【大纪元6月27日讯】合约法中有一个十分重要的概念，就是立约意图（intention to contract）。如果没有签署任何文件的话，法庭检视案件中双方有没有“部分履行”合约（part performance），这是个标准是诉讼的胜败关键。
以下我们看看一宗有关土地处置的案件：World Food Fair Ltd & Another v Hong Kong Island Development Ltd [2005] 1 HKLRD 665。案中答辩人是某商用土地的发展商，申索人希望在其拥有的某个场所开设食物广场。
双方一直用口头沟通，他们还未到达签约阶段。答辩人答应让其开设，为期三年，于是申索人就缴交按金港币二十万元，并委派装修工人到该地点开始工作，将有关地点改装到适合用来经营食物广场。后来答辩人发出意向书和租约初稿给申索人，不过就没有提及有关地点是否作食物广场之用。就在这个时候，答辩人公司更换了管理层，新管理者拒绝让申索人经营食物广场；双方谈判不果后答辩人更要求清场。
申索人便到法庭控告，指对方违约和要求赔偿装修的费用。原讼法庭认为双方没有任何合约成立，判其败诉，申索人上诉，获上诉庭推翻原审决定。
整件案件的关键在于，双方尚未签定任何合约和文件，所有沟通只在口头阶段，而《物业转易及财产条例》（第219章）第3(1)条又规定土地合约须以书面作出，他们到底有没有任何具约束力的协议？
上诉庭指出，答辩人收取了申索人按金，批准他们进场使用土地，而申索人也确实因其批准找来装修工人，并已开始装修，这些都明确反映双方虽然未曾签署任何文件，但是大家都很清楚对方都有立约意图。因此，他们之间确有一个具约束力的协议。
至于法例规定土地合约是否必须用书面作出呢？上诉庭指出，上述法例第3(2)条列明，如果双方已经部分履约，那么第3(1)条的书面规定则无效。上诉庭进一步指出，该条例第6(2)也列明，第3条的规定“并不影响以口头方式设定的租契，而该租契是在承租人管有时即生效，且为期不超过3 年”，案中的协议正好是三年，因此法律观点的应用就更加清楚不过了。
此案判决可见，未考虑清楚或未知管理层会否有变动前，千万别随便收下按金或者让准承租人作任何行动，觉得没有书面租约便没有法律责任，否则当对方依赖了你的承诺后即产生了具约束力的协议，无论情况如何变化也无法走回头，只能赔偿对方的损失。
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黄觉岸，前商业法律讲师，现为半退休自由人一名
伦敦大学法学士
威尔斯大学法学硕士
香港大学哲学硕士(http://www.dajiyuan.com)
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