【大紀元3月19日訊】(紐約訊)本月初，美國亞裔地產協會(AREAA)、墨西哥裔(NAHREP)和非洲裔地產協會(NAREB)三大少數族裔地產界人士首次聯手，於華府舉辦房市復甦研討會議(The Color of the Housing Recovery)，並向國會議員提出了五點計劃 ，以保持資產流動性，停止少數族裔市場的加速下滑，創造一個持續穩定享有住房的環境。
本刊繼上期報導聯邦存款保險公司（FDIC）主席貝爾(Sheila Bair) 與眾院金融會（House Financial Services Committee）主席弗蘭克（Barney Frank）在會上的演講， 本期繼續報導FHA局長斯蒂文斯（David Stevens）出席該會的重要談話。
FHA之「住者有其屋」
聯邦住房管理局委員（FHA， Federal Housing Administration Commissioner）局長斯蒂文斯（David Stevens）會議上闡述了政府和聯邦住房管理局在這次經濟危機中起到的重要作用，並解釋了FHA最新的政策變化。
他表示，房屋信貸市場是這次經濟危機的始作俑者。由於前些年房價一度飛漲，造成人們不計後果的跳進房市，不考慮長遠的支付能力。擁有房屋已經不是為了自己居住，而完全成了投資導向，應時而生的房貸系統繁榮在非常不穩定的基礎上，造成貸款／房價比例不斷上升，甚至不在乎申請人的信用狀況。
FHA 在這場危機中所起的作用日漸凸顯。FHA始建於1934年經濟大蕭條時期，其使命就是幫助美國人「住者有其屋」。FHA貸款類型基本都是30年固定利率貸款，要求非常多的文件證明，要求一定要房主自己居住。但是在房市繁榮的年代，FHA並不惹人注目。但是其貸款的低風險在信貸緊縮時期就備受青睞。2007 年FHA貸款僅40萬件，2008年增加至100萬件，到了2009年FHA貸款數量達到200萬件，從占房市貸款總量的2%猛增至30%。
更重要的是，FHA的使命使其幫助了更多少數族裔的貸款人。2008年，FHA發給非洲裔美國人佔了總數的50%，而房利美和房地美的貸款只佔了23%；拉丁裔貸款人中有45%都借到了FHA貸款，遠遠高過房利美和房地美的15%。通過FHA的努力，僅去年一年就幫助了40萬個家庭免於法拍的風險。
對於FHA近期政策的變化，斯蒂文斯解釋了其背後的因由。在風險管理方面，FHA考慮三大因素：1、如何才能增加資產儲備達到法律規定的2%；2、因為 FHA規模巨大，所作的決定要考慮會不會影響整體房屋信貸市場的恢復；3、堅守FHA最根本的使命，就是幫助弱勢群體，使其「居有其所」。
處於以上考慮，FHA並沒有如許多人建議的提高首付款要求比例，而是維持在3。5%的水平。因為據調查，85%的FHA貸款人是付不起5%的首付款的。如果將首付款比例從3。5%提升至5%，就會嚴重的影響一個有穩定收入的家庭買房的能力。
對於信用分數的要求，FHA要求借款人達到580分以上。低於580分的人，違約率高達20%。而在580分至620分之間的借款人，違約率沒有明顯區別，但非洲裔和拉丁裔美國人與白人的貸款批准率就大不相同。因此FHA將底線設在580分，也是出於幫助不同族裔的考慮。
提高FHA貸款的初始保險費從1。75%至2。25%和提高年保險費，是出於維持資產儲備的要求，別無他法。
除了FHA的重要作用，斯蒂文斯也談到了政府的宏觀調控在挽救經濟方面的重要影響。美聯儲花費17000億美元購買按揭債券以穩定市場，所以貸款利率才能維持在5%左右的歷史低點。如果美聯儲不做這樣的投資，那麼按揭債券這一塊巨大的信貸市場就將凍結，投資者缺乏信心，美國的信用市場就不會恢復。另外政府對首次購房人的稅收激勵措施也使市場上的大量銀行回收房得以迅速被賣掉。只有活躍的市場交易才能促進穩定。
另外，財政部推行的住房償付修改計劃（Home Affordable Modification Program， HAMP）雖然受到很多職責和質疑，但毫無疑問的是，現在有100多萬個家庭，因為接受了貸款修改，不管是試行修改還是永久修改，才得以住在自己的房子裡，避免了法拍破產的結果。貸款修改計劃平均為每戶瀕臨破產的家庭每月節省了近500美元。
斯蒂文斯認為，政府逐漸放緩購買按揭債券的步伐就是市場在逐步恢復的跡象。如果私人投資者也能開始恢復對按揭債券的購買，那就是私有資本開始回復健康的徵兆。
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