【大纪元2024年09月20日讯】（大纪元记者林燕综合报导）美联储四年内首次降息，值得现在买房或者再融资吗？专家建议，不要将利率的小幅变化作为做决定的最大因素。
15年期和30年期房地产抵押贷款利率是固定的，主要与国债收益率和经济挂钩，仅在一定程度上受美联储政策的影响。
美联储周三（9月18日）宣布，鉴于通胀的进展和风险平衡，决定将联邦基金利率目标区间下调0.5个百分点至4.75%～5%之间。
自2023年7月上一次加息以来，美联储一直将基准联邦基金利率维持在5.25%～5.5%之间。这是23年来的最高利率水平。
线上房地产经纪公司Redfin首席经济学家达里尔‧费尔韦瑟（Daryl Fairweather）告诉“市场观察”（Market Watch）说，“对于买家来说，抵押贷款会持续几十年……因此美联储对未来降息的表态，可能比他们今天的降息更重要。”
她说，市场原本希望美联储今年会有更多50个基点的降息，但他们表示每次会议降息25个基点，这对购房者来说是一种失望。
市场已经预期美联储降息，所以房地产抵押贷款利率在此之前已经下降，不过这不足以大幅降低潜在买家的还款额。
据房地美公司表示，上周30年期固定利率抵押贷款的平均利率从一年前的7.18%降至6.2%，已经抵达一年多以来的最低水平。
房贷利率不太可能重回3% 但会降至6%
大多数经济学家预计，未来一年30年抵押贷款利率平均值将降至6%以下。
不过，这可能会让潜在的购房者感到失望，因为他们一直希望利率会降至COVID疫情开始时的低点。
海军联邦信用合作社的企业经济学家罗伯特‧弗里克（Robert Frank）告诉“市场观察”：“我百分百相信30年抵押贷款利率将在未来一两个月内稳定在6%以下。”
“我们可能这辈子都不会再看到3%的抵押贷款利率了。”弗里克说，但“我确信，在某个时候，我们会进入5%的利率空间。”
根据房利美9月份的住房预测，到明年第一季度，30年期抵押贷款利率将降至6%，到2025年底将降至5.7%。
潜在买家值得行动吗
那么潜在买家是否值得现在就立即行动还是再等待？弗里克建议，对于买家来说，不应该把利率的小幅变化作为他们做决定的最大因素。
“最重要的因素是，你能找到你想买的房子吗？你能负担得起这个房价吗？因为等待房贷利率下降四分之一，甚至半个百分点与找到你能负担得起的房子相比，差别相对较小。”他说。
抵押贷款银行家协会称，今年迄今为止，房价上涨抵消了降低利率带来的好处。
房主值得再融资减少月供吗？
对于希望通过再融资减少每月还款额（月供）的房主来说，他们应该立即采取行动吗？弗里克说，这是一个更复杂的问题。
“这取决于他们现在支付的利率。……与许多人的经验法则不同，我的经验法则是你必须有2个百分点的差额，才绝对值得再融资。”弗里克说。
换句话说，如果截至9月19日，30年期房贷利率为6.09%，那么对于利率为8.09%的人来说，再融资才有意义。
他补充道：“如果你自己准备长期自住，而且可以获得1个百分点的差额，这可能是值得的。”但如果考虑到成交成本，这通常占贷款金额的2%到6%，“如果你锁定的是7.7%的利率，现在你以5.7%的利率再融资，那就不用考虑了。”
7.7%的高利率水平对应2023年年底的峰值期，这类房主值得探索再融资的机会。
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