【大紀元10月29日訊】（大紀元記者高強編譯報導）德州住房及社區事務部為德州的居民制訂了德州住房抵押貸款退稅計劃（Texas Mortgage Credit Program），以便中低收入的個人和家庭，特別是首次購房者更容易負擔得起購買新房或維持現有的房屋。以下是關於該計劃的一些介紹。
甚麼是抵押貸款退稅認可（Mortgage Credit Certificate或MCC）？
抵押貸款退稅認可讓購房者為每年的抵押貸款支付的利息的一部份申請退稅。這不像傳統貸款利息抵稅只是抵扣稅前收入，而是針對應付聯邦稅款的一對一抵扣。
註：貸款利息退稅（MCC）是一個非倒貼性退稅，也就是說，購房者必須有應付聯邦稅款，才能享受這一退稅。
甚麼人有資格獲得MCC？
該計劃對符合以下條件的個人和家庭開放：
（1）符合對收入及所購房屋的要求
（2）在過去三年內沒有擁有過作為主要居住地的房屋
（3）符合抵押貸款的資格要求
（4）將以所購房屋作為主要居住地
註：此貸款利息退稅不適用於對現有貸款的再融資貸款，除非該貸款符合「合格次級」貸款的指引。在目標區域內，必須是首次購房者的要求已被免除，並擴大了收入和房屋購買價格的範圍。
抵押貸款退稅計劃下可以發放的退稅額是多少？
每年的退稅額將是每年支付的抵押貸款利息的30%。但是，退稅額最高不能超過2,000美元，並且不能大於當年你扣除所有其它退稅和抵扣後的應付聯邦稅額。不過，退稅額超出應付聯邦稅額的部份，可以結轉至其後三年內使用。
抵押貸款退稅例子
抵押貸款退稅直接發放給合資格的申請人，這些申請人每年可獲得相當於他們所支付的抵押貸款利息的指定百分比的退稅款，但不得超 過2,000美元。抵押貸款退稅認可率為30%。假如一名申請人持有121,000美元的抵押貸款（30年期固定利率，每月相同的還本額和利息額），那麼 他或她將受益的金額如下：
抵押貸款金額： 121,000.00美元
利率： 6.0%
第一年總利息支出： 7,260.00美元
抵押貸款認可率： x 30%
退稅額： 2,178.00美元
2,000.00美元（最大限額）
於是在抵押貸款退稅計劃的頭一年，該申請人將有資格獲得2,000美元的退稅款。基於這樣的資格，他或她可以在僱主申報W-4代扣表格時預先把這筆退稅款計算在內，從而每月收到的可支配收入就會增加大約167.00美元。另外，採用逐項申報（itemized returns）的納稅人在填報每年支付的抵押貸款利息額時，可能需要扣除收到的退稅額。例如在以上例子中，利息抵扣額將變成7,260.00美元減2,000.00美元，即5,260.00美元。
抵押貸款退稅認可（MCC）計劃的標準和要求
所有類別的抵押貸款都有資格，但抵押貸款必須是通常參與計劃的貸款公司網絡提供，並根據聯邦住房管理局、退伍軍人事務部、美國農業部屬下鄉村住房服務部、或者傳統貸款的標準而簽署，且按照市面流行價計算。無論是新的還是二手的獨戶房屋、排屋、公寓式住宅、以及預制裝配式房屋（有一定限制）均是合資格的房產。對房屋購買價格和收入的限制，已根據家庭大小而作了調整。購房者必須以所購房屋作為主要居所。
退稅和稅前抵扣的區別
抵押貸款退稅在幾個方面有別於傳統的抵押貸款利息稅前抵扣，例如，所有的購房者，無論收入多少，都可以得到利息稅前抵扣，而抵押貸款退稅則只向MCC的持有人提供。
受益的期限
每年的抵押貸款退稅額將會基於當年支付的抵押貸款利息的30%來計算，在該抵押貸款的生命週期內，MCC都會生效，前提是該住房仍被作為主要居所。為了維持MCC，購房者可以對他們僱主申報的W-4表格調整代扣額，並且在進行聯邦納稅申報時必須提交國稅局的8396表格（IRS Form 8396）。該表格可從國稅局網站www.irs.gov下載。
合格的次級貸款
一項最初通過ARM融資的抵押貸款，並且是在2001年12月31日至2008年1月1日之間批出。
目標區域
按照計劃的指引，德州抵押退稅計劃還有專款用於目標區域的貸款，一個目標區域是有70%或更多的家庭的收入是全州中位數收入的 80%或更低的人口普查區域，或者是一個經濟持續衰退的地區。購房人士在目標區域內購買房產時，不需要是首次購房者，且對房屋購買價和收入的限額通常也較 高。要獲得以郡定位的目標區域，請參考此鏈接提供的清單：http://www.tdhca.state.tx.us/homeownership /fthb/docs/TargetedAreas.pdf。你的貸款公司或房地產經紀應該能夠確認你選定的房屋是否位於目標區域內。要查找你的人口普查 區，可利用此網站的地理編碼工具：http://www.ffiec.gov/geocode/default.htm。
經濟衰退災區
在經濟衰退災區，首次購房的要求已免除，並且提高了對收入和房屋購買價格的限額。
購房者的學歷要求
購房者在貸款成交前，必須完成購房者購前教育課程。要獲得一份你所在城市或郡的提供該教育課程的機構，請訪問：http://www.tdhca.state.tx.us/texans.htm。
其它費用
除了例行的貸款成交費之外，還有一項75美元的MCC委託費（不退還），以及貸款成交後，一項相當於貸款額1%的MCC發放費。
要獲得一份參與MCC計劃的貸款公司的清單，請訪問此鏈接：http://www.tdhca.state.tx.us/homeownership/fthb/docs/MCC-LenderList.pdf。
根據聯邦法例，該計劃下的貸款有可能會被重新徵稅。 ◇
