香港楼价跌租金升 分析指楼市不景气租金难撑

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【大纪元2024年01月14日讯】(大纪元记者张瑛瑜香港报导)香港楼价持续下跌,但是租金逆市上升。有分析认为,大量本地置业者转为租客,再加上大陆到港人员增加等因素,带动租金上升;不过大环境下香港楼市不易回春,楼市不景气,租金很难独自撑下去;亦有专家表示,楼价升跌其实就看“供求”两方面关系,但目前香港三个需求因素皆吹逆风;早前更有学者预计,楼价持续下跌将酿成金融风暴。

楼价破近七年新低

香港大学10日公布今年首季宏观经济预测,预计本地生产总值(GDP)上升2.1%,今年全年增幅将介乎1.9%至2.7%之间。港大香港经济及商业策略研究所估计,利率高企打击消费及投资意愿,引发全球经济放缓,今年上半年经济增速将较为缓慢。经济学家、香港大学首席副校长王于渐直言,经济环境欠佳,美国未必如一般预测那样在今年中减息,香港楼市不易回春,2024年不应乐观。

香港楼市持续疲弱,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数CCL连跌七周,本周报147.21点,破近7年新低,比2021年8月的历史高位,下跌达23.06%。另一方面,美联楼价指数最新报136.93点,连跌21周,破逾7年新低。

香港差饷物业估价署上月底公布,去年11月香港整体私人住宅售价指数为316点,破2017年2月以来81个月的新低,2023年以来,已经累跌5.6%。另外,该署八大私人住宅售价指数,全线下跌连续7个月,是1993年有记录以来最长跌浪。

大陆到港人员增加 租金逆市上升

另一方面,反映私人住宅租金走势的中原租金指数CRI,去年全年升7.37%,升幅创2014年之后新高。

差饷物业估价署上月底公布,11月租金指数报186.8点,2023年以来升6.44%,连升10个月,创2019年12月之后的新高。彭博行业研究上月发表报告,预计2024年香港住宅租金会进⼀步升5%至10%。

一位香港地产经纪人对大纪元表示,本来疫情大流行时租金是有回落的,但从去年开始,一些本来打算买楼的客户决定暂时不买、转做租客。他们认为,楼市有机会跌很多,想看好了才行动。所有租盘承接速度相当快,因此租金不跌反升。

香港利嘉阁研究部主管陈海潮11日接受大纪元采访时表示,通关后,大陆留学生及各地企业职工回流,另外大陆专才计划亦能带动需求,导致租金逆市上升。他看好未来租金,因为外来人士来港首先会租楼,今年租金预计升6%。

至于楼价跌、租金升,他认为是因为利率上升影响入市意愿,发展商减价卖楼亦令二手市场受压偏软。陈海潮预期,第一季仍然受压,但之后有利好因素,包括利率见顶、专才来港新增人口庞大,如果他们长期留港,加上“先免后征”的税务优惠,能鼓励他们置业,“政府公布有8万透过各类专才计划来港,当中如果有一成半,就有1.2万个单位的需求”,需求带动下,预期第二季开始或年中之后,楼价有机会见底回稳并上升,预计今年全年有机会升8%。

而也有专业人士认为,楼价如果持续大幅下跌,则租金也难以持续上涨。

楼价升跌源于“供求”关系

香港经济分析师罗家聪1日在网台《香江望神州》节目中表示,租金未跌但楼价跌,但前者会跟,当楼价形成熊市,跌超过两成,租金很难独自撑下去。他预期未来一年楼价会跌一成,“阴干式向下”,正如恒生指数一样。

大纪元财经专栏作家财子曾撰文表示,楼价升跌其实就“供求”两方面。供应控制在政府手里,而需求却由三个核心因素组成,长远靠人口、中线看楼价、短期看利率。

他表示,目前香港三个需求因素皆吹逆风,包括人才流失、外资望而却步,不愿生孩子的港人越来越多;楼市成交虽然低迷,但不代表楼价合理,港楼仍然是全球第一昂贵;利率在短时间内突然快速急升,起到震慑作用。

学者:楼价持续下跌 港将陷金融风暴

香港中大及浸大经济系兼职讲师叶秀亮去年底在《明报》撰文表示,香港楼市已经进入泡沫爆破前的最后期,导致的地产股和银行股首波下跌已经发生,泡沫爆破及后续金融风暴将无可避免,楼价可能需从高位累积下挫60%至75%。

他并进一步预测,当楼价跌超过三、四成后,将会在断供预期下拖累银行股,掀起市场悲观情绪,股市投资者会相应调整资产组合。而楼价和股价下跌,引发负财富效应(negative wealth effect)和流动性限制(liquidity constraint),造成消费下降、企业冻结投资,进一步引发楼价和股价下挫,造成消费、投资、产出和资产价格互相拉扯向下的恶性循环。这样最终会导致大量公司财困甚至倒闭、经济严重衰退和公私营机构大裁员等。其观点引发讨论。

责任编辑:连书华#

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