【大纪元2022年07月11日讯】（大纪元专栏作家Milton Ezrati撰文／曲志卓编译）房地产将越来越多地面临两种相反的力量。一方面，随着抵押贷款利率的上升，房屋所有权的负担能力降低，购买将受到影响。另一方面，对通胀的持续担忧将驱使买家进入房地产，因为历史表明，房产为他们的财富提供了通胀保护，特别是在面对股票和债券价格下跌的情况下。
这些力量的平衡可能会驱使买家进行购买，但因房价分布整体上升，所以人们可能会在较低价位附近交易，而不是购买他们本来所希望的高价位住宅。
其中一些影响在现有的统计数据中已经很明显。美国商务部报告称，当去年抵押贷款利率保持在低位时，房屋购买量激增。在2021年8月至12月的短短四个月内，购房速度增长了22%。
今年的前两个月，仍然很低的抵押贷款利率维持了很高的销售水平。诚然，统计数据显示，1月和2月期间适度裁员了5.8%，但这与其说是疲软的迹象，不如说它反映了统计数据的通常逐月变化。
3月份，当美联储（Fed）开始采取行动对抗通胀并开始努力提高利率（包括抵押贷款利率）时，情况发生了变化。根据全国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors）的一份会计报告，4月份房屋所有权的负担能力相比于2月份下降了约24%，这是有数据可查的最近一个月。随着负担能力的下降，销售额下降，因此到4月份，销售率已经抵消了2021年下半年实现的所有收益。
然而，在5月份，销售额反弹，增长了11%，尽管负担能力似乎进一步恶化。当然，这种跳跃可能只是反映了统计数据的逐月变化。
但是，更有可能的是，销售增长反映了上面提到的第二种相反的力量——人们对拥有房地产以保护财富免受金融市场下跌和通货膨胀的不良影响的渴望。毕竟，到那时，人们可以看到住房提供通胀保护的历史作用。
全国房地产经纪人协会的报告称，房屋价格中位数的增长速度从2021年的约5%上升到今年前四个月的10%。这远远超过了通货膨胀的步伐。尽管抵押贷款利率上升，但人们希望投资于这一种可以领先于通胀的资产。
统计数据显示，这种效应也以其他方式表现出来。去年12月，当抵押贷款利率仍然很低，通胀担忧刚刚萌芽时，商务部记录说，较高价位的销售数量不成比例地高。
虽然全国房地产经纪人协会跟踪的房价中位数约为360,000美元，但全国三分之一的购房超过50万美元。只有29%的全国购买接近中位数。显然，低抵押贷款利率使人们能够做到这一点。
但随着抵押贷款利率的上升，人们开始在价格分布的低端交易。截至5月，约53%的购买价格接近中位价格。
这种初期模式可能会在今年下半年和2023年变得更加极端。在通胀不太可能持续的的情况下，高价格售房无疑会保持更长时间。
对于那些在这个价位范围内购买的人来说，负担能力的意义不大，因为他们强烈需要保护财富免受金融市场和其他通货膨胀破坏的影响。那些曾经因为利率低而能负担起这个价位的人，将更倾向购买接近中位价的房屋，而那些本来就不得不在低价位买入的人将被迫退出市场。
只要利率上升和通货膨胀成为购买房地产的理由，交易向价格分布中心聚集的模式就可能会继续下去。只有经济衰退才会带来中断。然后，对收入和财富的负面影响将迫使人们普遍减少将资金投入房地产的动力。
还有另一种可能性——在没有经济衰退的情况下，通胀会消退，美联储因此减轻了利率的压力。然而，这种美好的前景的可能性很低。
作者简介：
Milton Ezrati是《国家利益》（The National Interest）的撰稿编辑。该杂志附属于布法罗大学人力资本研究中心（the Center for the Study of Human Capital at the University at Buffalo）。他也是总部位于纽约的通信公司Vested的首席经济学家。他的最新著作是《三十个明天：未来三十年的全球化、人口统计学和我们将如何生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。
原文“Whither Goes Real Estate？”刊于《英文大纪元时报》
本文仅代表作者本人的观点，不一定反映《大纪元时报》的立场。
责任编辑：高静◇
