市場營銷系列:中國房地產成了社會的毒品

謝田

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卡內基國際和平基金會是美國歷史悠久的智庫,也是著名的外交與國際事務政策的研究中心。基金會宣稱,其開展的工作講究實效,不受任何黨派的控制。

卡內基國際經濟研究專案的客座學者鮑泰利(Pieter Bottelier),也是約翰霍普金斯大學的客座教授,作為中國問題專家的鮑泰利最近指出,如果中國延續過去多年的經濟發展模式而不做出調整,中國經濟最終會崩潰,社會緊張關係會加劇,中國和其他國家的關係也會惡化。

官方經濟學家承認,房地產調控不可半途而廢,但房地產嚴重萎縮也對經濟不利。中國經濟過度依賴房地產,說明消費和出口拉動GDP的馬車失靈。對房地產的依賴,如同對毒品的依賴,房產經濟對GDP貢獻越大,政府越發依賴,也正如毒品癮好越來越重一樣。

從海洛因、可卡因,到強力膠和鎮痛劑,意志弱的人對毒品欲罷不能,知道它會帶來毀滅,但仍然抵不住誘惑。中國房市之乖戾,用毒品形容,對當局和房奴,都是貼切的描述。

*房地產市場的本質

越來越多的人意識到,中國房市的本質,是六十年前被暴力剝奪了土地擁有權的中國民眾,現在又不得不掏空自己的積蓄,加上父輩的積蓄,來從自己的「公僕」 手中贖買原本屬於自己的土地的使用權,以期解決自己蝸居經年的窘況。

等人們發現房價迅速上升的時候,其漲速遠遠超過工資增長的速度,也迅速超出自己承受的能力時,又發現推動房價上漲的資金不是來自其他同胞,也不是來自市場自然的需求和供給的互動,而是來自國有的銀行。

並且,這些國有銀行把全社會的積蓄有選擇的給予了一小部份、他們最鍾愛的「公僕」 ,人們的憤怒就可想而知。

不僅如此,人們最近又驚奇的發現,這些公僕已經花完了中國刺激經濟計劃的數萬億元,又從銀行信貸的擴張中拿到了9.6萬億元(2009年)。這些超過正常信貸水準幾倍的資金,既推動了房價、燃起了通貨膨脹的火種,也使地方政府的債務急速膨脹。

房價高企和房市最終必然的回落,引起人們普遍的擔心。但人們更需要瞭解的是,房地產已經成了毒品,勾起了全社會的癮好,使人們越陷越深,難以自拔。

*百姓對房地產上癮

從民眾角度看,房地產讓人「上癮「、為之瘋狂,源自國人對土地的眷戀。美國最近的衰退房市中,華人是最大的受益者,人們紛紛抓住這個時機,換大房、好房,大肆購買跌價幅度高達40%的豪宅。

美國最好的鄉村俱樂部、高球俱樂部的社區內,突然多了許多東方人的面孔。不知不覺中,美國社會財富的新格局已經日益成型。

在美華人的心理和行為,其實與大陸中國人的心理和行為,有一脈相承之處。只不過,在自由社會,華人會在經濟衰退之際利用勤勞和節儉的本性,聚斂新的財富。

而在大陸,人們也會抓住時機,在即使是共黨控制最嚴的地方,用從「私人承包」 、「個體戶」 、到「鄉鎮企業」 、「私營企業」 的方式,逐漸累計家產。

當人們發現一個甲子之前被粗暴剝奪的房地產有可能回歸時,哪怕是虛假的70年使用權、而沒有真正產權,仍然趨之若鶩、欣喜若狂。

中國社會租房市場相對於買房市場的冷清,也反映了國人同樣的社會心理。在正常社會,總是有三分之一到一半以上的人們選擇租房子住。

在中國,租金長期低迷,近來才有所上漲。人們不願租房,而寧可節衣縮食、四處告借、甚至「啃老」來籌集首付、維持月供。人們對房地產如此著迷,如此欲罷不能,其實跟毒品上癮非常相像。

尤其是,當房市被人為的推高、高的離譜時,人們還是絲毫沒有醒悟的跡象,而是前仆後繼、把最後積蓄投入房市無底的深洞。中共媒體的宣傳,既得利益的地產公司的煽風點火,御用經濟學家的造勢,加劇了人們對房價狂漲的恐懼,而生怕錯過了最後的一班地產快車。

說起來,人們當年從共產黨手中失去土地的恐懼,至今變成會再度失去土地(地產)的擔憂,它再次像噩夢一樣困擾人們的平靜,並再次搜刮了人們的錢袋。

*官方對房地產上癮

對中共官員、子弟、和裙帶關係人來說,權力通過房地產開發變成現金,他們從開發商那裏得到了直接的金錢和房子上的好處,也從地產開髮帶動經濟成長、GDP亮麗上,得到對政績的間接好處。

這後一好處對當局來說,其實也是一種毒品,因為這給了他們在經濟衰退時社會治理的靈丹妙藥,一種一舉多得、投入低、效益高、見效快、風險幾乎全無的政治策略。

他們得到了這些好處,也染上了毒癮,會不厭其煩的反覆使用這一策略,帶動GDP,帶動相關產業和就業,也豐滿自己的錢囊。

當這種策略在全國範圍普遍運用時,官員的政治風險幾乎降低到最低點。反正天塌下來有眾人頂著,反正中央政府也對此樂此不疲。也就是說,大家都願意冒著沾染毒癮、越陷越深的風險,來繼續製造中國經濟的「奇蹟」 。

中央政府雖然一道道的對房地產下達限令,但人們看到的卻是今年一年就發放了10萬億的貸款。政府一面試圖遏制泡沫的產生,一面添油加醋、促進資產泡沫的產生。

這是當局一方面害怕房市過熱引發經濟崩盤,一方面又擔心不繼續刺激經濟會導致經濟衰退、失業增加,導致社會的崩潰。進退兩難之際,跟癮君子明知毒品不好,但也欲罷不能的心態,其實是一模一樣的。

*宴席最後的一道菜

泡沫之下,六千萬套房子沒人住、電錶讀數為零,它們本來可以解決兩億人的居住。那麼,泡沫會什麼時候破滅呢?也許,當越來越多的人們意識到了這一危害民眾、危害社會、也危害政府的毒癮時,泡沫就會提前破滅。

或者,當銀行的錢、地方政府舉債籌來的錢,以及國際熱錢都接近窮盡時,泡沫就會轟然破滅。

中國房地產泡沫的研究,還沒有形成系統。從經濟學家到地產專家,人們都在忙於從中漁利。1998年中國房改之時,政策規定只有高收入家庭才購買商品房,中低收入家庭可以購買經濟適用房和享受廉租房。

從2003年房價開始竄升的時候起,房改的方向、房屋建設市場的性質、商品房的銷售物件和定價原則,都悄悄的改變了。

2001年回中國、在上海財經大學參加國際研討會時,與會的學者就注意到了上海的許多高樓晚上都是黑的。而那時,正是中共對內鎮壓法輪功精神運動、傾近四分之一的國力來維持鎮壓的高潮。開放房市,利用國人對土地的鍾情,給了紅朝以時間和金錢,來支撐了近十年的統治。

當然,天下沒有不散的宴席。哈佛經濟教授、國際貨幣基金組織前經濟學家羅格夫(Kenneth Rogoff) 認為,中國房市的崩潰已經開始,銀行也將因此重挫。宴席的最後一道菜,現在看來,應該很快就要端上來了。@*
(http://www.dajiyuan.com)

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