【大纪元10月29日讯】（大纪元记者高强编译报导）德州住房及社区事务部为德州的居民制订了德州住房抵押贷款退税计划（Texas Mortgage Credit Program），以便中低收入的个人和家庭，特别是首次购房者更容易负担得起购买新房或维持现有的房屋。以下是关于该计划的一些介绍。
什么是抵押贷款退税认可（Mortgage Credit Certificate或MCC）？
抵押贷款退税认可让购房者为每年的抵押贷款支付的利息的一部分申请退税。这不像传统贷款利息抵税只是抵扣税前收入，而是针对应付联邦税款的一对一抵扣。
注：贷款利息退税（MCC）是一个非倒贴性退税，也就是说，购房者必须有应付联邦税款，才能享受这一退税。
什么人有资格获得MCC？
该计划对符合以下条件的个人和家庭开放：
（1）符合对收入及所购房屋的要求
（2）在过去三年内没有拥有过作为主要居住地的房屋
（3）符合抵押贷款的资格要求
（4）将以所购房屋作为主要居住地
注：此贷款利息退税不适用于对现有贷款的再融资贷款，除非该贷款符合“合格次级”贷款的指引。在目标区域内，必须是首次购房者的要求已被免除，并扩大了收入和房屋购买价格的范围。
抵押贷款退税计划下可以发放的退税额是多少？
每年的退税额将是每年支付的抵押贷款利息的30%。但是，退税额最高不能超过2,000美元，并且不能大于当年你扣除所有其它退税和抵扣后的应付联邦税额。不过，退税额超出应付联邦税额的部分，可以结转至其后三年内使用。
抵押贷款退税例子
抵押贷款退税直接发放给合资格的申请人，这些申请人每年可获得相当于他们所支付的抵押贷款利息的指定百分比的退税款，但不得超 过2,000美元。抵押贷款退税认可率为30%。假如一名申请人持有121,000美元的抵押贷款（30年期固定利率，每月相同的还本额和利息额），那么 他或她将受益的金额如下：
抵押贷款金额： 121,000.00美元
利率： 6.0%
第一年总利息支出： 7,260.00美元
抵押贷款认可率： x 30%
退税额： 2,178.00美元
2,000.00美元（最大限额）
于是在抵押贷款退税计划的头一年，该申请人将有资格获得2,000美元的退税款。基于这样的资格，他或她可以在雇主申报W-4代扣表格时预先把这笔退税款计算在内，从而每月收到的可支配收入就会增加大约167.00美元。另外，采用逐项申报（itemized returns）的纳税人在填报每年支付的抵押贷款利息额时，可能需要扣除收到的退税额。例如在以上例子中，利息抵扣额将变成7,260.00美元减2,000.00美元，即5,260.00美元。
抵押贷款退税认可（MCC）计划的标准和要求
所有类别的抵押贷款都有资格，但抵押贷款必须是通常参与计划的贷款公司网络提供，并根据联邦住房管理局、退伍军人事务部、美国农业部属下乡村住房服务部、或者传统贷款的标准而签署，且按照市面流行价计算。无论是新的还是二手的独户房屋、排屋、公寓式住宅、以及预制装配式房屋（有一定限制）均是合资格的房产。对房屋购买价格和收入的限制，已根据家庭大小而作了调整。购房者必须以所购房屋作为主要居所。
退税和税前抵扣的区别
抵押贷款退税在几个方面有别于传统的抵押贷款利息税前抵扣，例如，所有的购房者，无论收入多少，都可以得到利息税前抵扣，而抵押贷款退税则只向MCC的持有人提供。
受益的期限
每年的抵押贷款退税额将会基于当年支付的抵押贷款利息的30%来计算，在该抵押贷款的生命周期内，MCC都会生效，前提是该住房仍被作为主要居所。为了维持MCC，购房者可以对他们雇主申报的W-4表格调整代扣额，并且在进行联邦纳税申报时必须提交国税局的8396表格（IRS Form 8396）。该表格可从国税局网站www.irs.gov下载。
合格的次级贷款
一项最初通过ARM融资的抵押贷款，并且是在2001年12月31日至2008年1月1日之间批出。
目标区域
按照计划的指引，德州抵押退税计划还有专款用于目标区域的贷款，一个目标区域是有70%或更多的家庭的收入是全州中位数收入的 80%或更低的人口普查区域，或者是一个经济持续衰退的地区。购房人士在目标区域内购买房产时，不需要是首次购房者，且对房屋购买价和收入的限额通常也较 高。要获得以郡定位的目标区域，请参考此链接提供的清单：http://www.tdhca.state.tx.us/homeownership /fthb/docs/TargetedAreas.pdf。你的贷款公司或房地产经纪应该能够确认你选定的房屋是否位于目标区域内。要查找你的人口普查 区，可利用此网站的地理编码工具：http://www.ffiec.gov/geocode/default.htm。
经济衰退灾区
在经济衰退灾区，首次购房的要求已免除，并且提高了对收入和房屋购买价格的限额。
购房者的学历要求
购房者在贷款成交前，必须完成购房者购前教育课程。要获得一份你所在城市或郡的提供该教育课程的机构，请访问：http://www.tdhca.state.tx.us/texans.htm。
其它费用
除了例行的贷款成交费之外，还有一项75美元的MCC委托费（不退还），以及贷款成交后，一项相当于贷款额1%的MCC发放费。
要获得一份参与MCC计划的贷款公司的清单，请访问此链接：http://www.tdhca.state.tx.us/homeownership/fthb/docs/MCC-LenderList.pdf。
根据联邦法例，该计划下的贷款有可能会被重新征税。 ◇
