2016灣區房市:Y世代與老屋主的掙扎

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【大紀元2016年01月19日訊】(大紀元記者譚安舊金山報導)根據國家地產經紀協會官網,realtor.com預測,即使美聯儲以逐步緩慢的方式調高利率,2016年底的30年期貸款利率(30-Year Mortgage Rate)將達到4.65%。平均而言,在2016年底全國房價可能有3%的漲幅,然而比起2015年的6%漲幅,仍算趨緩的情況。

知名的德立昂(Deleon Realty)地產公司首席執行長麥克・雷普卡先生認為,硅谷房地產也出現了放緩的情形,主要原因之一是最搶手的精華地區如帕洛阿圖(Palo Alto)和洛斯阿圖斯(Los Altos)等地,房價超出周邊社區太多,導致越來越多的買家開始考慮購買其它城市的房產。

郊區房、高價房仍有需求潛力

加州地產研究公司RealtyTrac副總裁Daren Blomquist表示,隨著美聯儲調整利率,房屋抵押貸款利率上升,帶來的是購房負擔的上升。若薪資漲幅來不及跟上房價的漲幅,全美無法負擔住房(Unaffordability)的情況將上升3個百分點,達到25%之高。

在難以負擔房價的情況下,購房熱潮可能隨著降溫,房屋迅速升值的情況可能趨緩,而房價的攀升也將跟著緩慢下來。換句話說,灣區原先最搶手的高價房地段將會相對趨於扁平,而周邊較偏遠地區的房價仍有待觀察。

房價趨緩讓不少人覺得鬆了口氣,然而在舊金山灣區,這可能僅限於200萬美元以下的中等價位房產市場。就德立昂地產公司觀察,價值超過500萬美元的豪宅仍然受到許多海外買家的關注,特別是來自中國的富豪。隨著近期亞洲股市震盪,許多富豪希望替資產找到其他發展,因此對高端房產的需求熱絡依舊。

房源庫存低 屋主惜售房

原本存量已經相當稀少的舊金山灣區,待售房屋釋出量低迷,當地住宅經紀公司Paragon Real Estate表示,舊金山待售房屋的數量只夠不到兩個月的需求。房源不足和高得嚇人的房租仍是許多居民頭痛的問題。

屋主不願出售房屋的原因有三,一是利率升高,須支付的貸款額也高,以30年期貸款來說,人們不願放棄原本支付的低利率房貸,現在換房就將支付較高的房貸;二是房源不足,且2015年房價飆升迅速,人們的負擔能力有限,換房意味著更大的經濟負擔。

第三,是隨著房價的飆升,房屋升值(Appriciation)大,賣房須支付繁重的資本利得稅(Capital Gains Tax),導致許多人不願意在此時賣房。

花錢裝修舊房成趨勢

美國建築師協會(American Institute of Architects)的經濟學家Kermit Baker認為,對已經擁有房屋的屋主而言,許多人寧願花錢裝修原有的舊房,也不想背負高價新房的房貸。美國建築師協會預測,2016年全美居家裝修的項目和金額將創新高,超過2015 年3,250億美元的紀錄,甚至在2017年達到3,500億美元。

Kermit Baker表示,當今房價高,許多人寧願選擇租房,投資者傾向於裝修房產物業以便於出租獲利,租房市場與裝修投資呈正向關係。甚至是高端的豪宅市場,也出現強勁的裝修需求。

新一代年輕買家的憂愁

舊金山的房地產研究公司Trulia.com,其經濟學家Ralph McLaughlin認為,高額的房租會讓購屋成為更具吸引力的選項,但從反面來看,如果房租持續上漲將導致儲蓄不易,籌措足夠的買房頭期款將會更加困難。

他的預測反應了舊金山年輕一代受薪階級的購屋現況,即便舊金山的失業率在2015年底達到了歷史新低,科技產業工作機會多,加薪的速度似乎仍跟不上房價的飆升。在去年底,舊金山二室房型的房租中位數已達到5,000美元的歷史新高,而房屋的中位售價早已超過1百萬美元。

個人理財公司SmartAsset的數據顯示,相較全美同齡人,舊金山的Y世代(Millennials,1981-2000年間出生)購房能力最低,由於房價及房租高,每人平均只負擔得起135平方呎的居住空間。

公寓成搶手類型

Paragon Real Estate發現,目前舊金山多數建案都屬於出租用,只有小部分可供購買,供不應求的情形不斷將房價推高。最新完工出售的房型大多是市價(Market-Rate)出售的公寓(Condo)類型,但這些「市價」公寓在2015年仍創下了每平方呎1,294美元的新高價格。

儘管價格高,公寓已然成為舊金山市內最搶手的購買趨勢,2016年各項大型豪華公寓將一一竣工,銷售情況早已火熱漫天。其中最大的建案是42層高、有656戶的Lumina Condominium Project,由Tishman Speyer Properties公司開發,據估計銷售已超過一半以上。

其他大型建案還有2017年將開放的Mission Bay Block 1 Project,有21層共350個單元;以及40樓高、也是350個單元的Transbay Block 1 Tower,預計將在2018年落成。

Trulia.com調查顯示,Y世代族群購房考量主要依據仍是頭期款,此外如果工作加薪升職,也是買房的考量根據。無論房價如何,80%的Y世代認為,擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一。

責任編輯:李曜宇

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