【大紀元2014年04月05日訊】【引言】反式貸款(Reverse Mortgage)，也叫住房淨值轉換貸款(Home Equity Conversion Mortgage)，是一種聯邦福利計劃。目的是利用銀髮族和退休人士擁有的房產，滿足他們的資金需求，提高生活質量。借貸人須達62歲以上，是該貸款主要的條件。
目前全美每天都有至少8,000人慶祝他們62歲生日，已達退休年齡。由於很多人並不瞭解反式貸款，因此錯過機會來利用這個資源來購買新房產、提升生活品質、減少經濟壓力甚至避免經濟災難。
我是一名持有紐約州執照的貸款專員，在這個專欄裡，我會通過我客戶的真實故事和大家分享反式貸款的優越性，歡迎您關注我的專欄。
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Henry和Joan這對夫妻都71歲了，他們有自己的生意，專為一些名牌設計和製作鞋子。雖然他們皆已達退休年齡，但Henry還不想退休，他定期往返中國視察他的工廠。
今年初，在農曆新年將至之際，Henry接到了銀行的電話，電話內容令人沮喪。儘管申請過了兩個月，他的房屋淨值貸款(home equity loan)仍遲遲沒批准下來，銀行要求更多的收入和報稅證明，導致Henry無法拿到錢，去給中國員工們發紅包。
Henry申請的房屋淨值貸款是以他們現居住的三層連排房作為抵押，那是他們三十年前在曼哈頓下城一個極好的投資。 儘管現在該房產價值飆升，遠超過他們的期待，但在他們這個年齡，從房產裡拿出現金來用還是很困難。通常銀行會檢查借貸者償貸能力。由於Henry和Joan的年事已高，加上他們的行業市場需求變化很大，銀行對文件審查很嚴格，以確保他們能還貸。雖然他們擁有很棒的房產，在不賣掉的情況下，對他們也很難有幫助。
因此Henry決定試試反式貸款。它和房屋淨值貸款一樣，其實反式貸款也確實是一種房屋淨值貸款，但不像房屋淨值貸款那樣難批准，申請程序也容易的多，此外還有很多其他優勢。
反式貸款是一種不需要定期還貸的房屋淨值貸款或信貸額度。貸款的額度在房產價值的50%-60%之間(房屋最高價值被認定為是$625,500)，隨著時間流逝，所貸部份的利息和貸款保險也會增長。不過你可以隨時付清貸款，或償還一部份。你不需要立即還貸，除非你不住在房子裡(不管是搬家還是賣掉，或者去世) 。
這項貸款由聯邦政府進行監管並提供保險，要求借貸者必須62歲以上，必須住在抵押的房產中，並且持續支付地稅和房屋保險。這是為快速增長的戰後嬰兒潮出生一代人退休後的金融需求而制定，使得他們可以利用手上的房產，並且無需搬家或賣掉房產。隨著人們逐漸瞭解反式貸款的靈活性和優越性，越來越多人開始申請。
反式貸款只需基本收入證明，以保證借貸人可以支付房產稅和房屋保險，不怕信用記錄一般或較差，只要沒有聯邦政府的債務違約或破產，都可獲得貸款。
僅僅3週，Henry就完成了整個貸款過程，從諮詢到申請，房屋估值到簽署文件，全過程中僅花了600美元手續費。在此過程中，產權公司發現了Henry還不知道的一個聯邦稅務留置權，並幫他徹底解決問題，避免了今後可能演變成的更大問題。
迅速的批准讓Henry正好可以趕在員工回家過年前發給他們紅包，而且他也不必擔心每月還貸的問題。不管他工廠的訂單何時獲得付款，他都可以償還部份反式貸款的借貸額。另外，Ｈenry支付的利息還可以拿來抵稅。只要他還保留小部份貸款未付清，他就可隨時重新利用他的貸款額度(且不用再支付手續費)。
如果您是一個小企業主，年滿62歲且有自己的房產，想瞭解更多關於反式貸款的資訊，歡迎來電諮詢。Alice曾小姐電話：646-543-9262
（責任編輯：李海）
