【大紀元2014年06月26日訊】土地是香港珍貴的資源，也一直是長綫投資者所愛。大發展商多年前就開始了大量吸納新界農地，待以後向政府申請改變土地用途發展物業。個人投資土地也很常見。除長線投資以外，還有些人買地用來建廠房、建倉庫、或建屋，甚至變成自己的假日農莊享受有機耕種的樂趣。
香港地少人多，土地資源有限，合適用作投資商用或自用的地皮更是買少見少。潤亨地產專營元朗一帶土地買賣十幾年，老闆梁先生說從父親一代開始做土地買賣生意，新界的土地比起市區房屋、股票、黃金一路有升無跌，祇是投資者要有好的眼光，才能一擊即中。
商用和自用的農地
政府規定所有農地都只能是作爲耕種用途，都不能建屋或非農業用途。如果，建築物作爲農業用途，業主須向地政署申請，地政署發同意書（Letter of Approval）後方可動工而建築物也不須補地價。
梁先生表示好多投資者爲了免去向政府申請的複雜的程序，通常一些投資者都會尋找一些連上蓋結構物的農地。因爲這些房屋一直都是和該土地並存，購入後，業主在不改變既有的建築面積和高度的基礎上，把臨屋改建成新屋。但是，要留意這類連帶房屋都會有「牌照」，其中列明契約條款，例如用途能否轉讓。
由於城市的生活空間擁擠，食物安全又日益引起消費者關注，不少港人自置農地變身做假日農莊，從事有機種植的商家會購置連帶魚塘的農地，既方便灌溉也能增加農場產品多樣化。梁先生說，單根據過往5年元朗一帶農地買賣記錄，價格已經升35%-70%，鄰近政府發展地區的土地價格更是漲了100%-150%。
供不應求的倉地
在政府的土地規劃中，倉地也是比較搶手的土地。近年中港貿易迅速發展使得倉地的需求量大增，而政府每年都沒有增加供應，在粉嶺一帶兩年來倉地的價格漲了近一倍，兩年前600港元/呎的地現在漲到1,000港元/呎。政府規劃的倉地沒有增加，但需求有增無減，導致倉地價格不停上漲。
買倉地首要是看回報潛力，投資者要考慮交通是否方便，有沒有大馬路可以直達，大車如貨櫃車可否駛入，通常能讓大車直達的倉地的價格都看高一線，另外，要選附近都是成行成市的區域，這樣就可加快投資回報。不過，政府爲配合規劃也有可能在將來稍微調整倉地的面積。
利潤倍升的別墅地
在新界，涉及小型鄉村屋宇用地的買賣是比較普遍，由於政府規定興建小型鄉村屋宇的規格是每層面積不可多於700尺，不可高於3層（27尺），對一些追求更大空間，設計風格更有自由度的用家來説，買別墅地才能滿足他們的要求。坊間俗稱「別墅地」也就是R地，可以建低密度樓房。新界不少小發展商，便是以此類土地建樓出售，環境優雅，開揚通透，動輒也要上千萬一幢，價格不遜於市區的豪宅。所以這類地，要價也是最高。
梁先生提醒，R地有分RD和RC類，政府規定RC的地積比率是0.4，而RD祇有0.2，所以以RC爲首選。擁有別墅的業主通常都是駕車出入，此類買家要清楚道路使用權的細節，若道路要經過他人擁有的土地，就要和周邊地主洽談妥當。
梁先生介紹，由於銀行不承接土地買賣按揭，一些小發展商爲了省去買地成本，就會用合作發展的做法與地皮持有人共同開發項目。與地皮持有人簽訂協議後，通常發展商承辦屋宇的設計，建造等一切建築費用，屋宇落成後，地皮持有人收回協定的物業數目，其餘發展商可自行對外銷售賺取豐厚利潤。
雖然，投資農地回報可觀，買家能否買到心頭好，最主要是看物業代理的功力。梁先生說自己子從父業，自小就跟父親做生意走訪粉嶺元朗一帶鄉紳，他發現每單成交，除了妥善處理政府條例的問題外，最微妙之處就看父親和鄉里鄉紳的交情。新界原居民都很重視宗族關係，也不是見錢眼開的人，父親長期和鄉里鄉紳建立良好的人際網絡，到談買賣講價錢時才能水到渠成，地主願意賣又賣得開心，買家就買得安心，入村後和村民關係又和睦。一直以來，有實力的農地物業代理一定是專注做地區生意打穩根基，因爲他們要積累幾代人的情義才能做好買賣雙方的橋樑。◇
