经济学家：香港房价见顶

【大纪元11月7日讯】(亚洲时报 刘智菁香港撰文) 虽然香港的房地产商连月来积极增加公司土地储备，为香港房地产市场营造声势，但著名经济学者瑞士信贷第一波士顿香港有限公司亚洲区首席经济分析员兼董事总经理陶冬却直言，香港房地产是次升浪已有见顶之势。

陶冬在《2006年世界、中国及香港经济展望》记者招待会上直言，由于房地产价格升势过分凌厉，已令香港出现恶性通涨，阻碍香港经济增长。

据国际房地产服务公司高纬物业于10月底出版的2005年全球房地产价格报告指出，香港已成为全球租金第二昂贵的城市。铜锣湾的年租金是每平方米11653美元，比法国巴黎的香舍丽榭大道的租金还要昂贵，直迫美国纽约的第五大道。

陶冬说：“这是不合理的，法国巴黎香舍丽榭大道卖的是GUCCI，香港铜锣湾卖的却是鱼旦、果汁！”

陶冬解释，美国纽约的第五大道以及巴黎的香舍丽榭大道上的商店，出售的全是全球一流品牌的货品，有关商店的边际利润空间较大，因而能抵销租金上升为成本带来的压力，公司的盈利亦未被吞食。

然而，目前在香港铜锣湾一带仍有50%的商店，是售卖中、低档次的产品，诸如平价饰物、甚至是果汁、果汁，因此，以有关商店原来微少的利润空间看来，根本没可能抵销大幅上升的租金成本。

据高纬物业的研究报告指出，由2004年10月到2005年10月份，铜锣湾的商铺租金，已大幅增加了65.7%，陶冬相信，租金增长幅度已远超大部分于铜锣湾的零售商铺盈利增长的幅度。

陶冬却认为，租金的升势亦有可能持续。陶冬说：“由于香港旅游业旺盛，吸引多家新的国际著名品牌到香港开店发展，由于有关品牌是国际知名，有部分甚至是首次于香港开业，有关品牌均刺激大型商铺的租赁需求。再加上目前于香港有分店的品牌为保市场份额，又积极展开扩充活动，因此将支撑商铺租金持续向上。”然而，持续向上的商铺租金，将蚕食企业盈利及市民加薪幅度，并会影响本港竞争力。

因此，陶冬对香港房地产市场并不乐观。

由于全球经济增长势头向好，因此陶冬认为美国未来将有可能加息100点子，更尚未见顶。主要原因是，陶冬相信假如美国经济加速其复苏步伐，美国联储局加息政策将会持续，这反映了香港未来的房地产按揭利率将继续向上。

从数据显示，香港房地产的租金回报率目前只有5%，然而香港的房地产按揭利率却由2004年下半年起，急速由2%上升至2005年10月的4%，反映了目前购买住宅的成本已“偏贵”。

陶冬因此相信，是次由2003年下半年开始的房地产回温，至今已宣告结束。陶冬笑言：“目前由是租房子较买房子便宜的时候了！”

首5位全球最昂贵商铺租金国家

资料来源：高纬物业房地产服务公司
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