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大選塵埃落定後的英國房市

保守黨上臺對英國住宅市場的影響

逸銘

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【大紀元2015年05月09日訊】(大紀元記者逸銘報導)英國大選後幾家歡樂幾家愁,三黨黨魁辭去職務,保守黨則出人意料的獲得了多數派政府的勝利。在此,本文將專注於分析保守黨繼續上臺將為英國房市所帶來的影響。例如其所承諾的對購房者的幫助和繼承稅法的變化,此外還將分析回顧歷史上保守黨在住房領域的作為,其繼續執政對倫敦房市的影響,並預測保守黨執政下英國房市的未來走勢。

保守黨當選所帶來的直接變化

在保守黨所承諾的事情中,跟房市、房產直接有關的政策包括:

1. 遺產稅(Inheritance Tax)的變化:在您把財產遺留給主要親屬時,免稅額度增加17.5萬英鎊,再加上現有的32.5萬英鎊免稅額度,一對夫婦將可以為自己的子女共計留下100萬英鎊的免稅遺產。

2. 對買房者的幫助:保守黨承諾幫助40歲以下的初購者能夠以低於市場20%的價格購房,以全英平均房價22.9萬英鎊計算,這將節省4.6萬英鎊。具體的政策包括:

.進一步延長幫助初購者的Help to Buy計劃,Help to Buy計劃的第一部份淨值貸款(政府為新建房產提供20%的貸款,買家僅需準備5%的首付)將延長至2020年;第二部份按揭擔保(政府為按揭機構提供貸款的20%擔保,幫助房產買家更易申請僅有5%首付的抵押貸款,不限房產新舊)延長至2017年;而今年三月新頒佈的第三部份儲蓄補助也在保守黨的繼續執政下得以保留(政府將為買家購房的首付額外補助20%)。

.保守黨承諾把幫助住房協會租戶買房的Right to Buy計劃(允許政府福利房的房客以較高的折扣購買所居住的房產)擴展至英格蘭的130萬所政府福利房產。

.供不應求的問題如何緩解?

英國的房價在過去幾年中不斷上漲,一個根本原因是英國的房產存在著長期性的供不應求。從歷史上看,英國的新建房產供應自1970年以來,無論哪個黨執政都在逐年下降——這是因為地方政府所建設的房產數量大幅下跌——至今已連續45年房產供應下降,因此遠遠跟不上需求的增長(來源:Beauchamp Estates)。

上屆聯合政府(2010-2015)五年共計交付564,580所新房,平均每年122,916所。比起1945年以來保守黨政府執政時每年提供的平均數213,469所新房,低出許多,而且這也遠遠低於上屆大選前各方所承諾選民的每年建造20萬/ 30萬套新房

因此,無論本屆是誰當選,都面臨著房產供應與房價高漲的嚴峻挑戰。雖然各大政黨都贊同重新開發原來的工業廢址,用來建造民居,不過業界人士認為,大型開發項目遭遇真正的阻力往往來自於當地的居民,若要實現保守黨提到的每年推出10萬套經濟房,新建房的規劃必須更加大刀闊斧。
只要需求大於供應的問題不解決,房價就會高居不下,超出一般居民的經濟能力。如果對沒有保障房建設的刺激政策,那麼開發商並不會青睞這類保障房產。因此,保守黨要如何推進新房建設、制定刺激政策與平衡地區居民的關係,仍有待觀察。

此外,保守黨上臺對平均房價的影響並不大,各大機構仍保持了年初對2015年房價增幅的預測,基本都穩定在全英平均3%~5%,倫敦增長2%以下。

.高端房市預計將增長

由於保守黨上臺,其它黨派特別是工黨所主張的「豪宅稅」威脅消失於無形,很多觀望英國高端房市的海外投資者都將轉為更積極的態度。根據Knight Frank公司分析師Tom Bill的介紹,保守黨當選將直接帶來幾個短期結果。因為大選帶來的不確定性與政治風險消退,而原本擱置的一些交易將會繼續進行,而賣家的期望也會更高,定價也更加強硬。

但是短期內高端房市未必會發生跳躍式的增長。因為很多開發商都決定,無論誰上臺,都於五月中旬以後才會把房產陸續上市,而且供應量的增長可能在短期內會超過需求的增速——因為雖然「豪宅稅」的風險消退,但是市場仍在消化去年年底大幅提高的印花稅,另外,一些潛在買家都已經簽訂了幾個月的租房協議,在合同到期之前他們也無法買房。所以買家與賣家所期望的價格差導致短期內不會出現戲劇性的暴增。但是,中期來看,在近來表現平平的黃金地段,如Kensington & Chelsea等地,其價格可能會更為快速地回升並轉為增長。

由於不確定性消退,蘇格蘭的高端房市也將重返穩定。但由於新的土地和建築物交易稅(Land and Building Transaction Tax)使稅階與稅率大幅變化,因此現在市場仍在消化這個衝擊。在不遠的將來,2016年蘇格蘭議會選舉仍預示著一些不確定性。蘇格蘭民族黨是否能如今年的全英大選一樣複製這樣的成功,並會為房市帶來怎樣的影響,也有待觀察。

但是長期來看,英國所提供的穩定、安全的政治與經濟環境,特別是保守黨所主張的減少對自由市場的干預,都讓國際買家對這個穩定的地緣政治環境產生濃厚的興趣。因此英國高端房市的長期增長仍然頗有看頭。倫敦地產公司Douglas & Gordon的經理Ed Mead表示,200萬英鎊以上的房價在未來一年內將反彈20%,五年內黃金地段的房價可能增長50%以上。

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2015-05-09 6:17 AM
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