【楼市动向】土地共享变杂乱无章式发展

CCL新高后回落 七大领先指数偏软

【大纪元2021年08月27日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报190.39,按周回落0.5%。分区指数除新界东反弹1.18%外,港岛、九龙及新界西分别回调0.47%、0.56%及1.8%。其余领先指数亦全线回软,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别下跌0.6%、0.48%及0.55%。中原经纪人指数(CSI)最新报67.33,按周下跌1.6个百分点。

“忠诚者”丑态尽露

二手楼价指数上周创新高后稍稍回落,新界东上周急挫后反弹,其余领先指数偏软。新地位于天水围湿地公园路的Wetland Seasons Bay开售350伙,公开发售302伙,其余招标,公开发售部分录得超额认购35倍,即日沽清。代理指受近日资本市场下跌拖累,大手买家占比减少。宏安地产位与青衣的荟蓝加推32伙,平均呎价已调升至2.55万。二手成交反弹,未受一手新盘影响。由于恒生指数累积不少跌幅,对楼市有一定影响,预计楼价有短中期反复横行。

资助房屋单位越细呎价越贵,超过30年的屯门良景邨一个153呎已补地价公屋单位,已平均呎价1.57万卖出,呎价贵绝屯门区。另外,中共人大常委会暂不表决将《反外国制裁法》纳入基本法附件三的草案,行会召集人陈智思相信中央积极听取意见云云。不知陈氏所指的是谁的意见?草案未被表决之前,先是中共喉舌大事铺张,特区官员争相献媚,林郑直言应该落实反制措施,还有一班政客不断叫嚣支持法案,商界表达的各种忧虑不被理会。

政府还多次向传媒清楚表明政府提交的建议是支持立法程序,政府新闻网数日前又特意出文章,指法案保护企业发展利益云云,如今中共暂不表决,按照政府逻辑,起非失去保护企业发展利益的工具?又未闻议员出来弹劾政府保护企业不力。中共暂缓表决等同直接否决特区政府的建议。事件全面暴露特区官员丑态,在新治港模式下,不是滋养一班唯唯诺诺的献媚者,就是培养一众表里不一,向外讲一套,内里另做一套,的所谓“忠诚者”。

回到土地及房屋政策,中共官员豪言未来不会再有笼屋、㓥房,年轻人可告别住房难的问题,特区官员又争相附和,信誓旦旦。靠这班“忠诚者”解决“重中之重”,怪不得单是解决㓥房这个耻辱都要延续至2049。

公私合营非短中期计划

发展商数十年来以低价购入农地,单是五大本地发展商已持有近1,100公顷农地。发展商囤积农地的目的是以申请改划的方式为土地增值,将农地作其他发展用途,赚取极高回报。政府本可利用先规划后收地的方式,然后用尚方宝剑《收回土地条例》,兴建资助房屋又或用作公众用途,政府只需赔偿合理价钱,一般都不超过千元一呎。

中共官员表明要解决房屋问题,各发展商和议,又称要捐地,可是政府却以害怕司法复核,17年提出以公私合营的方式发展私人农地。经土地供应专责小组纳入短中期选项,在18年施政报告正式立项,随着19年2月政府全面接纳小组报告正式成为政策。计划目的旨在由政府提供基建,释放农地以增加短中期土地供应,预期10年内可释放150公顷土地。

之后,政府再用一年多敲定计划框架,重点包括成立顾问小组建议并由行政会议审批项目,最少七成面积用于兴建资助房屋,设定土地面积上下限,禁止利用生态敏感地带等等,并设三年申请时限。上月底发展局公布收到首宗申请,南丰申请将大埔露辉路与汀角路交界处3.2公顷兴建1,149个资助房屋及5百个私人单位。

八月初,政府再接获两份占地更大的申请,分别位于元朗南生围5.9公顷共4,100个单位,及大埔林锦公路19.3公顷,供应超过1.2万个单位,若果全部落实,可供应额外1.2万个资助房屋单位。听似大好事,但实情并不简单。按照现有程序,即使一切顺利,单是审批改划,土地平整需六至七年时间,真正有单位落实超过十年,绝对不是政府所称的短中期。笔者曾于本栏批评计划十年内实质供应为零,不幸又言中。

计划变成分享政府土地

仔细研究各申请后更令人难以乐观。三宗申请不谋而合,皆将政府土地纳立发展计划之中,汀角路计划占比高达41%,南生围计划占33%,林锦公路计划占比较低但亦有13%。发展商可谓棋高一着,纳入额外政府土地后,可建楼面增多,就可令只占三成私人房屋回报提高。政府的申请指引原则是利用私人农地,并无提及可使用政府土地。政府接受申请,启动审批程序,就必须向市民交代为何接受偏离政策方向的申请,是否政策已改,顾问小组有否超出审批权限等问题。

原本定立七三比例明显没有考虑占用政府用地,发展商用这样的形式明显是借助政府用地兴建公营房屋,大有取巧之嫌,七三比例将如何理解?汀角路计划提出占用政府土地超过四成,若标准不明,各计划占比不一,政府按甚准则审批?若高比计划获批,岂非鼓励发展商占用更多政府土地?到底计划是释放私人农地还是分享政府土地?南生围计划虽然占政府土地比例较低,但位处于湿地缓冲区,且正正就在湿地保育区界限旁边。发展高楼大厦与周边极不协调,亦对生态带来一定影响。

合营计划订明禁止使用生态敏感地带,申请者偏偏就在最贴近敏感地带的位置建屋,摆明挑战政府底线。先例一开,发展商势必长驱直进,大肆向湿地缓冲区开刀。请问设立湿地缓冲区的意义何在?可以预期审批将非常复杂,随时要纠缠数年,无法于短中期增加实际供应。更宏观的问题是“公私合营”计划并不是以规划先行,而是由发展商主导,以斩件式进行。政府负责兴建基建及各种道路设施,不能单考虑一个项目,而是要考虑整区规划。若以单一项目进行,基建经济效率降低,而且浪费各种审批程序及资源。发展商先入为主,将影响该区整体规划,令将来规划增加难度。

“土地共享”计划从第一步开始就是错脚,既达不到短中期增加供应,又让地产商主导发展,将规划零碎化,现在还意图分享政府土地。再深入一层,若政府与发展商在计划上不断拉锯,岂非又是另外一个政商合演拖延供应的戏码?在民众没有话语权的今天,请问拖延供应最大的特益者是谁?大量农地为何偏偏选择发展保育区旁边?某建制基金会正鼓励研究发展湿地缓冲区,莫非又是另一个巧合?看官只要将这一切串联,不难看穿这个林郑提出的“土地共享”计划是什么葫芦卖什么药了。◇

责任编辑:陈玟绮

 

相关新闻
【楼市动向】预告“假大空”破顶潮来临
【楼市动向】九年“重中之重”为何问题未解?
【楼市动向】㓥房耻辱再延长28年
【楼市动向】楼市与97年截然不同
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论