川普稅改特刊「新稅法」詳解系列六

新稅法利多美國房地產投資,利空高價自住房

新稅法可致硅谷、紐約高價自住房稅額上升

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【大紀元2018年02月25日訊】(大紀元記者章德維舊金山報導)新稅法鼓勵投資地產,開發商和出租物業收入若符合相關條件,則淨收入的20%可抵扣免稅,這對美國房地產業是利好,也會有利於租客。然而,對自住房兩大抵稅項目,房地產稅和抵押貸款的利息抵稅額都會降低,對自住房市場是利空。

Census.gov報導,2017年12月全美新房銷售中價位$335,400。以上稅法條款對美國大多數地區影響不大,但對矽谷、紐約等高房價地區可能有負作用。本文根據對加州註冊會計師,知名國際稅法專家何美惠的電視訪談整理成文,並由何美惠增訂內容。(接續上期)

新稅法美國房地產業最優惠

美國房地產業一直都是稅收最優惠的產業。一方面,美國鼓勵住者有其屋,而房地產業興旺,長遠可以為政府增加稅收。這次稅改,可能由於川普出身房地產業,新稅法對房地產業也是待遇優厚。

新稅法對房地產投資者(包括開發商人、建商、出租物業主)利多,開發商和出租物業收入若符合相關條件,則淨收入的20%可抵扣免稅,這對美國房地產業是利好。因而也對租房者利好。但對個人或家庭自住而言,在一定條件下則有利空。

新稅法,自住宅州稅抵扣聯邦稅的額度只有1萬元

自住宅可以抵稅的兩項支出是房地產稅(Property Tax)和抵押貸款利息(Mortgage Interest)。另一個優惠是出售自住宅時的25萬美元(夫婦合計50萬)房屋增值(Capital Gains)免稅額。出售自住宅的房產增值免稅部分,最後被保住。

美國的房產稅(Property Tax)、銷售稅(Sales Tax),以及州和地方的所得稅(Income Tax)都是由各州或縣市收取,統稱State And Local Taxes,簡稱SALT。舊法未對SALT設限,唯一的限制是SALT為AMT項目,中高所得人群的SALT才可能被AMT吃掉而不能省稅。

新法把SALT可以抵扣聯邦稅的部分限制在1萬元內,同時亦受制AMT。這雙重限制,對其他地區影響可能不那麼大,但對加州,尤其舊金山灣區影響是很大的。

新稅法可導致部分矽谷自住房稅費增加

灣區是矽谷所在地,房價貴,很多房子的房產稅就不止1萬元。比如你買一棟150萬美元的房子,房產稅稅率1.2%,房產稅是1萬8,000元。如果你的應課稅收入30萬,州所得稅約10%,州稅要繳3萬元;房產稅加所得稅要4萬8,000元。

稅改前,原來沒有限制,州稅都可以抵減聯邦稅,現在只能抵減1萬元聯邦稅,等於變相增加課稅收入3萬4,800美元了。這是一筆很大的數字,因此有人擔心新稅法會影響灣區房市。

新稅法房貸利息抵稅,由100萬貸款額降至75萬

房貸利息(Mortgage Interest)可以抵稅,原來限額是100萬抵押貸款(Mortgage)的利息可以抵稅,現在只有75萬貸款的利息可以抵稅。這條法律不咎既往,已經有的貸款還是可以享有100萬貸款的利息減稅。

100萬的貸款,每年交的利息(Interest),以前都可以抵稅。比如30年的貸款,房價150萬,貸款100萬,假定利率是4%,一年就有4萬元的抵減(Deduction),這4萬不用納稅了。現在是75萬乘以4%,只能減去3萬元,少了1萬元。

新稅法廢除房屋淨值貸款利息減稅

另一個重要的項目是房屋淨值貸款(Equity Loan)的廢除。以往10萬美元的房屋淨值貸款可以拿來任意使用,利息都可以減稅。這條法律廢除了。以4%利率計算,又少了4千美元的減稅額。

表1:150萬美元房產抵稅額計算。(加州註冊會計師何美惠提供)

以矽谷價值150萬美元的房子為例,如果把以上新稅法自住宅的抵稅額與舊法相比,新稅法共減少5萬2千元的抵稅額(見表1)。抵稅額減少,應課稅收入增加,對矽谷這樣的高房價地區來說,增加的稅很可觀,很難抵銷其他的省稅項目。(待續)

表2:列舉扣除額的新舊稅法比較表。(加州註冊會計師何美惠提供)

何美惠會計師簡介:
英文名May Ho,加州和台灣註冊會計師、稅法碩士、著名國際稅法專家、財經專欄作家。擅長節稅規劃。Email:mayhocpa@intertax.com

本文刊載於舊金山2月24日理財版(網絡版與報紙版順序略有差異)

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免責聲明:
作者觀點不代表本媒體立場。新稅法內容繁浩,本文只是一般解釋,未能涵蓋所有細節。且因各人情況不同,稅務影響也不同,本文不能作為節稅根據。本文內容亦非繳稅指南,對於引用資料內容完整、準確及有效性不作任何形式的保證,稅務相關問題請諮詢執業會計師。

責任編輯:李曜宇

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