【大纪元2019年09月16日讯】文：李欧・大纪元
最近大家可能都知道湾区房市正在冷却，不过作为想买房的人不能高兴过早，或者认为房价会一直溜滑梯、应该大力砍价之类的想法。如果要我简单地形容当前的湾区房市——“软中带硬”，我认为会是一个颇洽当的说法。
湾区房地产，买方不甩、卖方发呆？
首先说房市如何软。在过去几年里，湾区房地产的上市房产一直都是很紧俏的，卖方轻松上市就能卖出个好价格，而且常常二十多个买家争抢抬价，都是常有的情况，最后售价都高出开价10个百分点甚至更多。但是现在呢，卖方得“发呆”许久才能等到买家，不仅竞价的数量少了，售价还可能比开价低。
一份Compass房地产公司的数据指出，八月圣塔克拉拉县房市的上市天数平均31天，售价比上市价约100%。另外，圣马刁县的情况也差不多，售价比上市价约103%；阿拉米达县则有许多城市不足100%，但今年以来有慢慢回温到100%。
也就是说，买家现在仅能接受与开价相当的价钱，要他们往上标价似乎不那么热衷，而且，以往的两周迅速售出也正在消失当中。如果状况不太好的房子，例如位置不对、房况不佳等因素，卖方大概就要做出更多的让步。事实上，房市已经有不少自动降价的房产。
而且湾区房价已经连续16个月同比下跌，即使是普遍库存量仅有一个月的情况下，买家依然“慢慢”看房，“低价（相较于以往的竞价）”出手。我们能看到市场上许多房子已经放了一阵子，然后开始打出折扣。新房的部分，建筑商也在四处打广告，推出优惠活动。这比前些年排队抽签，买新房的盛况相去甚远。降速、疲软、冷却这些都是现在湾区房市的关键词。
另一方面，湾区新房的供给也在快速增加当中，从南湾到东湾都有新社区陆续出现，热门的硅谷一带以公寓、康斗为主；东湾就有更多的连排屋、独立房。这些新房也挤压到二手房市的销售。在传统的房市统计当中，新房销售是不列入计算的。
今年湾区房市要冲高点，只能看现在九月至感恩节前夕的表现了。过了这短暂的旺季，房市肯定好不了，而且房市正面临2012年来的最低温，恐怕今年底的房市寒冬会更加剧烈。
湾区房市温度从100度下降几度？
再来要说说房市硬的部分。从上面可以看到，即便买家不愿加价，但价格大致仍维持在开价范围，尤其在五月的房市旺季当中，普遍房市的售价就开始往上飙，上市天数也降到今年以来的低点，约20天左右。在圣塔克拉拉县、圣马刁县、阿拉米达县大概都是如此。
根据一份Redfin的一项新研究，近七十个湾区房市的评级都有90分以上（满分100）。这份研究考虑了Redfin代理商报告的信息、其它上市和销售数据、上市天数、提供了多少优惠，以及买家是否放弃了意外情况销售（Contingencies）和其它因素。
在湾区，购房者往往有这些特性：最有可能支付开价价钱、免除意外情况、快速购买。
所以说湾区房市虽然正在降速，价格仍没有迅速下跌，相对全美其它地区，湾区依旧是难以进入的市场。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather将房市比喻成天气报告：湾区的房地产温度可能从100度下降到90度，而其它地区的温度则从50度上升到55度。这样的比喻你或许能比较了解一个事实：湾区虽然降温，但仍然很热，其它地区虽然升温，不过还是相较低温，或这是说竞争较为温和。
旧金山湾区房市的基石
之所以湾区房市能保持坚硬的部分，它背后的靠山来自：就业环境、优秀学区、良好天气和适合移民等因素。
加州的经济学家说，湾区9县7月份增加了近五千个就业岗位，其中包括在圣塔克拉拉县招聘，以及旧金山和东湾的就业增长。该地区在2019年上半年占加州新增就业岗位的四分之一强。
另一名Redfin经济学家Taylor Marr.表示，虽然科技IPO对房市的影响难以衡量，但释放的新财富可以稳定房市，从长远来看为市场带来更高的价格。而且工作就在那里，它仍然是一个竞争激烈的市场。
保持市场热度的还有一个因素：库存量不足。专门研究阿拉米达县的房地产经纪Sophia Niu表示，该县的竞争已将库存降至约2至4周的库存量。这明显是一个供给失衡的状态。她说，价格合理的单户住宅，约100万美元，通常会吸引5至7个Offer。
尽管阿拉米达的销售额已经从去年的高峰期开始放缓，但Niu表示，目前市场依然强劲。而且，阿拉米达对旧金山居民的吸引力更大，他们厌倦了为小公寓支付高额租金，在东湾提供更多空间，且多数不必为车位、HOA费额外支出。
旧金山-圣荷西-奥克兰，这一带的房市拥有繁荣的市中心和良好的学校，依旧受到年轻家庭科技工作者的欢迎。
旧金山房市的凛冬将至
可以说，现在湾区房市表面看起来偏软，但实质上仍是“坚硬的”。对于2019冬季至明年初的房市，或许可以套用名剧“权力游戏Game of Thrones”的一句名言：“凛冬将至！Winter Is Coming.”来形容。笔者认为会比往年更低温，但会有多低，就很难保证了，毕竟现在的房市也许多经济学家摸不着头绪。#
注：部分数据引用自The Mercury News。
本文刊载于旧金山9月14日地产版
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责任编辑：李曜宇
