【大纪元2013年03月30日讯】全国房地产市场已经经历几年艰难时期。2008年的金融危几，抵押贷款行业的相关改组，市场规则风云变幻，贷款准则日趋严格。裁员和能否保住现有工作的担忧令购房者裹足不前，但外国买家仍然对美国房产寄有一线希望，尤其硅谷是一个稳定，安全的投资处。此外，外国投资者被美元疲软，美国房地产市价格低迷所吸引，普遍乐观地认为，最糟糕的时期已经被抛在我们身后。
与许多其他国家不同，美国允许外国投资者购买和出售本国房地产，没有很多严格限制措施。不过，在进入美国市场之前，必须了解复杂的法律和税收规则和报告。美国的税收要求美国公民和外国在美居民在世界各地的收入都要缴税，有一套信用抵免机制免去部分外国司法管辖区税。而非居民的外国人一般只对其在美国的资产或有关操作的收入征税。因此，你拥有的美国财产的所有权形式和具体操作形式可能对税收待遇上产生重大影响。
本文将提供高水平的外国人购买美国房地产的一些法律限制的概述，一些主要的可以适用于外国投资者的税收规则描述，和外商投资房地产税法(FIRPTA)缴税规则的总结。虽然不能取代专业税务咨询，但可以勾勒出应考虑的一些关键概念。
美国房地产的外国所有权
尽管偶尔会发生一些争议，如外资控制的组织购买纽约洛克菲勒中心的美国标志性建筑，但美国政府还是容易让外国个人和企业购买和出售在美国的房地产。以下是几种所有权形式：
直接所有权
非美国人士，也许最简单的方式就是以个人名义购买美国房地产。除了简单，这种直接所有权有几个优势。首先，外国个人可能使个人资本收益增加15％。第二，直接所有权可能会降低税收，企业所有权者会面临双重或三重税收。此外，如想在美买房并居住的外国买家如有直接所有权，按照慷慨的国内税收法典（“I.R.C.”）第121条，也可以免除部分税收，尽管有额外的限制。不过，直接所有权也有缺点。例如，会有美国所得税申报的责任和可能产生的不良房地产税后果。
通过美国公司获得所有权
美国公司都以同样的方式征税，不论拥有该公司股票的人是美国人或非美籍人士。但是，支付给非美籍人士的股息可能有双重征税，如果该收入来自美国并符合下述条件：固定的，可确定的，每年都有的或者是定期的。（简称FDAP）。
通过外国公司获得所有权
众所周知，通过企业获得所有权会导致双重征税，企业征收一次，股东层面再收一次。虽然许多公司通过合法迂回，绕过这种不利待遇，但外国投资者不可以。
自1986年以来，美国公布布来赫利得税法案后，外国公司甚至再被征收一次税，所以有些纳税人可能被三重征税。
征税待遇
如上所述，“美国人”（即美国公民或外国永久居民）须就其全球收入纳税，可能有部分外国司法管辖区的某些税收抵免。而”非美国人“，一般只对其在美国的财产或生意投资活动的收入征税。有几种税收概念，我们必须了解，以明确哪些是在美国的财产或生意投资活动。
与美国有关联的收入(ECI)
深入讨论ECI不在本文范围之内。但是，我们给出一些关键概念。一般来说，非美国人士如果其收入来源于在美国的贸易或业务，就是与美国有关联的收入。不管其交易是否在美国进行的。
举例说明一些被认为与美国有关联的贸易，如在美国提供个人服务，贩卖商品，尤其是在美国从事房地产购买出售或交换，获得的利息或收入，都属于与美国有关联的收入(ECI)。此外，房屋租金收入也是ECI。
对ECI收入是允许扣除的。对其征收的税与对美国公民使用同样的累进税率（或根据税收协定会更低）。
固定厘定年度或定期收入（FDAP）
除了有关联的收入(ECI)，“非美国人”的非商业活动但来源于美国的收入，也需交税，有许多属于这一类的，如利息，股息和房租租金，这些叫作FDAP，即固定、厘定、每年都有或者定期的收入。FDAP收入征税税率为30％，除非外国人国家与美国有条约可降低。FDAP收入不允许扣除。
分支利得税
为努力确保与美国公民的公司收入受到的双重征税平等，（公司收入收税，被分配给股东后再收税），1986年法律第1241条增加了第884条，规定在美国做生意的外国公司需加“分支”利得税。
“分支”利得税是除了常规的企业所得税后多加的利润税。应当指出的是，分支利税只适用于外国公司，而不是由外国投资者拥有的美国公司。这是指合作伙伴中外国一方，在与美国做贸易或业务并获得收益。
分支利润税即征收外国公司“股息同等金额”30％的税。股息同等金额一般定义为公司目前有效关联的收入和利润（E＆P）（1）外国公司在纳税年度在美国增加的净资产减去的部分（2）外国公司在纳税年度“在美国减少的净资产”增加的部分。为计算 正确的E＆P，房地产是按四十年内直线折旧方法计算，而非按照标准折旧时间表计算。
外商投资房地产税法（FIRPTA）
非美国人（包括外国公司），出售位于美国的房地产获得收益要按个人或公司交税。即使该人或该公司没有在美国从事贸易或业务。为减少这些非美国人/公司不遵守缴税法则，从事交易时，房地产的买方必须提前缴付10％的税，除非有国税局(IRS）颁发的减免资格。这一要求会导致外国公司缴税。然而，也有一些例外，最值得注意的是，如果物业价格在30万美元以下，则买方不必扣缴此税。
同理，加州收入和税收法典第18662条规定，加州物业销售价格超过10万美元，买家就要被代扣代缴百分之3 1/3(.0333)的税给特许经营税委员会。不论卖家是本地或外州。
美国房地产的外国所有者征税可能会非常复杂，但也有很多税务规划，可以减轻税收负担。进入任何交易之前，慎重考虑，做出精确的投资结构出力。
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