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紐約購房養房攻略(三)買房容易養房難

Child holding house in hands outdoors

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【大紀元2016年10月18日訊】(大紀元記者張婷綜合報導)能夠在世界之都的紐約買上一套房產自然是一件令人高興的事,可養房的費用也相當可觀。擁有房產後,如能很輕鬆的應對養房開銷,而不是走上了財政懸崖,成為「房奴」,才會給家庭帶來真正的快樂。

最近在網上看到了一個「房奴(house poor)」的例子。講的是一對夫婦帶著一個10歲的孩子,在貸款買房後,雖然住上了一個好房子,但每月在支付了房貸以及其它所有開銷後,帳戶上卻沒錢了,任何突發事件的發生都會擊垮這個家庭。買房是件好事,但在買房前一定要慎重考慮各種養房開銷後,再根據自己的承擔能力購買相應價位和相應類型的房產。

那麼,在紐約擁有一套房產會伴隨著哪些開銷呢?下面介紹一些除了水電費外常見的養房開銷:

每月房貸、房貸保險、房地產稅、房屋保險、維修費、物業費、打理花園的費用都要統統算進去(Fotolia)
每月房貸、房貸保險、房地產稅、房屋保險、維修費、物業費、打理花園的費用都要統統算進去(Fotolia)

1.每月房貸和房貸保險

除非業主買房時有足夠的資金,全款買房,否則就需要貸款。根據事先和貸款機構達成的協議,業主每月需要支付一定的本金和利息,直到貸款期結束為止。對於大多數家庭來說,房貸應該算是每月的一個大頭開銷。

如果買房時因首付不夠而選擇低首付貸款,在大多數情況下貸款者都需要購買房貸保險。在傳統的貸款方式中,隨著還款年數的增加,貸款價值比(LTV)降至80%時,房貸保險就可以取消。但開始還貸的幾年,貸款價值比還很高時,業主每年還是要交納房貸保險。

2.房地產稅

房地產稅(Property Tax)是指紐約市政府針對房地產而徵收的稅,是紐約市主要的收入來源。房地產稅的稅額每年都可能會有變動。市財政局每年都會對房產進行估價,然後根據估價以及房產稅率來決定房產稅額。

評估價值在25萬美元或以下的房產需要按季度繳稅,每年4次,評估價值在25萬美元以上的房產每半年繳納一次稅。對於一個家庭來說,除了房貸外,房地產稅應該算是一年中的另一大開銷。沒有申請任何房地產稅減免的家庭,每年的房地產稅會高達幾千美元,有的甚至達上萬美元。比如說,擁有一套市場價值為647,000萬美元(對應的評估價值為31,683美元)的房子,如果沒有任何稅務減免,業主需要繳納6334美元的房地產稅(根據2016/2017納稅年度的稅率)。

3.房屋保險

美國買房肯定少不了購買房屋保險,基本保險包括火災和盜竊等。但有些地區時常發生地震等天災,業主也可以要求增加一些額外保險。房屋保險也常被稱為「業主保險(Homeowners Insurance)」。根據Trusted Choice網,紐約州2016年的平均業主保險費為1,158美元,高於全美1,034美元的平均費用。當然不同的保險公司提供的價格也不同,因此業主選擇保險公司時一定要貨比三家。

4.獨立屋的維修費

買房和租房不同,業主要承擔著維修房屋的責任。一般來說,房子住久了都會出現這樣那樣的問題,比如水管漏水、衛生間堵塞、屋頂破損等等。越老舊的房子出現的問題越多,維護費用也會越高。

5.物業費

如果你購買的是共管公寓(condo)或者是連排屋(也稱連排別墅)式的小區,你還需要按月或者按年交管理費以及用來維護社區的其它開銷。社區費的大小取決於很多因素,一般來說,社區的公共設施越多,社區費就越高;越是年久的公寓樓,維護費也越高。《紐約每日新聞》在一篇報導中建議打算在紐約購買公寓的買家,公寓本身的價格只是決定購買的一個因素,更重要的是要看公寓的維護費。在紐約公寓樓的維護費用很貴,平均費用為每月1500美元。

6.打理花園支出

買的房子如果是帶花園的話,花園的維護費用也需要考慮進去。如果業主自己能夠打理花園,那就只需要投資一些必要的工具,比如除草機等。整個的一套花園用具買下來也會花費不少。如果業主沒有能力自己打理花園,那每月還要考慮工人的僱用費。

