【大紀元2014年02月25日訊】很多英國房產都是百年前建成的，這些愛德華、維多利亞、甚至喬治亞時期的老式房產大多廚房狹小、客廳昏暗、浴室潮濕、窗子漏風，而且保暖不佳所導致的高額暖氣費也是令住戶頭痛的問題。
此外，有了小孩的父母也會由於家庭成員的增加而感到房子日漸狹小。然而，高漲的房價與搬家附帶的額外成本也使得許多人難於喬遷新居。
很多人回過頭來考慮，如何開源節流，為現有的房產挖掘出更大的潛力。當前最流行的房產升級方法主要有下列幾種：
閣樓改造
一座典型的連排房子改造後，通常可以增加一個臥室、浴室和一些存儲空間。
房後擴建
通常可以增加廚房和日常生活空間。我們的客戶往往決定打通廚房、餐廳和休息室，採用開放式空間，這樣也更實用。大型落地露台門帶來充足的自然光線，並使生活空間延伸向花園。
房側擴建
這種方式適用於獨立或半獨立式房屋，或位於尾端的連排房屋。房側擴建通常再能添加一間臥室或書房、工具室，或把原有的廚房、客廳或餐室拓闊。
現有車庫改造
類似房側擴建，車庫改造通常能添加另一間臥室或書房，或把廚房、客廳或餐室擴大。
地下擴建
可以在房子底下，也可以在花園底下進行。通常較為昂貴。地下室的擴建往往是為了休閒和娛樂，建造泳池、水療中心、家庭影院等，不過也能用來改建成臥室。
其它
這要根據現有的房屋結構、周邊環境、房屋歷史（ 文物保護建築）和地理位置（自然保護區）個別分析。
有很多可能性，但從哪裏開始呢？這通常是潛在的客戶提出的第一個問題。作為專門從事住宅項目的建築師，下面我們將介紹設計與施工過程的關鍵階段。在適當的幫助下，這一過程並不像想像的那樣複雜，甚至您會覺得相當有趣。
1. 設計和規劃階段
1.1 首先要明確工程的目標是甚麼、改建的潛力、哪些是優先事項和預算是多少。您可以通過詢問有類似經驗的朋友或鄰居，或查看專業論文和網站[1] 來考量。
1.2 找一名建築師，好的建築師將會跟您討論並助您實現想法。他們會負責使計劃通過審批、規劃預算、協助尋找施工隊並確保其按設計方案和預算施工。
1.3 建築師（ 基於您的要求和預算、房子條件、政府條例等因素）繪製設計草圖。圖紙經客戶審核，往復修改直到所有人都滿意。
1.4 保險起見， 建築師應在提交正式
申請前應諮詢市政廳規劃局（Planning Authority），以減少申請被拒的可能性。取決於諮詢結果，設計可能需要修訂。
1.5 建築師完成最終設計圖紙、準備其它必要文件， 並提交正式的規劃申請（Planning Application） 或合法發展證書申請（Lawful Development Certificate Application）。
1.6 當地規劃管理局需用八週來評估規劃申請：驗證項目符合國家和地方政策；確保施工方案不會影響鄰居（ 隱私、光線等），方案的尺寸適當( 高度、寬度、長度、體積），對現有建築物及環境沒有影響。他們將通知您的鄰居，並留時間給他們提出意見。一般情況下，規劃管理局只關心建築物的外觀和工程規模；並不關心如何施工、結構、絕緣方式、消防安全等——這些都是在建設控制的範圍內。
1.7 八週後，規劃管理局將作出決定，如果一切順利，您將收到建築許可證。
2. 施工文件階段
2.1 建築師準備施工文件。這些文件是一系列圖紙和細則，工程承包商需要先依據這些文件預計工程費用，然後按圖施工。建築師確保施工文件符合建築物條例：
安全的結構、消防安全、防止水被污染、噪音控制、通風、供水、 排水、保溫隔熱及碳排放、電氣安全等等。根據項目的規模和類型，建築師可能需要在其他顧問的幫助下完成施工文件。典型的室內改建，如閣樓改建或擴建通常只需一位結構工程師。其它一些項目可能需要聘用碳排放量評估師、消防安全工程師等其他專業人士。建築師的工作是協調和整合來自所有顧問和製造商的信息，確保項目符合建築法規和維護在概念設計階段的設計決策。
