【大纪元2018年06月21日讯】（大纪元记者李欧编译综合报导）旧金山湾区的房价增值有多疯狂？！从2011年房价触底后至2018年5月，湾区房市全面反弹，从图1的统计得知，湾区多数县城的房价都翻涨超过一倍以上，奥克兰（Oakland）更是达到192%的夸张涨幅！这意味着奥克兰房市最好吗？可能未必⋯⋯
图1所显示的是县和城市的增值百分比，通过平均销售价格和平均每平方英尺美元价值的变化来计算得出。
影响湾区房市涨幅的因素
在此要留意的是，住房市场的相对升值率取决于分析的开始和结束日期。所以，如果把当前的房价与2006/2007年度（上一波的峰值价格）做比较，而不是与2011年的市场低谷做比较，那么旧金山的增值为82%，奥克兰为36%，马林县为31.5%，索诺玛县为12%。
自2011年以来，每个湾区市场的升值率，和每个城市的市场动态，都受到各种因素的影响。以下因素对不同城市，都有不同程度的影响：
1）处于高科技繁荣的中心（旧金山、圣马刁县、圣塔克拉拉县）。
2）靠近核心区域，但住房成本明显降低（阿拉米达县，尤其是奥克兰是最好的例子）
3）受次级融资和2008～2011年房地产价格暴跌影响过大（奥克兰和许多边远地区，和一些较便宜的地区）。
4）相对可负担能力：近年来，随着房价飙升，买方需求的最高压力转移到县内和县之间价格较低的市场上。
5）新建筑（旧金山公寓市场）供应大幅增加。
6）出售房屋的平均面积增加（旧金山增长13%）。
7）全国经济复苏：美国房价自2011年触底以来已升值约49%。
如何抗跌涨快？
上面原因也说明，为何奥克兰市场自2011年以来升值192%，实是因为经济衰退期间价格下跌过大所造成，产生巨幅升值速度的动态。相较之下，旧金山房价的抗跌能力就好过很多，当市场回温时也升值快速。这就验证了投资房地的法则——好区不易受市场冲击，抗跌能力强，涨快跌慢。
不过好区之中也有坏房、坏区之中也有好房。如何体察出微观房市，有赖具有经验的当地房产经纪，或是深入市场的资深投资人。
现在涨最快的房产
总体而言，当前由于湾区房价已经连涨7年，最富裕的社区在这一时期的房价的升值，比便宜的社区的涨幅会来得少，特别是在过去的2～3年中，更实惠的房屋升值速度会最快。这就是为何现在买Townhouse和Condo会更为激烈的原因。
从图2可看到，圣塔克拉拉县和圣马刁县的Condo涨幅巨大，因为大家都想在热门地区置业，但是独立屋过高的房价多数人负担不起，很多买家从而找寻价位低、面积小的公寓房型。
但有时候会有非常具体的地方因素影响房市，比如不久前索诺玛发生的可怕火灾，或者是新的苹果总部大楼的启用，这些致使当地的房价大幅上涨。
另外，我们可以从图3回顾一下从1990年至今的房价中位数销售价格，明显看出从2011年后的强烈升值已经超过以往的纪录。在普遍的房市预测中，这波涨幅还会进行下去，目前仍没有看到令市场崩溃的迹象。
老屋的春天
面对激烈竞价，对投资者或是手上资金有限的买家，老旧未修缮的上市房就是一个更好的机会。图4中显示2018年湾区各城市，屋况不佳的房产（Fixer-Upper）的平均销售价，圣马刁县以115万拔得头筹，圣塔克拉拉县和旧金山分别位居二、三，价位相去不远。投资房地产法则再次被印证——好区土地稀有，即便是旧房也有好价值，房市好时更适合重建或翻修。
2018年屋况不佳的房产最高售价，出现在圣塔克拉拉县的洛斯阿图斯（Los Altos），卖出358万；旧金山的Haight-Ashbury区也有一栋1906年的维多利亚房型，卖出260万。通常投资人喜欢将旧屋推倒重建，以更大的房型面积和新颖的建筑带来丰厚的利润。这种投资这首先要预测房市仍然稳健上涨，假如不幸碰上突如其来的市场崩盘，恐怕会造成巨大损失。
竞价之战，您准备好了吗？
在2018年的房市中，春季的销售激烈程度，和过去几年相比有过之而无不及，对首次购房者是更严峻的挑战。但买家经过3、4、5月份的竞赛后，也随着时间进入暑假，市场会开始疲软，通常房屋库存会在6、7月份提高，房价略为下修。可对于优质的上市房或是热门地区，仍避免不了竞价之战。
这几年来都是明显的卖家市场，但仍旧有许多房屋没有销售而退出市场，许多责任是卖家代理（Listing Agent）该承担的，例如营销的失误、订价策略的错误，或者是谈判的不当处理等等。
对买方而言，虽然现金称王，也得小心有备而来的贷款买家，而一味竞价也未必是好事，买家代理（Buyer Agent）的出价策略，和过程中与卖方的接洽、回价、沟通⋯⋯多方面都影响能否成功买房的因素，好的买家代理甚至能善用某些条件，例如，察觉房产硬件问题、买家情感因素、快速贷款等原因，以低于最高报价或是上市价格买房成功。
准备进入市场了吗？首先与您的地产经纪做好沟通，取得彼此信任。并祝您买房、卖房成功！
资料来源：Paragon地产集团
本文刊载于旧金山6月16日地产版
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责任编辑：李曜宇
