【大紀元2013年03月30日訊】全國房地產市場已經經歷幾年艱難時期。2008年的金融危幾，抵押貸款行業的相關改組，市場規則風雲變幻，貸款准則日趨嚴格。裁員和能否保住現有工作的擔憂令購房者裹足不前，但外國買家仍然對美國房產寄有一線希望，尤其硅谷是一個穩定，安全的投資處。此外，外國投資者被美元疲軟，美國房地產市價格低迷所吸引，普遍樂觀地認為，最糟糕的時期已經被拋在我們身後。
與許多其他國家不同，美國允許外國投資者購買和出售本國房地產，沒有很多嚴格限制措施。不過，在進入美國市場之前，必須了解複雜的法律和稅收規則和報告。美國的稅收要求美國公民和外國在美居民在世界各地的收入都要繳稅，有一套信用抵免機制免去部分外國司法管轄區稅。而非居民的外國人一般只對其在美國的資產或有關操作的收入徵稅。因此，你擁有的美國財產的所有權形式和具體操作形式可能對稅收待遇上產生重大影響。
本文將提供高水平的外國人購買美國房地產的一些法律限制的概述，一些主要的可以適用於外國投資者的稅收規則描述，和外商投資房地產稅法(FIRPTA)繳稅規則的總結。雖然不能取代專業稅務咨詢，但可以勾勒出應考慮的一些關鍵概念。
美國房地產的外國所有權
儘管偶爾會發生一些爭議，如外資控制的組織購買紐約洛克菲勒中心的美國標誌性建築，但美國政府還是容易讓外國個人和企業購買和出售在美國的房地產。以下是幾種所有權形式：
直接所有權
非美國人士，也許最簡單的方式就是以個人名義購買美國房地產。除了簡單，這種直接所有權有幾個優勢。首先，外國個人可能使個人資本收益增加15％。第二，直接所有權可能會降低稅收，企業所有權者會面臨雙重或三重稅收。此外，如想在美買房並居住的外國買家如有直接所有權，按照慷慨的國內稅收法典（“I.R.C.”）第121條，也可以免除部分稅收，盡管有額外的限制。不過，直接所有權也有缺點。例如，會有美國所得稅申報的責任和可能產生的不良房地產稅後果。
通過美國公司獲得所有權
美國公司都以同樣的方式征稅，不論擁有該公司股票的人是美國人或非美籍人士。但是，支付給非美籍人士的股息可能有雙重征稅，如果該收入來自美國並符合下述條件：固定的，可確定的，每年都有的或者是定期的。（簡稱FDAP）。
通過外國公司獲得所有權
眾所周知，通過企業獲得所有權會導致雙重征稅，企業征收一次，股東層面再收一次。雖然許多公司通過合法迂回，繞過這種不利待遇，但外國投資者不可以。
自1986年以來，美國公佈布來赫利得稅法案後，外國公司甚至再被征收一次稅，所以有些納稅人可能被三重徵稅。
徵稅待遇
如上所述，「美國人」（即美國公民或外國永久居民）須就其全球收入納稅，可能有部分外國司法管轄區的某些稅收抵免。而”非美國人“，一般只對其在美國的財產或生意投資活動的收入徵稅。有幾種稅收概念，我們必須了解，以明確哪些是在美國的財產或生意投資活動。
與美國有關聯的收入(ECI)
深入討論ECI不在本文範圍之內。但是，我們給出一些關鍵概念。一般來說，非美國人士如果其收入來源於在美國的貿易或業務，就是與美國有關聯的收入。不管其交易是否在美國進行的。
舉例說明一些被認為與美國有關聯的貿易，如在美國提供個人服務，販賣商品，尤其是在美國從事房地產購買出售或交換，獲得的利息或收入，都屬於與美國有關聯的收入(ECI)。此外，房屋租金收入也是ECI。
對ECI收入是允許扣除的。對其征收的稅與對美國公民使用同樣的累進稅率（或根據稅收協定會更低）。
固定厘定年度或定期收入（FDAP）
除了有關聯的收入(ECI)，「非美國人」的非商業活動但來源於美國的收入，也需交稅，有許多屬於這一類的，如利息，股息和房租租金，這些叫作FDAP，即固定、厘定、每年都有或者定期的收入。FDAP收入征稅稅率為30％，除非外國人國家与美國有條約可降低。FDAP收入不允許扣除。
分支利得稅
為努力確保與美國公民的公司收入受到的雙重征稅平等，（公司收入收稅，被分配給股東後再收稅），1986年法律第1241條增加了第884條，規定在美國做生意的外國公司需加「分支」利得稅。
「分支」利得稅是除了常規的企業所得稅後多加的利潤稅。應當指出的是，分支利稅只適用於外國公司，而不是由外國投資者擁有的美國公司。這是指合作伙伴中外國一方，在與美國做貿易或業務並獲得收益。
分支利潤稅即徵收外國公司「股息同等金額」30％的稅。股息同等金額一般定義為公司目前有效關聯的收入和利潤（E＆P）（1）外國公司在納稅年度在美國增加的淨資產減去的部分（2）外國公司在納稅年度“在美國減少的淨資產”增加的部分。為計算 正确的E＆P，房地產是按四十年內直線折舊方法計算，而非按照標准折舊時間表計算。
外商投資房地產稅法（FIRPTA）
非美國人（包括外國公司），出售位於美國的房地產獲得收益要按個人或公司交稅。即使該人或該公司沒有在美國從事貿易或業務。為減少這些非美國人/公司不遵守繳稅法則，從事交易時，房地產的買方必須提前繳付10％的稅，除非有國稅局(IRS）頒發的減免資格。這一要求會導致外國公司繳稅。然而，也有一些例外，最值得注意的是，如果物業價格在30萬美元以下，則買方不必扣繳此稅。
同理，加州收入和稅收法典第18662條規定，加州物業銷售價格超過10萬美元，買家就要被代扣代繳百分之3 1/3(.0333)的稅給特許經營稅委員會。不論賣家是本地或外州。
美國房地產的外國所有者征稅可能會非常複雜，但也有很多稅務規劃，可以減輕稅收負擔。進入任何交易之前，慎重考慮，做出精確的投資結構出力。
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