理由是大陆客减少,他们宁愿选择外国,一来是特区楼价贵贵,二来特区经济前景不明朗,无法满足新来港的内地精英,且生活费高,富裕一族选择澳洲云云。事实上,中共强力部门横行特区,加上共党安全法,对于中共超级权贵这裹等同中共城市,资产必须搬至更远方为安全。但超级权贵早已被中共紧盯,绝非话走就走,反正他们钱多的是,在特区拥几套豪宅方便出入不是问题,顺道表一表忠,支持特区。对于次一级的中共权贵,虽然特区与中共差异化缩小,但仍然对这班人有足够吸引力,当中包括货币兑换自由、资产买卖自由、楼宇质素、住屋环境、业权时限等,调动资金来港亦较容易,投资回报及价格高昂并非主要考虑因素。特区是大陆客熟悉的市场,买楼相关的税制简单,外国税制复杂,后置税项多,持货成本高,严格针对外来买家甚至限制购买,审查资金来源严格。

这一层的中共权贵数量庞大,足以左右特区住宅需求。对于中共放行来港的“精英”有政治及经济目的,且有监控体系,不是愿来就来,亦不是话走就走。中共将会继续大量派驻“精英”成为“新香港人”,取替现有港人,宣扬中共价值。中共违背中英联合声明,取消一国两制,利用贸易到处威逼其他国家,很多西方国家已经醒觉,中共放行的“精英”,外国将严加审查,非这些“精英”话去就去。较早前有地产代理指特区长期封关,仍有不少大陆客利用受权人方式入市,占新楼成交量一成左右。检疫要求令不少大陆客需求即压,他们正部署通关后来港扫货。大陆客挥之不去,第四个利淡因素又不成立。

政府袖手 楼价越升越有

Demographia 统计报告显示特区连续11年成为全球楼价最难负担的城市,负担比率达20.7年,家庭负债比率升至88%,文章指第五个因素是港人供楼能力已达致极限,还提到楼价跌两至三成,负资产涌现,届时银行“落雨收遮”楼市将陷入死亡漩涡云云。12年梁振英还未上任时已指出楼价负担能力过重,处理乃“重中之重”,当时CCL只有100点左右,今天CCL是185。

黄竹坑上盖I期三万多元尺开售扫光,柏傲湾III被大手买家扫清,明显地楼市已被政权打造成奢侈品市场,与一般大众无关,平均负担能力并不反映权贵、富二代、输入专才的负担能力。政府早已表明长策的目的并不是照顾市民负担能力而是保持楼市稳定,部分调控措施针对的是银行体系稳健,金融稳定早已被推至国家安全层面,楼价大跌政府又怎会袖手旁观?要托市,政府招数何其多。负担能力极限的论点又不成立。

第六个利淡因素指去年第四季开始楼市跌价,楼价表现全球排名51,市场离弃寻找新兴市场云云。实情是踏入第二季楼价不跌反升,市场预期楼价下一束创新高新盘有两三成是投资者入市,富裕人士钟情的豪宅价格跑赢大市,论点不攻自破。

最后一个利淡因素是政府出招,住宅供应预期增加。但事实是解决供应这个“重中之重”已经讲了近十年,政府称多管齐下增加供应。问题的并不是出多少招,而是增加是否足以改善负担能力,未来潜在供应能否说服市场。某建制派基金今年四月发表报告指特区正陷入熟地供应低、房屋落成量低、居住质素低的三低死结,未来四年资助房屋落成量较长策目标落后28%,批评土地开发程序涌肿官僚。观乎政府记录,有什么理由相信政府会改善?再有,政府聚焦的是世纪填海大计“明日大屿”,十多年后才有供应,为保其财务可行性,政府势必维持高楼价以支持高地价。

楼价值迫历史高位,财政司司长陈茂波出席立法会财委会时称市场绝大部分为用家,供楼能力强,楼市从供款能力角度来看安全,又称政府密切注意楼市最新情况,维持楼市稳定健康发展云云。寥寥几句,已清楚表明政府对楼价的取态,政府从不关心负担能力,只在意楼市稳定。坊间有人唱淡楼市,提出七个利淡因素无一成立,楼价还越升越有,权贵争相入市抢货,聪明的读者肯定知道这是甚一回事了。◇

责任编辑:陈玟绮

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