【大紀元2017年01月29日訊】 過去的一年中，英國房市在脫歐的不確定性與稅改的波折中頑強地走了過來。不過風險中也蘊含著機遇，匯率的下滑與按揭購房出租行業的減緩對於用現金買房的華人投資者來說，似乎反而成了一個入市的好機會。那麼，在這新舊之交的時候，英國房市將何去何從呢？
要展望未來，先要回顧過去。去年影響英國房市的主要因素有三個一：個是長期性的供不應求，其次是短期的稅制改革（印花稅和按揭扣稅），最後是長期性的英國脫歐。下面，我們會結合英國大市、高端市場、租賃市場的多個方面來回顧。
一、稅改與公投 變動中的2016年
大市放緩
根據英國國家統計局的指數，去年英國房價仍在增長——據皇家特許測量師學會（RICS）分析，這是供不應求的結果。但是自年初的爆發增長之後，增長已經大幅放緩。RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，這是由於4月份第二套房的額外印花稅政策的影響。這比脫歐對房市的影響還大——因為後者的效果才剛剛開始。
一些值得注意的現象是脫歐公投後，買家數量上升，房源數量卻在下降。此外，去年房市的變化還表現出了更大的地區分化。英國較大的城市房價增長快，而東北部地區等公共部門就業比例高的地區房價增速慢。這主要是地區性的經濟與流動性不同所致。
購房出租市場的4月「分水嶺」
受4月份的印花稅變化影響，購房出租房產的銷量在此之前激增，但其後則大幅下滑。3月的按揭批准數量是2015年同期數量的3倍，但其後按揭批注數量僅達去年同期的一半。
從租金來看，Countrywide的報告稱，倫敦的租金正在下降。2016年11月，平均租金比上年同期下降0.7％，是6年來的最大跌幅。而其它地區的資金總體來說有所上升，但增速也在放緩。
編註：從去年4月開始，任何已經擁有房產的人在購買第二套房產時，需要繳納額外的3％印花稅。許多業主為避開3%的額外印花稅而在4月前購房
豪宅市場低迷
去年的高端房市較為低迷。2014年年底的印花稅改革、2016年的脫歐公投帶來的不確定性，以及2016年4月前額外印花稅的政策都沒有對房屋銷售量起到積極的作用。雖然英鎊的疲軟吸引了海外買家的興趣，但是畢竟海外買家不是主力。很多專案都在降價或調整配置。地產公司第一太平戴維斯（Savills）表示，倫敦黃金地段地產的價格在2016年下降9％，而在倫敦其它高檔地區，房價下跌5％。
住宅建設數量仍未達標
最新的政府資料顯示，在2015年9月到2016年9月底的1年中，英國開始建設的新房屋數量增長了4％，為147,880套。加上房屋轉換和拆除的淨增加住房，在2015到2016年，也只有不到19萬套。雖然這是自金融危機以來建房數量最高的數字，但比起上議院呼籲的數字：每年在英格蘭新建30萬個新房仍然相去甚遠。可以想見，這種新房供應嚴重不足的態勢會繼續延續多年，並主導房市的供求關係。
中國投資增長迅速
自2005年開始，華人已經成為全球最大的外籍買家群體。而英國則是華人的最愛之一。在2016年，中國四川國棟建設集團簽署了對謝菲爾德的價值10億英鎊、為期60年的投資合同，這是近期以來在倫敦之外的大型房產投資中最大額的案例之一。像斯勞（Slough）這樣的倫敦通勤城鎮的住房專案也是中國投資者的主要目標。
二、供不應求 VS 不確定性 未知的2017年
1. 眾說紛紜的全英大市
使市場表現疲軟的主要因素是脫歐帶來的經濟不確定性，直到英國正式退出歐盟之前，甚至之後，脫歐對消費者的信心都將產生負面影響。此外，英鎊的下跌提高了食品和燃料等基本物品的成本——生活成本的提高降低了買家的可負擔能力，以至於一些買家不得不依靠抵押貸款或儲蓄存款。而未來幾年中，低工資增長率、房價上漲和生活成本的上漲意味著首次購房者的負擔能力不會改善太多。
RICS：明年房價上漲3％
皇家特許測量師學會（RICS）預測：隨著房產交易的穩定，由於供需關係，房價將上漲3％，漲幅僅為去年時的一半。RICS認為，明年英國每個地區的房地產價格都會上漲，英國東安格利亞（East Anglia）、西北和西米德蘭茲郡（West Midlands）的增長將高於全國平均水準。倫敦中部的價格將在最近的下跌後穩定，因為英鎊匯率因素會促使外國買家投資。
Nationwide：預計會有2％的小幅增長
Nationwide建築協會的首席經濟學家羅伯特·加德納（Robert Gardner）說：「調查資料表明，雖然詢價的新買家數量仍然相當低迷，但市場上的住房數量仍然接近歷史最低水準，雖然在英格蘭建造的新房數量已經增加，但仍然不足以跟上人口增長。展望未來，房價的前景將取決於更廣泛經濟體的發展。與大多數機構預測的一樣，我們預計明年英國經濟發展將減緩，這可能導致勞動力市場狀況不穩定，進而使房價增速減緩。預計會有2％的小幅增長。
