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房貸新規下 年薪增加多少才能買得起同價房屋?

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【大紀元2017年10月27日訊】(大紀元記者林雪多倫多編譯報導)在加拿大央行近期連續兩次加息後,國家金融機構監管辦公室(OSFI)又推出房貸新規,擴大需接受「壓力測試」房貸申請人的範圍。從明年開始,首付為20%或以上的房貸申請者也需接受壓力測試。那麼在房貸新規下,購房者年收入得增加多少,才能買得起原來買得起的物業?其今後能買得起的房屋的價位,與現在差價有多大?

金融分析公司Moody’s Analytics經濟師馬夏拉斯(Paul Matsiras)稱,OSFI推出的這項房貸新舉措將有助於令房市降溫,因為潛在買家今後只能購買更低價位的住宅。

在新規下,對那些首付20%或以上,無需購買房貸保險的房貸新申請者或轉換貸款銀行的人,銀行將按加拿大央行公布的5年期利率(現為4.89%),或在批給購房者的利率基礎上再追加2%,對其進行壓力測試(以利率高者為準),通過者才有申請資格。那些首付不足20%的購房者,之前就需要接受壓力測試。

年收入需增加才能買到同樣價位的住宅

根據房地產分析機構Brookfield RPS公司的數據,馬夏拉斯舉例稱,假如一個人購買了價值為565,960元(加拿大中位數房價)的住宅,如果其首付為20%,他則需貸款452,768元,如果他的貸款利息是2.75%,那麼他的月供則為2,085元。如果按新壓力測試的要求,利息得按高出2個百分點算即4.75%,那麼其月供則升至2,579元。

總借貸還款比率(GDS,Gross Debt Service)是衡量購房者還貸能力的指數,它是房貸本金利息、地稅、取暖費、公寓管理費及貸款保險費之和與稅前收入之比。加拿大房屋及房貸公司(CMHC)規定的上限是32%馬夏拉斯稱,假設這名購房者所有各個項目的月支出都保持不變,假設這個人的GDS達到了上限32%,那麼其年收入需增加18, 150元,才夠支付其新的月供。

馬夏拉斯稱,購房者年收入需增加多少,取決於其居住地,如果是在卑詩省,其收入則需要增加超過32,000元,而如是在新布倫瑞克省,他只需增加6,500元。

以下是Brookfield及Moody公司,根據新壓力測試要求的房貸利息,計算出的全國各省受到新規影響的居民,在新規實施後年收入需要增加多少,才能買得起原來買得起的物業(表1),或今後只能買到什麼價位的房屋(表2)

(表1)新規實施後  購買同價物業所需增加的年收入 (單位:元)

地區 房屋中位數價格 貸款金額 月供 (利息2.75%) 月供 (利息4.75%) 需增加年收入
加拿大平均 565,960 452,768 2,085 2,569 18,150
卑詩省 1,003,165 802,532 3,696 4,554 32,175
亞省 467,307 373,846 1,722 2,121 14,963
薩省 334,090 267,272 1,231 1,517 10,725
曼省 307,669 246,135 1,133 1,397 9,900
安省 657,130 525,704 2,421 2,983 21,075
魁省 315,832 252,665 1,164 1,434 10,125
新布倫瑞克 200,840 160,672 740 912 6,450
新斯科舍 250,761 200,609 924 1,138 8,025
愛德華王子島 226,579 181,264 835 1,029 7,275
紐芬蘭 315,556 252,445 1,163 1,433 10,125

(表2)新規實施後 相同年收入可負擔的房屋價格 (單位:元)

地區 房屋中位數價格 月供 (利息2.75%) 利息4.75%,按原月供所能貸款 可負擔新房價 房價差異
加拿大平均 565,960 2,085 367,500 459,375 106,585
卑詩省 1,003,165 3,696 651,250 814,063 189,103
亞省 467,307 1,722 303,500 379,375 87,932
薩省 334,090 1,231 217,000 271,250 62,840
曼省 307,669 1,133 199,750 249,688 57,981
安省 657,130 2,421 426,600 533,250 123,880
魁省 315,832 1,164 205,100 256,375 59,457
新布倫瑞克 200,840 740 130,350 162,938 37,902
新斯科舍 250,761 924 162,750 203,438 47,324
愛德華王子島 226,579 835 147,100 183,875 42,704
紐芬蘭 315,556 1,163 205,000 256,250 59,306

 

馬夏拉斯表示,以上數據都是假設貸款申請人申請的房貸到了上限。但是,上面的例子表明,隨著利率上升,購房者在未來十年在房貸上需花費更高。新規將確保業主能夠還得起貸款。

新規將抑制房市 導致一些人匆忙買房

房貸新規預計將抑制房市。多倫多道明銀行經濟師伊格捷(Dina Ignjatovic)表示,他們認為在新規於明年1月1日生效前,會促進一些人趕著買房,此後房市會放緩。他們預計新規可能會導致2018房市需求下降5~10%,房價下跌2~4%。

央行應是注意到了房市的冷卻,本週三表示加息步伐會放緩。央行稱,總的來說,最近的利率上調及宏觀政策的變化,可能會對房市造成一些適當的影響,部分潛在買家會申請較少的貸款,一些買家會延遲購房。

責任編輯:文芳

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