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房屋转售获利略减 但仍高于40万元

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【大纪元2022年05月26日讯】(记者李扪心综合报导)尽管房价开始下跌,大多数房主仍可以通过转售房屋获得高额利润,但预计这种趋势将会缓慢转变。

房地产数据分析公司CoreLogic NZ 最新的“痛苦和收益”(Pain & Gain)报告发现,房屋转售的盈利已经开始减少,但其中位数仍超过40万元。

在截至 2022 年 3 月的3个月中,高达99.1% 的物业转售价格高于之前购买价格,从而产生了毛利或收益,这略低于 2021 年第四季度的 99.3%。

按差价数额计算,转售利润中位数也从 2021 年第四季度创记录高点的43.5万元,小幅下降至40.6万元,虽然减少了2.9万元,但仍是该数据26 年历史上的第二高利润。

就在两年前,即 2020 年第一季度大瘟疫之前,全国转售收益中位数衹有。23.4万元。

CoreLogic NZ的首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森(Kelvin Davidson)表示,虽然目前的变化还不明显,但未来几个季度这种趋势可能会变得更加清晰。

戴维森说:“尽管随着市场整体放缓,数据已经走软,但下降幅度很小,我们可能需要一段时间才能看到转售盈利更大幅度下降。毫无疑问,这些数字在收益的频率和规模上都仍然很强劲。

“在出售前拥有房产7~10 年的人。将不可避免地获得毛利润,即使市场价格从最近的周期性峰值下降了一些。

在主要中心地区,奥克兰和惠灵顿物业转售的毛利润比例降幅最大;而基督城(99.5%)和达尼丁(99.7%)环比都没有变化;在汉密尔顿和陶朗加,转售盈利实际上增加了,所有交易都为卖家带来了利润。

然而,戴维森说,对于许多自住房主来说,转售收益并不是一笔意外之财,因为他们通常只会被重新投入到下一个房产中以旧换新,并可能因此背上更大的房屋贷款。

“除非他们缩小规模或搬到更便宜的地方,”他说。

中位房产持有期

在整个新西兰,2022 年第一季度获得转售毛利的房产的平均拥有年限为7.5 年,略高于去年第四季度的7.2 年,与过去两年记录的7~7.5 年的典型范围一致。

而对于转售亏损,中位持有期为1.8 年,低于上一季度的2.5 年。戴维森说:“这是自2008 年第三季度以来,转售亏损的最短中位持有期。而短期持有往往与环境的意外变化有关,这凸显了在近期强劲的市场中,只有少数不得不承担亏损的“压力”销售。

然而,戴维森表示,如果转售亏损在未来几个季度变得更加普遍,这并不令人意外。

“随着利率上升,更多的业主可能被迫进行短期持有、亏损的转售。因为总租金收益率仍然很低,监管和抵押成本则在上升,资本收益蒸发,甚至变成账面损失。其中一些所有者可能正在寻求巩固/降低债务水平,并可能愿意为此降低销售价格。

在主要中心中,基督城的转售收益持有期最长,为9年,转售损失持有期则最短,为0.6 年。

公寓比房屋转售更难盈利

自 2021 年第一季度以来,房屋的盈利转售率一直保持在 99% 以上,目前为 99.4%,略低于第四季度创记录的 99.5%。相比之下,10年前,只有80-85% 的房屋转售获得了收益。

公寓的转售盈利占比下降幅度更大,下降了超过三个百分点,至 91.1%。

然而,戴维森表示,“在过去的不同阶段,我们有时会有大约 50% 的公寓因转售而亏损,例如 2008 年,直到2019 年,这一份额才上升了15-20%。

所有者类型

在 2022 年第一季度,自住业主和投资者在转售中的毛利润份额仍然很高,但自住业主在本季度的跌幅更大。

自住业主在高于原始购买价格的转售中所占的份额,从去年第四季度的 99.5% 下降至今年第一季度的 99.2%,而投资者在转售中盈利的比例,环比保持不变,为 99.2%。

“鉴于大多数人在拥有多年房产的情况下,已经积累了巨大的‘账面’收益,因此房价下跌对多年所有权积累的资本收益产生重大影响,还需要时间。”戴维森说。

高价房和低价房价格均下跌

根据房地产估值和数据公司 Quotable Value(QV)的最新数据,从市场底部开始的房价下跌,现在也蔓延到了高端房产。

QV 四分位指数显示,在截至4月底季度,全国主要中心的高价房和低价房的房价均有所下降,分别平均下降 1.2% 和 1.7%,而平均房价下降 1%。

所谓的四分位,是指把所有售卖房屋按价格从高到低分成4份,房价最高的四分之一房产为高价房;房价最低的四分之一房产为低价房。

QV 总经理大卫‧内格尔(David Nagel)表示,这是自 2020 年全国封锁结束以来,高价房首次没有任何价格增长,同时,低价房上个月出现两年多来的首次下跌。

“从贷款收紧开始,从低价房市场端减少——主要是由于利率迅速上升、负担能力限制和贷款标准的显着收紧——现在开始对房价更高房产产生影响,“他说。

“尽管本季度房价最大跌幅中有十分之七发生在低端市场,但是越来越多的主要中心在市场两端的房价都在下降。”

这一趋势在惠灵顿的上哈特(Upper Hutt)最为明显,在截至 4 月底的三个月内,高价房房价下降了 6.3%,这与前4个季度的平均正增长幅度相同;低价房下跌了7.2%。

同样在奥克兰中区,高价房房价在截至 4 月底的3个月内下降了 3.4%,而在截至 1 月底的3个月内却录得 7.7% 的正增长。

但本季度最大的低价房房价下跌发生在奥克兰南部的Papakura,下跌-10.8%,接下来是达尼丁,-8.1%,以及赫特市高价房-8.2%。

“今年的前四个月与去年最后四个月差别很大。那时,新西兰的主要中心都没有出现任何负增长;除了方格瑞Whangarei、基督城和因弗卡吉尔(Invercargill),但现在他们中的大多数地区,都有可能在未来几个月加入它们的行列,”内格尔说。

“虽然短期内很难看到情况好转,但房地产价格暴跌的可能性仍然相对较低。即使下跌幅度加大,但过去三、四个月的负增长,仍然只回到去年11 月或 12 月的全国房价水平。”

责任编辑:筱康

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