文/ Hamptons International住宅研究部門主管約翰．莫裡斯（Johnny Morris）
便捷的交通一向被公認為住房市場的驅動力，而倫敦地鐵圖上的新晉線路Overground的站點周邊房產則是佐證。
自倫敦交通局（TFL）在2007年宣布Overground這個項目以來，位於Overground沿線84個車站的步行10分鐘路程之內的房價以每年3%——亦即£18,000的幅度上漲。經我們計算，5年內車站周邊的房價平均上升了90,000英鎊，相當於800億英鎊的總增幅。現在，Overground車站附近的平均房價為58萬英鎊，而倫敦平均房價為44萬英鎊。
不僅是價格上漲，Overground沿線附近的房屋成交量也十分穩定。在2008年經濟低靡時期，車站附近的房屋交易量下滑幅度較其他地區的下滑幅度小，恢復也更快。今天，Overground車站附近的房屋銷售量已經回升至2007年頂峰時的90%，倫敦的其他地方則只回升到了頂峰的70%。
交通服務以及車站設施的改善和Overground新增的線路，使得倫敦的東部和南部在投資者和自住買家中越來越流行。然而，這些之前被忽略的區域能夠變成了買房者的首選，很大程度上是因為這些車站被加入了地鐵地圖。
與全新的Crossrail不同的是，Overground的很多線路原先就已經存在。最初的Overground不叫這個名字，而且只有四條線路：Richmond到Stratford；Watford到Euston；Clapham到Willesden Junction以及GospelOak到Barking。在2007年，倫敦交通局接管了北倫敦的Silverlink Metro之後把這些線路更名為Overground，同時把它們加入了地鐵圖——這一舉措對沿線住宅市場來說意義重大。
在接下來的幾年裡，車站設施和運輸服務都得到了提高、新車廂投入使用並在皇家碼頭（Imperial Wharf）建立了新車站。2010年Overground延伸到了東部，而南線則在2012年開放。
我們從下表可以看出在鐵路線周圍的哪個區域表現出色（見圖2）。在過去的12個月中Dalston Kingsland(31%)、Brockley(30%)和Hackney Central(29%)的市場表現出了最強勁的價格增長。簡單的把鐵路線延伸到東部和南部，使得很多之前被低估的區域價值上升。
從明年5月起，倫敦利物浦街火車站到Enfield Town、Cheshunt以及Chingford的新線路將會開通。Romford到Upminster線也會成為Overground的一部份。
地上鐵的新增線路無疑會對當地的住房市場產生積極的影響。我們預期這些地區的住宅成交量會持續活躍、湧入當地房市的投資增加並推動房價以比倫敦其他地區高出3%的速度增長。
關於Hamptons International
Hamptons International是世界上最知名的住宅房產集團之一，成立於1830年。已有近200年的歷史。現在全世界設有85個辦事處，提供了廣泛的房產投資組合。業務範圍包括房產銷售、租賃、住宅開發、物業管理及抵押貸款。
關於作者
約翰．莫裡斯（Johnny Morris）是Hamptons International住宅研究部門主管。畢業於倫敦大學學院和布里斯托大學，曾任職於CBRE、Catalyst Housing Group和Hometrack，專精於大數據分析和住宅市場的模型開發。
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