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謝國忠:房價每平方米應不超兩月工資

謝國忠表示,房價每平方米應不超兩月工資。圖為北京一處房屋展示場。(STR/AFP/Getty Images)

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【大紀元10月12日訊】日前,著名經濟學家謝國忠說,中國已進入房地產熊市,將持續五年時間。他在接受《每日經濟新聞》的採訪時表示,從租金回報率和收入房價比的角度來衡量,每平方米的單價不應超過兩月的平均工資。

每平方米單價不應超兩月工資

謝國忠表示,房價已缺乏上漲的動力,中國已進入房地產熊市,將持續五年時間,在這種情況下,就要看投資的現金回報,現在沒有了漲價的預期,租金回報率和收入房價比,就變成了決定性因素,他認為每平方米的單價不應超過兩月的平均工資。

在談到租金回報率時,謝國忠說,中國的房子有70年的使用權,所以每年約有2%的折舊率,加上很多房子的質量不好,折舊率有可能達到3%。所以,如果投資回報率在2~3個百分點,就等於零回報。

他認為正常的租金回報率應該在5%以上,美國是7%,德國、日本也都在7%以上,在工資漲得快的城市,房租回報率可以低一些,但考慮到3%的折舊,5%的回報率是應該的。

中小城市房地產沒有投資價值

對於中小城市房地產市場的走向,謝國忠認為,從長遠來看,人都是向大城市走的,中小型城市的房地產是沒有投資價值的。

他解釋:中小型城市其實是在炒概念,就像藍籌股炒完了去炒小股票一樣。開發商買不起大城市的地,就轉向中小城市,並通過買地把錢注入到這個地方,推動經濟運轉和房價上漲。

謝國忠認為,一線城市房價不可能再創新高,但中小城市的房價有可能創新高。他同時指出,這是炒的概念,不是價值的概念,兩者的價值是無法相提並論的。

貨幣供應引發樓市泡沫

對於中國房地產市場泡沫形成的原因,謝國忠認為,主要由於貨幣供應引發。

他表明,美元從2002年開始進入熊市,引發了人民幣的升值預期,並引起貨幣的供應大幅上升,當時中國印發大量鈔票,又不升值,這又進一步加速了貨幣的供應。

他分析到:貨幣供應的第一次傳導是通過房地產市場:地方政府通過土地市場把錢截下來,做各種投資,還有很多變成灰色收入。過幾年後,剩下的錢回到實體經濟裡面,並引發我們現在看到的通脹。這其中,房地產的通脹是最大的。

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2010-10-12 3:36 PM
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