總之,在紐約買房,能貸得了款並不是最重要的是,最重要的是買房後是否還能夠輕鬆的生活。很多家庭在買房時沒有重視養房的開銷,結果買房後卻被迫走上了財務的懸崖上。

中國富豪在美狂置產業,卻因多年未交地產稅,部分房產被充公拍賣,國內子女想要繼承也有難度(Fotolia)
中國富豪在美狂置產業,卻因多年未交地產稅,部分房產被充公拍賣,國內子女想要繼承也有難度(Fotolia)

別因小失大 及時繳納房產稅須重視

一位中國富豪在美國購買了20棟別墅,但因不懂美國房產稅的法律,結果4棟被拍賣,另外的16棟兒子繼承也很難,其家人吃盡了美國高額房產稅的苦頭。這則驚人的消息今年7月曾在網上大為流傳。

王君(化名)的父親是一位民營企業家,曾在2009年以個人名義在美國各地買下20棟別墅,其中包括紐約州的2棟。不幸的是,父親的企業於2012年倒閉,國內的房產和存款均被查封抵債。父親今年也因病去世。一直沒有穩定工作的王君一時想起了父親在美國購置的20棟別墅,本以為能保自己一世衣食無憂。但就在他想要繼承這筆巨額遺產時,卻意外地發現,父親在紐約州和馬薩諸塞州的別墅已經成為了別人的家。

原來,王君的父親在購買上述房產後並沒有安排當地中介照料,結果因拖欠多年的房產稅而被政府拍賣掉,父親當初巨額的投資就這樣的毀於一旦。這20棟別墅,4棟被人佔去了不說,剩下的16棟要想繼承也很難。王君的父親因為沒有美國身份,若想繼承父親的遺產,王君需要支付高達40%的遺產稅。

上面例子充分說明,在美國買房,瞭解房產稅及其它稅務非常重要。買了房子,並不代表就能保住房子。業主如果因為種種原因長期拖欠房產稅,後果會非常嚴重,甚至會導致失去房產。在房產稅高居不下的紐約更是如此。

按照紐約市的法律規定,作為業主,有責任按時繳納房產稅。即使業主在沒有收到房產稅單的情況下也要這麼做。若遲繳稅款,無論是甚麼理由,財政局都要向業主收取利息。那麼紐約的房產稅竟有那幾種?具體怎麼個繳納法兒呢?不繳納或拖欠房產稅到底會有甚麼後果?而早繳納房產稅又會有甚麼優惠?這些業主關心的問題,我們在這裏就一一進行探討。

紐約4類房產稅

紐約市將物業分成4種類型,按類型收取房產稅。第一類是1-3家庭住房;第二類是3家庭以上的住宅物業和合作公寓及共管公寓;第三類是公用事業公司設備和特殊的特許經營物業;第四類是所有其它房地產,包括辦公樓、工廠、商店、酒店和套房。每一種類型所對應的房產稅率和房產稅的計算方法不同。房產稅的稅額主要取決於房產的估價和稅率,兩者任意一個因素上漲,都會導致房產稅上漲。

房產稅基本流程

有房子的人都會知道,紐約市的房產稅每年可以分幾次繳納。紐約州規定,紐約市每年要對所有地產做一個評估。在每年的1月,財政局會給每位業主寄出一份物業價值年度通知書(Notice of Property Value)。這份通知書非常重要,裏面列有房產的重要詳情,包括財政局估算的房產的市場價值和評估價值等用於計算房產稅的資料。

通知書上列出的評估價值越高,房產稅也就會越高。因此,業主在收到通知書後一定要認真檢查上面的信息,若上面的某項信息錯誤導致房產估價高,業主可於3月15日前向紐約市稅務委員會(Tax Commission)直接提出申訴,而無須請律師。申請表格可在稅務委員會網站得到。

此外,通知書還列出了業主在當前納稅年度中享受的任何減免,並可能列出業主在下一納稅年度的一些減免,業主在3月15日前也可進行減免申請。

財政局會在每年的5月份發布最終評估卷,並生成始於7月1日的下一納稅年度的房地產帳單。

紐約市的財政年度(Fiscal Year)是從每年的7月1日開始,到第二年的6月30日結束。根據房產的大小,業主可預期的付款時間表分為以下兩種:

‧ 按季度繳納

所有評估價值在25萬美元或以下的物業須按季度繳稅,也就是一年繳納4次。業主一年會收到4次稅單,通常都是在稅款到期的前一個月收到稅單。稅款到期日期為每年的7月1日、10月1日、1月1日及4月1日。

