CCL創21月新高 新界西迫近歷史高位

【樓市動向】七大利淡因素孰真孰假?(下)

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【大紀元2021年06月11日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報185.16,按週上升0.36%。分區指數全線上升,港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.74%、0.23%、2.11%及0.33%。其餘領先指數個別發展,大型單位回落1.12%,中小型單位及大型屋苑分別回升0.65%及0.7%。中原經紀人指數(CSI)創兩年新高,最新報73.97,按週再升0.87個百分點。

癲價是政策失敗的鐵症

二手樓價創19年9月以來新高,距離歷史高位少於3%。七大領先指數上升,是六週以來第三次,代表上升板塊全面。當中新界區樓價表現強勢,新界東急升2%,指數近兩年來首次突破200點大關,新界西連升四週,距離歷史高位只差2%,受屯馬線本月全線通車刺激,新界區樓價將會繼續上升。一手盤搶購狂潮再起。

新世界位於大圍的柏傲灣III上週開售331伙,最終收票2.7萬,創九七後身高,開售十小時即沽清。大手客優先掃貨,有買家以億元掃六伙,那些買一個單位的只能望門輕嘆。市傳投資者佔三成。一手盤狂潮到底是反映自由市場還是秩序失衡,政府是懵然不知還是明知縱容?看官心裏有數。預計本月還有五至六個新盤開售,涉及2,500伙以上,將進一步炒熱樓市。未來部份一手向隅客回流二手市場,二手又再升溫。除非疫情反彈,樓價將於短期內創新高無可避免。資助房屋亦熱火朝天,受新一輪白居二帶動下,二手資助房屋成交量飆升,不足兩星期已錄得近150宗成交,呎價直逼歷史高位。

房委會統計數字顯示,白居二平均成交金額,由16年300萬升至20年的410萬,上升37%,跑贏同期私樓30%升幅。特區政府明知增加需求而不大幅增加供應只會推高價格,但運房局局長陳忛還稱需要時考慮增加白居二配額。另外,山頂Mount Nicholson 車位成交價達破紀錄的1,188萬。五月份車位成交量超越千宗,創近三年高位。政府不斷呼籲大眾使用公共交通工具,車輛登記數字卻創新高,車位價飇。中共權貴文化之一就是私家車出入,遠離民眾,特區在中共管治下這些文化表露無遺。瘋癲的車位價格、私樓價格、資助房屋價格,全是特區政府政策失敗的鐵證。

差異縮窄仍吸引大陸客

上期分析某報文章論及樓市七大利淡因素,當中三個並不成立。第四個理由是大陸客減少,他們寧願選擇外國,一來是特區樓價貴貴,二來特區經濟前景不明朗,無法滿足新來港的內地精英,且生活費高,富裕一族選擇澳洲云云。事實上,中共強力部門橫行特區,加上共黨安全法,對於中共超級權貴這裹等同中共城市,資產必須搬至更遠方為安全。但超級權貴早已被中共緊盯,絕非話走就走,反正他們錢多的是,在特區擁幾套豪宅方便出入不是問題,順道表一表忠,支持特區。對於次一級的中共權貴,雖然特區與中共差異化縮小,但仍然對這班人有足夠吸引力,當中包括貨幣兌換自由、資產買賣自由、樓宇質素、住屋環境、業權時限等,調動資金來港亦較容易,投資回報及價格高昂並非主要考慮因素。特區是大陸客熟悉的市場,買樓相關的稅制簡單,外國稅制複雜,後置稅項多,持貨成本高,嚴格針對外來買家甚至限制購買,審查資金來源嚴格。

這一層的中共權貴數量龐大,足以左右特區住宅需求。對於中共放行來港的「精英」有政治及經濟目的,且有監控體系,不是願來就來,亦不是話走就走。中共將會繼續大量派駐「精英」成為「新香港人」,取替現有港人,宣揚中共價值。中共違背中英聯合聲明,取消一國兩制,利用貿易到處威逼其他國家,很多西方國家已經醒覺,中共放行的「精英」,外國將嚴加審查,非這些「精英」話去就去。較早前有地產代理指特區長期封關,仍有不少大陸客利用受權人方式入市,佔新樓成交量一成左右。檢疫要求令不少大陸客需求即壓,他們正部署通關後來港掃貨。大陸客揮之不去,第四個利淡因素又不成立。

政府袖手 樓價越升越有

Demographia 統計報告顯示特區連續11年成為全球樓價最難負擔的城市,負擔比率達20.7年,家庭負債比率升至88%,文章指第五個因素是港人供樓能力已達致極限,還提到樓價跌兩至三成,負資產湧現,屆時銀行「落雨收遮」樓市將陷入死亡漩渦云云。12年梁振英還未上任時已指出樓價負擔能力過重,處理乃「重中之重」,當時CCL只有100點左右,今天CCL是185。

黃竹坑上蓋I期三萬多元尺開售掃光,柏傲灣III被大手買家掃清,明顯地樓市已被政權打造成奢侈品市場,與一般大眾無關,平均負擔能力並不反映權貴、富二代、輸入專才的負擔能力。政府早已表明長策的目的並不是照顧市民負擔能力而是保持樓市穩定,部份調控措施針對的是銀行體系穩健,金融穩定早已被推至國家安全層面,樓價大跌政府又怎會袖手旁觀?要托市,政府招數何其多。負擔能力極限的論點又不成立。

第六個利淡因素指去年第四季開始樓市跌價,樓價表現全球排名51,市場離棄尋找新興市場云云。實情是踏入第二季樓價不跌反升,市場預期樓價下一束創新高新盤有兩三成是投資者入市,富裕人士鍾情的豪宅價格跑贏大市,論點不攻自破。

最後一個利淡因素是政府出招,住宅供應預期增加。但事實是解決供應這個「重中之重」已經講了近十年,政府稱多管齊下增加供應。問題的並不是出多少招,而是增加是否足以改善負擔能力,未來潛在供應能否說服市場。某建制派基金今年四月發表報告指特區正陷入熟地供應低、房屋落成量低、居住質素低的三低死結,未來四年資助房屋落成量較長策目標落後28%,批評土地開發程序湧腫官僚。觀乎政府記錄,有甚麼理由相信政府會改善?再有,政府聚焦的是世紀填海大計「明日大嶼」,十多年後才有供應,為保其財務可行性,政府勢必維持高樓價以支持高地價。

樓價值迫歷史高位,財政司司長陳茂波出席立法會財委會時稱市場絕大部份為用家,供樓能力強,樓市從供款能力角度來看安全,又稱政府密切注意樓市最新情況,維持樓市穩定健康發展云云。寥寥幾句,已清楚表明政府對樓價的取態,政府從不關心負擔能力,只在意樓市穩定。坊間有人唱淡樓市,提出七個利淡因素無一成立,樓價還越升越有,權貴爭相入市搶貨,聰明的讀者肯定知道這是甚一回事了。◇

責任編輯:陳玟綺

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