各縣郡二零一零年地產稅陸續發佈

【大紀元8月29日訊】地產稅是一種從價稅(ad valorem tax)，是由房子所在地的郡(市)政府收集，還有學區徵收的(school district)，取之於民，用之於民，用於社區建設、公共服務等。一旦成為某所房子的擁有者，比如說買了房子以後成為房主，從過戶之日算起，你就要開始自己繳納地產稅，除非有特別的免除條件，一般來說，地產稅是即便付清了房子上的貸款，也是要年年繳納的。
　　
因為是地方稅收，各地的規定也自行其便。稅務評估官員(tax assessor)會根據市場公平價格(Fair Market Value, FMV，市場公平價格通常就是獲得買賣雙方的認可，兩廂情願的價格，以示公平)來定期評估，政府再來按法定的稅率徵稅。地產稅是在估價的基礎上徵收的，而對房子的估價，也是有升有降，如經濟形勢、資產結構等對房子價格作出相應的調整評估。舉喬治亞州的例子，房子譬如市場公平價格是10萬美元，那麼40%的市場公平價格就是徵稅基數(assessed value, assessed value是政府用於對房子徵稅所做為的一個基數，這是政府對房子的估價 Assessment ，它不是市場價。)就是40%×10萬=4萬美元，還要去掉州的免稅額比方2千美元和地方政府的免稅額比方4千美元，再用4萬減去免稅額後的數額乘以厘計稅率(mileage rate)就是地產稅的稅額了，我們假定這裡的厘計稅率是30 mills。厘計稅率是根據郡、市、學區的財政預算來決定的，甚麼是厘計稅率呢?就是每1千美元徵收1美元，按厘即0.001美元計算的稅率，那麼就是30×0.001=0.03=3%。所以，一幢10萬美元的房子上，屋主要繳的地產稅就是 (40,000.00－2000－4000)×3%=1020.00，看起來地產稅占房價的1.02%。
　　
，媒體也報導民眾要求從頭來估地產稅，就是因為市場公平價格降低了，而政府的評估基數還停留在過去的房子市價上，那麼從上文列舉的計算公式上就可以看出地產稅也就相應顯的高了。目前包括貸款方面也在作這種事過境遷的調整，例如貸款利率的降低等等，所為無非是減低民眾還貸負擔，能讓受到經濟壓力的納稅人喘口氣。話說回來，整體上要是政府作為地方財政主要收入來源的地產稅降低，稅率相對則會調高，最近有些郡因為財稅收入緊縮，已擬提高稅率以彌補預算赤字，度過難關。看來大家都是共同體，如果在你所居住和生活，孩子學習的環境，各方面設施條件會不斷整體下降，相信你也不會樂見。
　　
在買賣房子時，如果一旦欠稅(通常在你收到稅單通知後六十日內到期)，會自動導致罰款等，當地郡政府在房子上就會有欠稅抵押權；如今已是夏末，不少郡的二零一零年的地產稅已經發佈，因此新買房子的屋主應注意留心地產稅是否已在到期前繳納；如今已是夏末，不少郡的二零一零年的地產稅已經發佈，因此新買房子的屋主應注意留心地產稅是否已在到期前繳納。像富頓郡(Fulton County) 二零一零年的地產稅已經出來了，還有幾個城市譬如Johns Creek、Mountain Park、Sandy Springs等市徵收的地產稅 (city property tax) 還未最後獲國稅局授權通過。像谷內郡(Gwinnett County)、迪卡爾博郡(DeKalb County)、科布郡(Cobb County)二零一零年的郡地產稅也已發佈，這幾個郡今年的到期日分別是谷內郡 (Gwinnett County)是九月十五日和十一月十五日，迪卡爾博郡(DeKalb County)是八月十五日和十一月十五日，科布郡(Cobb County)是十月十五日到期。
　　
劉律師信箱過去也介紹過，欠稅有可能喪失房子所有權，遭到縣郡所在法院tax fifa(扣押令)，嚴重時房子遭到查封沒收，起因只是因為沒有及時繳納地產稅。在美國法律來說，這屬於刑事罪。說到這兒再舉一個或許不是那麼太恰當的例子(因為涉及到法拍與房子完全所有權等問題)，有一對華人夫妻他們從加拿大搬到美國，兩國的房地產政策不同，當時正好是美國房地產業的繁榮時期，二零零四年前後，他們興沖沖的在美國買了房子，後來一切就像一場戲在上演，次貸危機來了，先生失去了高薪的工作，家裏還有妻兒要養活，房子，成了燙手的山芋，他們也無計可施，就像大多數失去工作的人一樣，把房子扔給銀行去法拍，不要了，夫妻攜子又回到加拿大，而且幸運的是，先生又找了份工作，他們又買了新房子，沒料想因為在美國的房子上，文件上房子的屋主沒變，還是他們，國稅局一直追查到加拿大，欠稅！他們頓感欲哭無淚，忙忙請專家諮詢，來作補救。
　　
時間是金錢也買不來的，有些屋主將投資房出租，由於粗心或房客未留意收到的稅單通知；有些屋主在外州有工作或生意，自己名下的房子卻在喬治亞州，由於來回也許就會造成一些疏忽，引來不必要的麻煩或損失。我再次提醒各位，細節的東西一定要注意，不要再令自己額外掏腰包。僅僅是錯過了繳稅期限，就又會節外生枝，因此在繁忙的工作之餘，一定要安排好自己的時間表，及時繳納稅款。
　　
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