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房屋轉售獲利略減 但仍高於40萬元

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【大紀元2022年05月26日訊】(記者李捫心綜合報導)儘管房價開始下跌,大多數房主仍可以通過轉售房屋獲得高額利潤,但預計這種趨勢將會緩慢轉變。

房地產數據分析公司CoreLogic NZ 最新的「痛苦和收益」(Pain & Gain)報告發現,房屋轉售的盈利已經開始減少,但其中位數仍超過40萬元。

在截至 2022 年 3 月的3個月中,高達99.1% 的物業轉售價格高於之前購買價格,從而產生了毛利或收益,這略低於 2021 年第四季度的 99.3%。

按差價數額計算,轉售利潤中位數也從 2021 年第四季度創記錄高點的43.5萬元,小幅下降至40.6萬元,雖然減少了2.9萬元,但仍是該數據26 年歷史上的第二高利潤。

就在兩年前,即 2020 年第一季度大瘟疫之前,全國轉售收益中位數衹有。23.4萬元。

CoreLogic NZ的首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森(Kelvin Davidson)表示,雖然目前的變化還不明顯,但未來幾個季度這種趨勢可能會變得更加清晰。

戴維森說:「儘管隨著市場整體放緩,數據已經走軟,但下降幅度很小,我們可能需要一段時間才能看到轉售盈利更大幅度下降。毫無疑問,這些數字在收益的頻率和規模上都仍然很強勁。

「在出售前擁有房產7~10 年的人。將不可避免地獲得毛利潤,即使市場價格從最近的周期性峰值下降了一些。

在主要中心地區,奧克蘭和惠靈頓物業轉售的毛利潤比例降幅最大;而基督城(99.5%)和達尼丁(99.7%)環比都沒有變化;在漢密爾頓和陶朗加,轉售盈利實際上增加了,所有交易都為賣家帶來了利潤。

然而,戴維森說,對於許多自住房主來說,轉售收益並不是一筆意外之財,因為他們通常只會被重新投入到下一個房產中以舊換新,並可能因此背上更大的房屋貸款。

「除非他們縮小規模或搬到更便宜的地方,」他說。

中位房產持有期

在整個新西蘭,2022 年第一季度獲得轉售毛利的房產的平均擁有年限為7.5 年,略高於去年第四季度的7.2 年,與過去兩年記錄的7~7.5 年的典型範圍一致。

而對於轉售虧損,中位持有期為1.8 年,低於上一季度的2.5 年。戴維森說:「這是自2008 年第三季度以來,轉售虧損的最短中位持有期。而短期持有往往與環境的意外變化有關,這凸顯了在近期強勁的市場中,只有少數不得不承擔虧損的「壓力」銷售。

然而,戴維森表示,如果轉售虧損在未來幾個季度變得更加普遍,這並不令人意外。

「隨著利率上升,更多的業主可能被迫進行短期持有、虧損的轉售。因為總租金收益率仍然很低,監管和抵押成本則在上升,資本收益蒸發,甚至變成賬面損失。其中一些所有者可能正在尋求鞏固/降低債務水平,並可能願意為此降低銷售價格。

在主要中心中,基督城的轉售收益持有期最長,為9年,轉售損失持有期則最短,為0.6 年。

公寓比房屋轉售更難盈利

自 2021 年第一季度以來,房屋的盈利轉售率一直保持在 99% 以上,目前為 99.4%,略低於第四季度創記錄的 99.5%。相比之下,10年前,只有80-85% 的房屋轉售獲得了收益。

公寓的轉售盈利占比下降幅度更大,下降了超過三個百分點,至 91.1%。

然而,戴維森表示,「在過去的不同階段,我們有時會有大約 50% 的公寓因轉售而虧損,例如 2008 年,直到2019 年,這一份額才上升了15-20%。

所有者類型

在 2022 年第一季度,自住業主和投資者在轉售中的毛利潤份額仍然很高,但自住業主在本季度的跌幅更大。

自住業主在高於原始購買價格的轉售中所占的份額,從去年第四季度的 99.5% 下降至今年第一季度的 99.2%,而投資者在轉售中盈利的比例,環比保持不變,為 99.2%。

「鑑於大多數人在擁有多年房產的情況下,已經積累了巨大的『帳面』收益,因此房價下跌對多年所有權積累的資本收益產生重大影響,還需要時間。」戴維森說。

高價房和低價房價格均下跌

根據房地產估值和數據公司 Quotable Value(QV)的最新數據,從市場底部開始的房價下跌,現在也蔓延到了高端房產。

QV 四分位指數顯示,在截至4月底季度,全國主要中心的高價房和低價房的房價均有所下降,分別平均下降 1.2% 和 1.7%,而平均房價下降 1%。

所謂的四分位,是指把所有售賣房屋按價格從高到低分成4份,房價最高的四分之一房產為高價房;房價最低的四分之一房產為低價房。

QV 總經理大衛‧內格爾(David Nagel)表示,這是自 2020 年全國封鎖結束以來,高價房首次沒有任何價格增長,同時,低價房上個月出現兩年多來的首次下跌。

「從貸款收緊開始,從低價房市場端減少——主要是由於利率迅速上升、負擔能力限制和貸款標準的顯著收緊——現在開始對房價更高房產產生影響,「他說。

「儘管本季度房價最大跌幅中有十分之七發生在低端市場,但是越來越多的主要中心在市場兩端的房價都在下降。」

這一趨勢在惠靈頓的上哈特(Upper Hutt)最為明顯,在截至 4 月底的三個月內,高價房房價下降了 6.3%,這與前4個季度的平均正增長幅度相同;低價房下跌了7.2%。

同樣在奧克蘭中區,高價房房價在截至 4 月底的3個月內下降了 3.4%,而在截至 1 月底的3個月內卻錄得 7.7% 的正增長。

但本季度最大的低價房房價下跌發生在奧克蘭南部的Papakura,下跌-10.8%,接下來是達尼丁,-8.1%,以及赫特市高價房-8.2%。

「今年的前四個月與去年最後四個月差別很大。那時,新西蘭的主要中心都沒有出現任何負增長;除了方格瑞Whangarei、基督城和因弗卡吉爾(Invercargill),但現在他們中的大多數地區,都有可能在未來幾個月加入它們的行列,」內格爾說。

「雖然短期內很難看到情況好轉,但房地產價格暴跌的可能性仍然相對較低。即使下跌幅度加大,但過去三、四個月的負增長,仍然只回到去年11 月或 12 月的全國房價水平。」

責任編輯:筱康

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