2.2 完成所有的施工文件後，建築師提交到建築控制局（Building Control），這是另一個市政廳部門。建築控制是評估建築是否符合建築物條例，即建築是否安全。[2] 建築控制不關心建築的外觀。要瞭解建築許可證（第一階段設計）和建築控制（第二階段設計）的區別。建築控制部人員會在施工的某個階段來檢查工程是否符合相應建築物規例。工程完成後，建築控制局頒發完工證書。
3. 界牆
界牆是我們與鄰居的共享部份。界牆法規定了我們的權利和義務。一些特定的工程需要通知鄰居，這包括：向界牆內插入承重結構，離界牆一定範圍內進行開鑿等等。從事這些工程可以考慮聘請一名界牆測量師。界牆測量師會準備一份叫做界牆獎（Party Wall Award）的合約，為如何對界牆施工設定條件。
4. 招標
值得向二～三 個建築公司發送施工文以獲得最具競爭力的報價。可以在建築師的幫助下完成此過程。
5. 合同和合同管理
5.1 在建設工程開始前，客戶與建築公司簽訂合同確定雙方的權利和義務。可以互聯網下載或購買由專業機構編寫的現成合約。我們建議使用專業書面的合同，並可以讓建築師推薦一份格式符合要求的合同。
5.2 建築師可以代為「管理」合同的實施。其職責包括：
– 檢查建設工程是否符合相應的項目和時間安排。
– 確保工程的高質量，承建商使用指定的材料、飾面、產品、家電、燈具等。
– 當項目的某些階段完成時通知客戶付款。在項目結束時評估財務。
– 在完工後檢查是否有任何缺陷。在最後檢查後頒發通過證書。
6. 建築工程
當獲得所有核准和通知並簽訂合同後，承建商可以展開建築工程。很多客戶在對自己房子的小改造時選擇自己負責招標及合約管理。這對具有管理經驗、時間充裕並懂得如何和施工隊打交道的客戶來說是可行的。不推薦不常在家或住在國外的客戶。第四、第五和第六階段，建築師可有可無，但是我強烈推薦在第一、第二和第三階段委任一名建築師。一名合格並經驗豐富的設計師[3] 可以幫客戶節約費用，避免延誤，讓客戶在施工過程中高枕無憂。
我們相信這篇文章較為全面地講述了在英國進行設計和施工過程中的基本知識。
在下一篇文章裡，我們會介紹政府推出的一些旨在簡化程序的一些房屋規劃方面的政策（Planning Regulations for Permitted Development）。
腳註：
[1] www.planningportal.gov.uk英國政府對英格蘭和威爾士的在線的規劃和建設法規資源
[2] 在大多數情況下，如果工程簡單，工程在通知建築控制部48小時內展開，這被稱為「建設通知」的過程。在更複雜的工程，例如，如果他們涉及改建的地下排水系統，必需提交「全面計劃申請」。申請人要求遞入施工文件，並經建築控制局(Building Control) 在建造工程開始前進行評估。建築控制局需要花六週的時間來評估「全面計劃申請」。您在規劃房子施工方案時不可忽略該點。
[3] 所有英國的建築師必須在建築師註冊管理局註冊。登記是指該人具有所需的培訓、 經驗和個人安全保險。推薦在委任建築師之前檢查其是否登記在冊 (http://architects-register.org.uk/) ◇
作者/ Roman Halat
(MSc Arch, ARB, RIBA, Architect)
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