穩中有升可望軟著陸

【大紀元2015年02月03日訊】2014年是大多區二手房產市場最火爆的一年，尤其是高端房地產市場炙手可熱。 交易量92,867手, 僅略低於2007年歷史最高記錄的93,193手；同比去年增長6.7%；均價創566,726加元歷史新高 ，同比去年增長8.4%。2014 市場存貨通年吃緊，買家需求強勁，市場供不應求，一直處於賣方市場條件，各種類型的房屋銷量增加，價格猛漲，爭搶合約隨處可見，幾乎成為各熱點區域重售市場交易常態。即使在前兩年不景氣的公寓市場，多年平穩有序的高端物業和豪宅市場，都不例外地出現了異常火熱景象。

回顧大多區房市歷史，自1989年開始持續7年的房市調整，到1996年開始恢復增長，至今持續了18年之久。其間經受了2008年由美國房地產市場次貸危機引爆的全球金融和經濟危機的嚴峻考驗。並於次年迅速恢復並持續增長，創造了加國地產史上一段神話。同時，也締造了一段不朽的傳奇：本地地產專家、經濟學教授徐華飛博士，對加拿大房市持悲觀論調的世界著名研究機構的經濟學家和地產分析專家，以及聯邦國會議員等對決大多倫多地區房地產市場行情，經過持續8年的角力較量和市場檢驗，結果總以本土地產專家兼經紀操手預測分析完勝而終。

雖然2008年席捲全球的經濟危機之後，加拿大經濟復蘇迅速，位列8國集團之首，但全球經濟一體化的大背景之下，加拿大經濟並不是孤島，所受的衝擊力和長遠影響至今未消，首當其中的是製造業和資源出口，經濟復蘇緩慢前行，就業形勢不容樂觀，房地產市場隨一枝獨秀，但持續動力不足。居民收入增長低緩，家庭負債率居高不下，房價節節攀升，可負擔性且行且弱，貨幣政策謹小慎微，財政政策黔驢技窮，移民政策變化無常，勞動力市場與就業壓力困難重重，迫於國際國內經濟形勢和各種輿論壓力，2008年以來，聯邦政府輪番出重拳，強力干預房地產市場，施展和發揮其調控作用，持續強勁的房市已成強弩之末，大多區房市黃金20年終將結束，加拿大房地產市場平穩緩慢軟著陸大勢所趨。對於大多倫多區域市場，在國際國內大背景下，房地產市場調整將在所難免，可望平穩實現軟著陸。

*影響2015年大多區房市行情的主要因素

2015年市場軟著陸勢在必行，2014年的異常火爆房市缺乏持續上漲根基與動力，2015年將出現交頭增幅平緩，均價上漲趨穩的行情大趨勢。導致大多區房市行情軟著陸的主要因素包括：

1. 均價在高位持續運行。自1996年來，大多區均價18年持續上漲，目前處於高位運行平臺。

2. 銷量穩定上揚，房屋空置率低下，外國投資者比率甚微。

3. 按揭貸款利率持續保持低位。

4. 家庭負債率持續攀高（負債率高達164％）。

5. 居民收入增幅長期低於房價漲幅。

6. 房市的悲觀論調持續高昂。

7. 房市巨集觀調控舉措越來越緊。聯邦政府近幾年來持續多次採取緊縮信貸的財政政策，對市場進行巨集觀調控和強力乾預的巨集觀政策導向型長期效應。

a. 收緊按揭貸款，減弱了市場交投活躍度，提高了房地產投資者、低收入者、首次購買者、自雇者進入入房地產市場的門檻；

b. 取消投資移民政策，實行更為嚴厲的入籍法案，打擊了海內外投資者的積極性；

c. 對高端房地產價值超過百萬的部分取消了政府擔保按揭貸款，以及進一步弱化甚至可能取消房貸的政府擔保等等。

8. 長期而言，預期按揭貸款利率上調大勢所趨。

9. 投資移民政策一刀切，後續影響不容小視。

10. 中國高調反腐、嚴厲肅貪以及國際追逃合作有阻外資流入本地房地產市場。

在政府實施巨集觀財政政策一系列組合拳後長期效應，加之國際經濟形勢和社會輿論大環境等內外多重壓力之下，勢必導致大多區房地產市場2015年開始出現市場調整，並最終可望平穩實現軟著陸。

*趨勢預測：有價淡市

出現軟著陸的市場信號是有價淡市。儘管均價卻依然堅挺，但交易量趨緩。預期後市，大多區交易量將趨於平緩，價格漲幅維持上漲態勢，但攀升緩慢吃力，2015年大多區市場交易量大約9萬4千手上下，同比去年增加只有3％；均價在59萬上下盤旋，同比漲幅可望達到5%。為本世紀首次出現的調整元年。

1. 低層住宅（獨立屋、半獨立屋、鎮屋）：供不應求，均價穩中有升，交量穩中微降。

2. 高層住宅（CONDO 公寓）：供過於求，均價穩中有降，交量穩中帶升。

3. 大多區熱點區域：多倫多市中心（以公寓市場為主）、北約克、列治文山、萬錦、旺市、東約克，怡陶碧谷、密市等。

4. 新興市場： 奧羅拉、新市、帝王市、思多福維爾、奧克維爾、儐頓、皮克林等地區。

5. 高端物業與豪宅市場：交投活躍，價量齊漲，備受親睞。

6. 商業物業：量價出現調整，交投萎縮，價格出現下滑。

7. 裝修市場： 生意興隆，投資有利。

8. 翻建市場：潛力巨大，有利可圖。

9. 土地市場：坼建改造潛力可觀，尤其在熱點地區大戶型改小戶型，低層改高層住宅。

10. 農地市場：靠近市區的農地市場可投資待開發作為土地儲備以圖長期獲利。

11. 商業市場：清談。

12. 休閑度假屋市場：向好。

徐華飛博士檔案：

徐博士連續8年定期通過媒體向社區大眾發布房市行情報告，分析並預測大多區市場行情趨勢，地產專家徐華飛博士（前經濟學教授）以其高準確性和精確度被譽為大多區房市行情預測「土撥鼠」。

（責任編輯：芮蕾）