買家樂見 灣區房價2016或放緩

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【大紀元2016年04月02日訊】(大紀元記者馬天祥綜合報導)近幾年來持續的房價增長,給全美社會帶來了不斷的衝擊。這種增長在2016年將如何表現,能否持續下去?

加州2016年房價或持平

2月份,加州獨棟屋和公寓銷售比1月份稍有變化,獨棟屋銷售相比去年下降2.1%,公寓銷售當月增加1.1%,與去年持平。全加州1月份待銷售房屋數量,在年度基礎上,增加2.9%。成屋待成交指數從2015年的98.5下降到今年的95.6。

值得注意的是,現金銷售佔總銷量的份額飆升到25.3%,是過去23個月以來最高點。足見買家需求量仍不減,尤其在這波美國經濟成長趨勢、移民潮之下,當前庫存量一直無法滿足湧進的需求。

根據PropertyRadar,加州地產市場經濟研究主管施納普(Madeline Schnapp)認為,目前加州地產進入了最近的「2015年10月份開始的冬眠期」。他認為,隨著經濟增長放緩和工資停滯,短缺庫存和高房價的持續抑制,在2016年餘下的時間,房價很可能出現平穩的態勢。

2016年2月份加州房屋中位價為39萬美元,比1月份調整後的價格39.9萬美元下降2.3%;比去年2月份37.6萬美元上升3.7%;2月份公寓中位價為37.9萬美元,比1月份39萬美元下降2.8%,但比去年同期37萬美元也增加3.7%。

施納普認為,從現在的經濟環境看,出現這種現象並不意外,年度價格上個月增長減半,價格增長預期已明顯放緩,對一個經歷了高價格衝擊的市場來說,這是一個好消息。

全美地產經紀人協會(NAR)表示,2月份以前的12個月,房價實際增長為4.4%。2月份房利美置業購買人氣指數顯示,房價預計會增長1.7%,而在1年前,他們預期會增長2.5%。

舊金山房價也放緩

2012年以來,舊金山房屋市場中位價在春季通常會出現引人注目的增長,到暑期出現平穩或下降,到秋季再次出現增長,然後到冬季期間再次下降。

表2:舊金山市百萬美元以下房產在哪買?(來源:Paragon)
表2:舊金山市百萬美元以下房產在哪買?(來源:Paragon)

雖然舊金山房價過去1年維持了兩位數(10.5%)的增長,是全美20個大城市中最高的三個都市區之一。但Paragon地產集團3月份發出的一份報告顯示,去年3月份,舊金山房屋中位價為126萬美元,今年2月份為122.5萬美元。月度和季節性增長波動和長期趨勢相比很不明顯。

一般認為,季度的波動很正常,不一定與公平市場價格的變動非常相關。公平市場價一定要看長期的趨勢。但值得注意的是,今年2月份的房屋中位價是2015年5月份以來的最高峰。如果今年春季像過去4年一樣,處於盛行的高需求、低供給狀態,那麼在隨後幾個月,可能在統計中出現出持續的房價增長。

Paragon地產集團的分析認為,因為2016年的市場在冬假的低迷之後剛剛開始,而舊金山的買家看起來正在擺脫近期股票市場的波動,當然,這不一定意味著會重複過去幾年過熱的市場。一旦春季銷售季節全面啟動,才會看出更多態勢。

表3:在灣區各縣購房的最低年收,舊金山市最高。(來源:Paragon)
表3:在灣區各縣購房的最低年收,舊金山市最高。(來源:Paragon)

高房價造成學生流失

灣區的高房價讓一般的中低收入家庭難以承受。南灣聖塔克拉拉縣一些學區出現低入學率現象,一名長期觀察學校登記人數的分析人士表示,這種變化和周圍地區租金昂貴有關聯。硅谷學校人數增加持續到2013年,此後開始下降。個別學區過去幾年來人數明顯下降,比如,聖荷西的Evergreen學區過去一年流失了600多名學生。

表4:單間房公寓租金比較表,舊金山市依舊最高。(來源:Paragon)
表4:單間房公寓租金比較表,舊金山市依舊最高。(來源:Paragon)

根據S&P/Case-Shiller全美房屋價格指數,全美20個大都市區,今年1月份價格增長比1年前增加5.7%,房價繼續以2倍於通脹的速度增加。

通常,在泡沫年代,房產買家會追漲。但現在,潛在買家將高價格看作一個危險因素,而不是看成進入市場的刺激因素。

低庫存帶來的衝擊

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,當前房市的主要問題,還是供給和可購買性的問題。NAR數月來一直警告,低供給水平推動的價格增長,最終將嚴重削弱市場

全美去年11月以來銷售量下滑7.1%,今年2月也出現銷量下降,可能是地產經紀協會的擔憂真正到來的一個信號。儘管這也可能是天氣,或是新的交易規則等因素所致。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell認為,低收入買家很難找到適合他們需求和預算的房屋,她也認為,美國住宅價格的增長步伐過去幾個月來一直在上升,是受到大部分市場中的低庫存影響。

標普道瓊斯指數主席David M. Blitzer表示,低庫存,主要是只有5個月份的供給量,這意味著潛在賣家很難找到一個大的新屋,銷售的恢復和新屋建設已經落後於現房的銷售,而這可能是房市變化的開始。

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責任編輯:李曜宇

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