【大纪元2022年05月26日讯】（记者李扪心综合报导）尽管房价开始下跌，大多数房主仍可以通过转售房屋获得高额利润，但预计这种趋势将会缓慢转变。
房地产数据分析公司CoreLogic NZ 最新的“痛苦和收益”（Pain & Gain）报告发现，房屋转售的盈利已经开始减少，但其中位数仍超过40万元。
在截至 2022 年 3 月的3个月中，高达99.1% 的物业转售价格高于之前购买价格，从而产生了毛利或收益，这略低于 2021 年第四季度的 99.3%。
按差价数额计算，转售利润中位数也从 2021 年第四季度创记录高点的43.5万元，小幅下降至40.6万元，虽然减少了2.9万元，但仍是该数据26 年历史上的第二高利润。
就在两年前，即 2020 年第一季度大瘟疫之前，全国转售收益中位数衹有。23.4万元。
CoreLogic NZ的首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）表示，虽然目前的变化还不明显，但未来几个季度这种趋势可能会变得更加清晰。
戴维森说：“尽管随着市场整体放缓，数据已经走软，但下降幅度很小，我们可能需要一段时间才能看到转售盈利更大幅度下降。毫无疑问，这些数字在收益的频率和规模上都仍然很强劲。
“在出售前拥有房产7～10 年的人。将不可避免地获得毛利润，即使市场价格从最近的周期性峰值下降了一些。
在主要中心地区，奥克兰和惠灵顿物业转售的毛利润比例降幅最大；而基督城（99.5%）和达尼丁（99.7%）环比都没有变化；在汉密尔顿和陶朗加，转售盈利实际上增加了，所有交易都为卖家带来了利润。
然而，戴维森说，对于许多自住房主来说，转售收益并不是一笔意外之财，因为他们通常只会被重新投入到下一个房产中以旧换新，并可能因此背上更大的房屋贷款。
“除非他们缩小规模或搬到更便宜的地方，”他说。
中位房产持有期
在整个新西兰，2022 年第一季度获得转售毛利的房产的平均拥有年限为7.5 年，略高于去年第四季度的7.2 年，与过去两年记录的7～7.5 年的典型范围一致。
而对于转售亏损，中位持有期为1.8 年，低于上一季度的2.5 年。戴维森说：“这是自2008 年第三季度以来，转售亏损的最短中位持有期。而短期持有往往与环境的意外变化有关，这凸显了在近期强劲的市场中，只有少数不得不承担亏损的“压力”销售。
然而，戴维森表示，如果转售亏损在未来几个季度变得更加普遍，这并不令人意外。
“随着利率上升，更多的业主可能被迫进行短期持有、亏损的转售。因为总租金收益率仍然很低，监管和抵押成本则在上升，资本收益蒸发，甚至变成账面损失。其中一些所有者可能正在寻求巩固/降低债务水平，并可能愿意为此降低销售价格。
在主要中心中，基督城的转售收益持有期最长，为9年，转售损失持有期则最短，为0.6 年。
公寓比房屋转售更难盈利
自 2021 年第一季度以来，房屋的盈利转售率一直保持在 99% 以上，目前为 99.4%，略低于第四季度创记录的 99.5%。相比之下，10年前，只有80-85% 的房屋转售获得了收益。
公寓的转售盈利占比下降幅度更大，下降了超过三个百分点，至 91.1%。
然而，戴维森表示，“在过去的不同阶段，我们有时会有大约 50% 的公寓因转售而亏损，例如 2008 年，直到2019 年，这一份额才上升了15-20%。
所有者类型
在 2022 年第一季度，自住业主和投资者在转售中的毛利润份额仍然很高，但自住业主在本季度的跌幅更大。
自住业主在高于原始购买价格的转售中所占的份额，从去年第四季度的 99.5% 下降至今年第一季度的 99.2%，而投资者在转售中盈利的比例，环比保持不变，为 99.2%。
“鉴于大多数人在拥有多年房产的情况下，已经积累了巨大的‘账面’收益，因此房价下跌对多年所有权积累的资本收益产生重大影响，还需要时间。”戴维森说。
高价房和低价房价格均下跌
根据房地产估值和数据公司 Quotable Value（QV）的最新数据，从市场底部开始的房价下跌，现在也蔓延到了高端房产。
QV 四分位指数显示，在截至4月底季度，全国主要中心的高价房和低价房的房价均有所下降，分别平均下降 1.2% 和 1.7%，而平均房价下降 1%。
所谓的四分位，是指把所有售卖房屋按价格从高到低分成4份，房价最高的四分之一房产为高价房；房价最低的四分之一房产为低价房。
QV 总经理大卫‧内格尔（David Nagel）表示，这是自 2020 年全国封锁结束以来，高价房首次没有任何价格增长，同时，低价房上个月出现两年多来的首次下跌。
“从贷款收紧开始，从低价房市场端减少——主要是由于利率迅速上升、负担能力限制和贷款标准的显着收紧——现在开始对房价更高房产产生影响，“他说。
“尽管本季度房价最大跌幅中有十分之七发生在低端市场，但是越来越多的主要中心在市场两端的房价都在下降。”
这一趋势在惠灵顿的上哈特（Upper Hutt）最为明显，在截至 4 月底的三个月内，高价房房价下降了 6.3%，这与前4个季度的平均正增长幅度相同；低价房下跌了7.2%。
同样在奥克兰中区，高价房房价在截至 4 月底的3个月内下降了 3.4%，而在截至 1 月底的3个月内却录得 7.7% 的正增长。
但本季度最大的低价房房价下跌发生在奥克兰南部的Papakura，下跌-10.8%，接下来是达尼丁，-8.1%，以及赫特市高价房-8.2%。
“今年的前四个月与去年最后四个月差别很大。那时，新西兰的主要中心都没有出现任何负增长；除了方格瑞Whangarei、基督城和因弗卡吉尔（Invercargill），但现在他们中的大多数地区，都有可能在未来几个月加入它们的行列，”内格尔说。
“虽然短期内很难看到情况好转，但房地产价格暴跌的可能性仍然相对较低。即使下跌幅度加大，但过去三、四个月的负增长，仍然只回到去年11 月或 12 月的全国房价水平。”
责任编辑：筱康