‧ 半年一次繳納

所有評估價值在25萬美元以上的物業每年需繳納2次房產稅,也就是說每半年業主會收到稅單,通常都是在稅款到期的前一個月收到。稅款到期日期為7月1日及1月1日。

不交或遲交稅款會遭罰,如果一次支付全年房產稅也能享有少許的優惠(Fotolia)

一次支付全年房產稅有優惠

提前繳納完整個納稅年度房產稅會收到一定的折扣。如果你是按季度繳納房產稅,在納稅年度的第一個房產稅單的繳稅截止日期(7月1日或寬限期7月15日)之前繳納全年稅額,你會收到0.5%的折扣;如果等到10月份的第二個房產稅單時一起繳納完剩下三個季度的稅額,就會收到三個季度房產稅的0.25%的折扣;如果在1月份一起支付完剩下兩個季度的稅額,會收到兩個季度的0.125%的折扣。

如果你屬於每半年繳納一次房產稅的業主,若在7月份得到的第一個年度納稅單截止之前繳納完全年稅額,會收到0.5%的折扣。

不交或遲交稅款會遭罰

如果你是按季度繳稅,若在稅款到期時沒有及時繳稅,還可以有15天的寬限時間。也就是說,你在每年的7月15日、10月15日、1月15日或者4月15日之前繳納稅款,政府就不會追加利潤。如果寬限期的最後一天正好趕上週末或者節日,就以下一個工作日為準。

如果你在寬限期之後才補繳稅款,政府就會從稅款到期的日子算起(也就是7月日、10月1日、1月1日或4月1日),收取高額利息,利率取決於房產的評估價值(具體利率請見表一)。要特別注意的是,紐約市對房產稅的要求特別嚴格。財政局一旦將稅單郵寄出去,就以信件中指定的付款日期為準。在財政局工作的胡先生警告說,如果你更換了房子就一定要及時通知財政局,否則財政局會將稅單郵寄到舊地址那裏。若稅單遺失或者你沒有及時拿到稅單,就會給你帶來一系列麻煩。

表1 紐約市因遲交房產稅所追加的利率

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來源:紐約市財政局。

財政局在其官網上警告到:如果收到來自財政局的信件要求提供更多的信息,你一定要聯繫財政局。即使你認為財政局發錯了通知,也最好要聯繫財政局。不要拖延,否則財政局會自動對尚未支付的房產稅收取利息,時間久了,所繳的利息很可能要比原來的稅額還多。如果持續不支付欠款,還會引起房產被拍賣。在紐約,拖欠房產稅可不是一件小事,胡先生說:「根據紐約市法律規定,如果拖欠1,000美元以上的房產稅超過三年,那麼紐約市就有權將房屋的抵押權轉交給銀行。」

其實不光是紐約,美國各個州對房產稅的遲交或者罰金處理得都非常嚴厲,哪怕是很少的罰金都會引起嚴重後果。最近在網上看到的賓夕法尼亞州的一個案子足以給人們以驚醒。一位寡婦因遲交房產稅而被罰了6.3美元,可她沒有當回事,後來這6美元加了利息後增加至大約235美元。由於一直未引起這位房主的重視,最後政府把她的價值28萬美元的房子以11萬多美元拍賣出去。這個故事足以顯示當地政府對房地產稅按時繳納的嚴肅性。那麼如果業主收到有關欠稅屋拍賣的通知應該怎麼辦呢?最好要儘快找律師進行諮詢。

紐約5個區房產稅拖欠情況

紐約市昂貴的房產稅並非人人都繳得起,根據紐約市財政局2016年度房產財政報告,紐約市在2013,2014和2015財政年度的房產稅拖欠均在3億美元以上,其中2015年最多,約為3.55億。對於第一類和第二類住宅型物業,所拖欠稅款的家庭中,2015年財政年度每戶平均拖欠房產稅3200美元。五大區中,華人集中的布魯克林和皇后區拖欠房產稅的案例最多,數量都超過2萬套。如圖1所示,布魯克林和皇后區2015年度拖欠房產稅的家庭分別占紐約市的33%和30%,是其它三個區的2倍多。在2013、2014年各區拖欠稅款的比率分佈與2015年類似。

圖1 紐約市5個行政區2015財政年度房產稅拖欠比較

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來源:大紀元製作

紐約房產稅近年來年年上漲,給很多家庭帶來了沉重的負擔。作為在紐約生活的華人,多多瞭解房產稅的重要性以及房產稅的各種減免政策對於保住房產很重要,千萬不可忽視。◇

責任編輯:麗莎

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