【大紀元2012年03月27日訊】（大紀元記者沙莉編譯報導）申克有一個藥劑學博士學位，每年收入125,000美元，但她不符合為自己和她9歲的女兒抵押貸款購買房屋的資格。因為她有超過110,000美元的學生債務。
由於放貸者較往年對高校貸款更加謹慎，28歲的申克說，「這對我來說幾乎不可能獲得貸款。我的債務使我沒有購買房屋的機會。」
聯邦儲備委員會主席伯南克近日表示，「首次購房者通常是增加住房需求的重要來源，所以他們在市場上出現機會減少，對房價和房屋建設存在相當廣泛的影響。」
學生債務接近1萬億美元，創記錄的低利率無法刺激房市也是一個原因。
根據聯邦儲備1月4日向國會提交的研究報告，經濟衰退之後出現的嚴格貸款標準，特別對年輕的首次置業者有影響。報告說，這些家庭往往很年輕，信用狀況相對較新，信用評分低於平均，能夠承擔大筆首付的經濟資源較少。
聯邦儲備委員會主席伯南克說： 「抵押貸款市場的苛刻條件，不成比例地影響了潛在的首次購房者。首次購房者通常是增加住房需求的重要來源，所以他們在市場上出現機會減少，對房價和房屋建設存在相當廣泛的影響。」
美聯儲的白皮書說，2009年和2011年之間，9％的29 – 34歲青年得到首次按揭，10年前則為17％。
美聯儲說，「這些數據表明，潛在的首次購房者抵押借貸數量的大幅下跌，由於不僅住房需求疲軟，也因為信貸條件收緊的影響。」
根據學生貸款網站FinAid.org，教育債務去年首次超過信用卡債務。新大學畢業生人均有25,000美元的平均債務負擔，可能限制他們獲得抵押貸款的資格，即使他們有幸在25至34歲青年失業率達9％的勞工市場上找到工作。
全國消費者破產律師協會2月7日稱這是「助學貸款債務炸彈」，警告學生債務上升影響了新畢業生、聯署簽名貸款的家長、重返學校進行在職培訓的中年美國人。
「拖累經濟」
NACBA副總裁約翰．拉奧說，「正如房地產泡沫創造了一個抵押債務負擔，吸收掉消費者的收入，使他們無法進行維持經濟的消費開支，助學貸款開始有同樣的效果，這將在可預見的未來對經濟是一個拖累。」
根據全國房地產經紀人協會，25至34歲的青年在2011年佔所有購房者的27％，是過去十年中最少的。在2001年時為33％。同時，去年首次購房者佔所有採購的37％，是自2006年以來的最低水平，2006年房價見頂，房地產市場繁榮呈現出回落。
加州歐文市的約翰．伯恩斯房地產諮詢有限責任公司的高級分析師里克．帕拉西奧斯說，「即將走出大學校門的學生所負擔債務超過以往，他們面對的經濟表現也比以往復甦期不佳。這些因素綜合起來，無助恢復住房市場。」
最新的刺激
耶魯大學的羅伯特．希勒等業內人士分析說，住房價格可能下降第六個年頭。這反過來可能拖累消費開支，拖經濟復甦後腿。
2月10日伯南克說：「住房一直是經濟更快恢復的一個關鍵障礙。」
1月25日聯邦公開市場委員會宣佈將保持接近零的貸款基準利率，直到至少2014年年底 。
伯南克在新聞發佈會上說，這個最新的刺激措施的目的是「傳達給市場，委員會支持在相當長的時間內維持低利率。」
去年9月，美聯儲宣佈計劃在其投資組合中取消4000億美元短期債務，代之以較長期國債，以努力更大降低借貸成本。隨後截至去年6月進行了兩輪大規模的總額達2.3萬億美元的資產購買。
抵押貸款利率
創記錄的低抵押貸款利率並沒有恢復足夠的住房銷售，以刺激經濟復甦。根據房地美數據，截至2月9日，平均30年期的固定利率抵押貸款率為3.87％，達到40年來的最低水平。
在經濟衰退前，由於房價上漲，美國人能夠抵押貸款支付教育、汽車、休假和啟動企業的開支。後來由於房價下跌，越來越多的美國人發現自己「溺水」，或由於抵押貸款超過了他們房屋的價值，沒有家庭資產可以抵押貸款。
「抵押貸款溺水的房主不能依賴房屋資產，支付緊急醫療費用或子女的大學教育，」伯南克表示。
帕拉西奧斯在十二月發表了學生債務和住房研究，他說，首次置業者是住房恢復的關鍵，因為它們使目前的業主可遷入較大的價格較高的家園。「住房升級的購房者需要有人購買他們原有的家園，需要實現經濟復甦的第一步。」
儘管經濟從2009年6月起從18個月的低迷中走出，住房市場仍然在掙扎，即使房屋建築商的信心和現有的銷售量在2011年最後一個季度有增加。
越來越多的美國人開始租房，單一家庭型住房建設去年開始下降，多戶型住房建設激增。帕拉西奧斯說，這將應該繼續推動公寓房地產投資信託基金。資產住宅（EQR）是其中之一，從2009年3月低點增長超過240％。AvalonBay社區公司（AVB）增長230％。
2011年新屋銷售量和單戶住宅開工量，是自1963年以來的最低水平。現房銷售在2011年只比2008年的經濟衰退低谷增長了3.6％，2008年是自1995年以來的全年最低。根據房地產經紀人組，法拍銷售佔去年的現房銷售三分之一。
根據標準普爾希勒（SPCS20）的數據，價格比2006峰值下跌約33％，多數專家預計將進一步下跌。在全國範圍價格下降5％到10％。
根據房地產經紀人組，去年年齡在25至34歲的人佔首次購房者的52％，接近自2005年以來的平均水平。
儘管如此，根據普查數據，在2011年該年齡組中的近600萬美國人與他們的父母住在一起，比2007年經濟衰退開始時的470萬人增加。
買房子不在卡斯蒂爾目前優先考慮的名單上。她去年五月畢業於辛辛那提大學，獲得法律學位，欠債120,000美元。
她推遲償還學生債務，因為她的起步工作是作為家庭律師，她說年薪是45,000美元。如果在明年年初要求她必須付清債務，她預計將每月支付約1,500美元。卡斯蒂爾31歲，是個單身母親，她說：「我不會為自置居所再負擔一個10萬美元的新債務。我不認為，置業從經濟角度講會實惠。」
不過，帕拉西奧斯說，一旦年輕的美國人能夠應對債務，應能夠在住房市場恢復上起領先作用。他說，「一旦你發現人們開始願意購買住房，這顯示市場回到了正常。」
藥學博士申克現在在一個連鎖藥店擔任經理，她還是希望有一天購買住房。她試圖儲蓄，能夠承擔大筆首付，增加她獲得抵押貸款的機會。她說，「我還沒有放棄希望有一天擁有自己的家。夢想感覺比現實更遙遠。」
（責任編輯：畢儒宗）
