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升息不够阻挡房价飙升 还需增加供给

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【大纪元2022年05月28日讯】(大纪元记者李欧综合报导)今天美国住房价格会如此飙涨,房源的不足是一大主因,就如同通货膨胀率高达40年来的最高,但要降低通胀率,单靠升息似乎已经不够,因为全球整个食物、能源等各种原料的供应链都面临困难。如今利率高涨,但房价下降缓慢,依然反映出房源的供给相当紧缺。

根据全美房地产经纪人协会(NAR)的首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)表示,住房短缺最严重的时期正在结束,但供需之间的市场平衡仍有一段距离。4月份新屋开工总量为172万套,同比增长14.6%。

市场供需难以平衡

NAR的劳伦斯表示,这一增长是由多户住宅建设的强劲活动推动的,主要是公寓楼,其年化单位产量达到了62.4万套,是近40年来的最高水平。单户住宅开工量连续第二个月下降,为110万套。

5月18日更新的美国新房建造数量。(美国人口普查局提供)

建筑商正在应对更高的抵押贷款利率,并追逐租金上涨,购房者减少,更多租房者被迫续租。甚至在利率上升之前,公寓空置率就处于历史低位,因此,租金也在加速上涨。另外,在一定程度上重返办公室也推动了高楼集中的城市生活。

3月份的待售房屋库存基本上仍处于历史最低水平,市场上的房屋不足100万套。在疫情之前,市场上有大约150万套房屋。劳伦斯认为,即使在过去两年的大幅飙升之后,房屋销售有望恢复到疫情前的水平,但库存也不会回到疫情前的状态。这意味着鉴于供需失衡,未来几个月房价还将进一步推高,尽管幅度不大。

上市房源在四月增加21%

NAR的高级经济学家兼预测总监,纳迪亚・伊凡洁洛(Nadia Evangelou)观察表示,由于投资者对经济感到担忧,抵押贷款利率从最近的反弹中稍作喘息。跟随10年期国债收益率走势,30年期固定抵押贷款利率从前一周的5.3%降至5.25%。

同时,她认为,房屋库存显示出可喜的迹象。在春季和夏季,待售房屋的库存通常会增加。具体而言,与二月份相比,四月份的库存通常平均增加9%。然而,今年四月份的库存进一步增加了21%。据NAR称,待售房屋数量已增至100万套以上。

二手房源的新上市量在5月15日的4周期间,比一个月前增长了15%,而去年同期增长了 7.8%。(Redfin提供)

虽然5月和7月通常是最繁忙的两个上市月份,但预计未来几个月市场上将有更多房屋可供出售。因此,这些额外的房源可能会帮助潜在买家在利率仍处于历史(相对)低位时找到房屋。

房地美首席经济学家山姆・哈特(Sam Khater)表示:“经济的不确定性正在导致抵押贷款利率波动。因此,购买需求正在减弱,房屋建筑商的情绪已降至近两年来的最低水平。建筑商也在应对成本上升的问题。意味着这种(趋弱)势态很可能会持续下去。”

远远落后的新建房数量

根据房地美的数据,美国短缺大约400万户家庭。房地产网站Redfin的首席经济学家,戴若・菲尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示,在2010年代建造的房屋比追溯到1960年代的任何其它十年都少。她说,由于限制性的土地区分法,我们没有在一些最理想的居住地充分利用土地。

菲尔韦瑟说:“因为我们没有足够的房子,房子的价格或多或少反映了有钱人愿意支付多少。”简而言之:如果一个城市有1万套待售房屋,但有3万户家庭正在寻求购买房屋,那么只有最富有的三分之一的家庭能够购买。其他三分之二的人在尝试竞争时会输掉比赛,因为他们没有足够多的资源(例如,现金或信贷)来赢得房屋。

由于财富不平等正在加剧,菲尔韦瑟认为,人口中最富有的三分之一正在变得更加富有,底层三分之二的家庭越来越难以赶上。做第二份工作或削减其它开支还是不够的,标准不断移动提高。

菲尔韦瑟认为,解决方案就是建造更多的房屋,可以通过适当的城市规划来实现这一目标,包括密集的住房和高效的交通。菲尔韦瑟说:“理想情况下,我们不仅要为我们今天的需求而建,还要为下一代购房者的需求而建。”

一些房主会反对建造更多房子。他们中的许多人不希望附近有密集的住房,因为缺乏住房会增加他们房屋的价值。但菲尔韦瑟说:“这是错误的。”更高的住房成本使城市中的一切都变得更加昂贵。

“当中低收入家庭无法在城市生活时,雇用教师、警察和儿童保育员等使城市宜居的劳工者会变得更加困难和昂贵。”◇

责任编辑:李曜宇

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