Hamptons International：總體下跌1％
漢普頓國際（Hamptons International）公司認為2017年的房市前景較為暗淡，預計2017年將下跌1％，原因是脫歐帶來的不確定性和更高的通貨膨脹可能迫使房價下降。漢普頓國際的住宅研究部主任菲奧諾拉·厄雷（Fionnuala Earley）說，消費者面臨著生活成本的上升，特別是食品和燃料等生活必須品的成本上漲。
「生活必須品的成本不會立刻就上漲，會比預期稍晚。」她說， 「這可能會使人們更難買得起房子，也可能讓一些人在買房前謹慎思考這是否是一個購房的好時機。」
Earley還說，英國脫歐主要影響的是倫敦，因為倫敦最容易受到金融服務部門和出口問題的影響。倫敦以外地區強勁的出口市場可能會使房市大漲，比如西米德蘭茲郡，只要他們不從海外購買大量的材料就行。
2. 預計低迷的豪宅市場
現在來看，一項已經出現的脫歐後果是銀行外遷，金融界人士的外流在一定程度上會對倫敦的豪宅租賃市場帶來影響，因為這些專業人士是豪宅的主要租戶以及部分買家。愛爾蘭金融服務部長則預計，到2017年中將會出現英國公司搬遷潮。這對豪宅市場的心理影響更大。不過，英鎊的下跌也成了海外買家撿便宜的機會。
Savills：倫敦中心豪宅市場將沒有增長
第一太平戴維斯（Savills）預測，由於英國公投脫歐、特別是印花稅政策的影響，在2017年，倫敦中心豪宅市場將不會增長。
RICS：豪宅市場將處於低迷狀態
RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn也同意第一太平戴維斯的這種預測，他認為：「高端市場現在已經開始扁平化了。海外買家可能開始嗅探其它地方的豪宅，可能一些英國本國的買家認為他們買不起倫敦中心的豪宅。」
3.購房出租
CML：購房出租市場活動會減慢
在2017年，由於要對買房貸款進行更嚴格的負擔能力檢查、逐步取消對抵押貸款利息的稅收減免，房東將會面對更多的變化。CML預計購房出租市場活動會減慢，而過去的2015年則是近幾年來購房出租活躍的頂峰期。
RICS：購房出租市場活動未必會減慢
RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn持不同觀點，他認為，投資者不太可能完全失去購買欲望：「儘管有這些變化，房產投資的心態也是十分重要的。」
4. 租賃市場租金將上漲
Savills：英國各地的租金將上升2.5％，倫敦增幅將為3％
第一太平戴維斯斯預測，在2017年，英國各地的租金將上升2.5％，在倫敦，增幅將為3％。原因是居民的收入增長和家庭中可以多人共同支付租金。大多數評論家預測英國各地租金將上漲2-3％。這意味著，也許更多的租客會選擇拼房租住。
Landbay：租金約增漲3%
雖然2016年的租金漲幅不大，但是待到2017年，Landbay公司預測租金約增漲3%。由於明年英國央行開始收緊住房貸款的一些政策；稅收方面，使用貸款來購房出租的房產可獲得的稅收減免額度減少等等，在這些已知的即將到來的變動中，幾乎每一個都在瞄準房東的錢袋子，因此房東不得不加緊將損失轉移，最普遍的做法就是漲房租。
5. 新房建設的頹勢可能扭轉
「人多房少」的問題在英國已經持續了很長時間，而且新房數量也一直達不到標準。對此，房地產公司JLL預測，市場的不確定性意味著在2017年新建住房的數量會更少，房屋開工數量可能下降到134,000套。不過另一方面，住房部長加文·巴維爾（Gavin Barwell）承諾，2017年，政府將在英格蘭30個地方政府轄區內的棕色用地上開始興建第一波經濟房，並計劃至2020年共建造20萬間房子。但反對者認為，政府給出的建房時間段太短了，而且房子定價還是太高了，根本算不上是「經濟」房 ，尤其是倫敦地區45萬英鎊的最高房價。
三、小結
回首過去的一年，影響英國房市有三個主要因素：英國脫歐、供不應求和稅制改革。稅制改革所造成的影響相對來說則比較短期，因此能夠在2017年發揮主要作用是前兩者。供不應求在未來五年之內都難以得到根本性的轉變，因此從這個角度來說，英國房市的長期走勢很可能是受供求關係的支持而上漲。另外英國脫歐所影響的不只是英國本身，日前對歐洲的格局、全球化的的走勢與各國貨幣政策的穩定都有很大的衝擊。不過綜合考慮各項因素之後，大部分機構仍然認為房價將上漲，但漲幅會比去年降低。而容易受到脫歐影響的倫敦，其房市放緩的幅度可能更大。◇
綜合報導|靜風 責任編輯：逸銘
