【大纪元2024年01月14日讯】（大纪元记者张瑛瑜香港报导）香港楼价持续下跌，但是租金逆市上升。有分析认为，大量本地置业者转为租客，再加上大陆到港人员增加等因素，带动租金上升；不过大环境下香港楼市不易回春，楼市不景气，租金很难独自撑下去；亦有专家表示，楼价升跌其实就看“供求”两方面关系，但目前香港三个需求因素皆吹逆风；早前更有学者预计，楼价持续下跌将酿成金融风暴。
楼价破近七年新低
香港大学10日公布今年首季宏观经济预测，预计本地生产总值（GDP）上升2.1%，今年全年增幅将介乎1.9%至2.7%之间。港大香港经济及商业策略研究所估计，利率高企打击消费及投资意愿，引发全球经济放缓，今年上半年经济增速将较为缓慢。经济学家、香港大学首席副校长王于渐直言，经济环境欠佳，美国未必如一般预测那样在今年中减息，香港楼市不易回春，2024年不应乐观。
香港楼市持续疲弱，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数CCL连跌七周，本周报147.21点，破近7年新低，比2021年8月的历史高位，下跌达23.06%。另一方面，美联楼价指数最新报136.93点，连跌21周，破逾7年新低。
香港差饷物业估价署上月底公布，去年11月香港整体私人住宅售价指数为316点，破2017年2月以来81个月的新低，2023年以来，已经累跌5.6%。另外，该署八大私人住宅售价指数，全线下跌连续7个月，是1993年有记录以来最长跌浪。
大陆到港人员增加 租金逆市上升
另一方面，反映私人住宅租金走势的中原租金指数CRI，去年全年升7.37%，升幅创2014年之后新高。
差饷物业估价署上月底公布，11月租金指数报186.8点，2023年以来升6.44%，连升10个月，创2019年12月之后的新高。彭博行业研究上月发表报告，预计2024年香港住宅租金会进⼀步升5%至10%。
一位香港地产经纪人对大纪元表示，本来疫情大流行时租金是有回落的，但从去年开始，一些本来打算买楼的客户决定暂时不买、转做租客。他们认为，楼市有机会跌很多，想看好了才行动。所有租盘承接速度相当快，因此租金不跌反升。
香港利嘉阁研究部主管陈海潮11日接受大纪元采访时表示，通关后，大陆留学生及各地企业职工回流，另外大陆专才计划亦能带动需求，导致租金逆市上升。他看好未来租金，因为外来人士来港首先会租楼，今年租金预计升6%。
至于楼价跌、租金升，他认为是因为利率上升影响入市意愿，发展商减价卖楼亦令二手市场受压偏软。陈海潮预期，第一季仍然受压，但之后有利好因素，包括利率见顶、专才来港新增人口庞大，如果他们长期留港，加上“先免后征”的税务优惠，能鼓励他们置业，“政府公布有8万透过各类专才计划来港，当中如果有一成半，就有1.2万个单位的需求”，需求带动下，预期第二季开始或年中之后，楼价有机会见底回稳并上升，预计今年全年有机会升8%。
而也有专业人士认为，楼价如果持续大幅下跌，则租金也难以持续上涨。
楼价升跌源于“供求”关系
香港经济分析师罗家聪1日在网台《香江望神州》节目中表示，租金未跌但楼价跌，但前者会跟，当楼价形成熊市，跌超过两成，租金很难独自撑下去。他预期未来一年楼价会跌一成，“阴干式向下”，正如恒生指数一样。
大纪元财经专栏作家财子曾撰文表示，楼价升跌其实就“供求”两方面。供应控制在政府手里，而需求却由三个核心因素组成，长远靠人口、中线看楼价、短期看利率。
他表示，目前香港三个需求因素皆吹逆风，包括人才流失、外资望而却步，不愿生孩子的港人越来越多；楼市成交虽然低迷，但不代表楼价合理，港楼仍然是全球第一昂贵；利率在短时间内突然快速急升，起到震慑作用。
学者：楼价持续下跌 港将陷金融风暴
香港中大及浸大经济系兼职讲师叶秀亮去年底在《明报》撰文表示，香港楼市已经进入泡沫爆破前的最后期，导致的地产股和银行股首波下跌已经发生，泡沫爆破及后续金融风暴将无可避免，楼价可能需从高位累积下挫60%至75%。
他并进一步预测，当楼价跌超过三、四成后，将会在断供预期下拖累银行股，掀起市场悲观情绪，股市投资者会相应调整资产组合。而楼价和股价下跌，引发负财富效应（negative wealth effect）和流动性限制（liquidity constraint），造成消费下降、企业冻结投资，进一步引发楼价和股价下挫，造成消费、投资、产出和资产价格互相拉扯向下的恶性循环。这样最终会导致大量公司财困甚至倒闭、经济严重衰退和公私营机构大裁员等。其观点引发讨论。
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