非法加建改建的建筑 值不值得合法化？

【大纪元2020年10月20日讯】文：文君・湾区ADU专家

由于各种各样的原因，历史上有很多未经申请建筑许可（Permit）就加建、改建的建筑物，也就是未经地方政府核准是否符合居住条件的标准（建筑法规的要求，包括健康标准、安全标准，近些年又增加了节能环保标准等），都属于非法建筑。

非法建筑（主要是民宅）的后果，从执法的角度讲，惩罚措施可以要求屋主拆除恢复原样（Demolish and Resume），同时罚款。从市场的角度讲，屋主可能会面临被租客或邻居（或其他别人）举报，不仅要求返还已经收取的租金，租客还可以继续住在租房里，而且堂而皇之的不交租金。以上仅例举几个非法建筑的后果。

在有ADU政策之前，因为非法建筑合法化的代价有些大，让很多拥有非法建筑的屋主望而却步。现在，时代不同了，ADU政策也给屋主带来了千金难买的大好机会。文君今天给出的信息虽算不上价值百万美元，但可能为屋主节省上万美刀倒是很有可能的！

以“乘风破浪的”City of San Jose来举例（San Jose的ADU大赦项目在这里： https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program）

如果你的Lot上有未经Permit的非法建筑，不管是你自己居住时建造的，还是买入时就已经带有了，只要你把非法加建改建的部分往ADU政策上靠，都可能获得大赦，不仅可以免除拆除恢复原貌、罚款等处罚，你合法化过程中的Permit Fee，如果是出租房的Franchise Tax，还有些案子的Impact Fee、School Fee等费用都可以得到免除或减少。

说的还都是利弊分析，现在来点干货——怎样申请合法化呢？

第一步，是跟City的主管部门（San Jose是设置了一个大赦协调员Amnesty Coordinator，其它城市如果没有这样的一个联络员，就联系Code Enforcement Department），约一个初步的现场查验。因为是大赦期间，申请这个初步查验是匿名的，不会因为你申请来现场勘查了就上了黑名单。政府委托的检查部门Inspector到场勘查后，会给你一个整改报告，上边有需要整改的具体项目、清单，整改清单上有些是需要立即采取行动整改修正的，比如，发现电线裸露、房屋框架严重倾斜的、没有二氧化碳警报器装置的等等；有些没有对人身健康和安全产生威胁的项目，可以稍后整改。

此时，屋主有两个选择，第一，是走正常流程，跟申请正常加建改建申请Permit的流程一样的要求，找设计师画图、递交、Permitting；第二个选择是申请5年延期整改，就是5-year delay in code enforcement。

第二步，如果走正常的申请Permit流程，就找设计师画图设计、递交City所要求的全套申请文件，经City审图、修改、批准后，就是拿到了建筑许可。

第三步，进入整改施工阶段。按照第一个环节整改报告上的整改内容，一项一项地改正，与正常建筑施工程序一样，每完成一道工序，申请City Inspection，通过之后再修改下一道环节，直至Pass Final Inspection。

最后一步，恭喜你！你可以不再为你的非法建筑提心吊胆了。现在，你可以去County Record Office，正式把这一部分记录归档，成为为你增值、为你赚钱的工具了！

记得哦：你的非法建筑合法转正而免于被罚的“大赦期”，是从2020年1月1日到2030年1月1日。就算你赶在2029年12月31日前递交了大赦的合法化申请，你仍然可以享有5年的延期改正。州法规定，这个大赦项目（借助ADU政策）最晚执行到2035年1月1日就截止了。总共10年的合法化窗口期，大家不要错过这个百年不遇的好机会！#

文君简介：

文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解。

文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。

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本文刊载于旧金山10月17日地产版

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责任编辑：李欧