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分析:悉尼墨爾本堪培拉房市黯淡

購投資房已無正現金流回報

目前在悉尼、墨爾本、堪培拉,已找不到一個支付20%或少於20%的首付款投資獨立房可以得到正現金流回報的區。這三大城市已不再是最理想的房地產投資地。(PETER PARKS/AFP/Getty Images)

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【大紀元2018年09月04日訊】(大紀元記者肖婕澳洲悉尼編譯報導)根據房地產市場調查公司Propertyology的一項分析,目前在悉尼、墨爾本、堪培拉,已找不到一個支付20%或少於20%的首付款投資獨立房可以得到正現金流回報的區。這三大城市已不再是最理想的房地產投資地。

Propertyology公司發布了澳洲「可提供穩定投資收入的最佳首府城市」名單。這個房地產研究公司說,投資者要想買到能帶來像樣現金流的房產,必須前往距離悉尼市中心100公里以外的中央海岸(Central Coast)。

即便如此,在獨立房中位價為49萬澳元的中央海岸芒莫拉湖(Lake Munmorah),這個Propertyology公司認為最差的「悉尼」郊區買房,投資者仍會損失3093元。

據澳洲新聞有限公司網站報導,Propertyology公司的房地產研究主任普雷斯利(Simon Pressley)說:「維州的情況也類似,要想在大墨爾本地區獲得最好的現金流回報,距離墨爾本市中心西北40公里以外的梅爾頓(Meldon)是最佳地區。」

房地產信息公司CoreLogic的數據顯示,至今年8月,澳洲的房價已連續下跌了11個月,這主要是由於悉尼和墨爾本房市的疲弱所致,這兩大城市占澳洲房市約60%市場份額。

AMP財富管理公司首席經濟師奧利弗(Shane Oliver)表示,當租金回報率低於利息和其它成本,當你的房產每年能獲得10%的增值時,擁有負扣稅的房產是可以接受的。

但投資者目前面臨的局面是,房價下跌、利率上升、貸款條件收緊,以及如工黨執政可能會收緊負扣稅政策和減少資本利得稅折扣等。「這使情況變得更加複雜,」奧利弗說。

Propertyology公司認為,在澳洲首府城市中,仍有大量可獲得高租金回報和「讓房東們可以較耐心地等待資本增值的地區」。

普雷斯利說:「有些地區的有代表性的房產,即使只付10%的低首付款,房主也能賺到錢。」

Propertyology公司的分析是基於中位租金、取決於投資者支付10%或20%首付款的利息支出以及標準的房產持有成本,如維修費、市政費、保險費和物業管理費等做出的。

全澳獲得正現金流的最好的首府城市是達爾文和霍巴特。普雷斯利說,澳洲獲得正現金流的最好的地區是達爾文的卡拉馬(Karama),那裡的獨立房中位價僅39.2萬元。「買家支付20%的首付款,每年可產生3600元的正現金流,支付10%的首付款,可產生1700元的正現金流。」

此外,如果投資者在悉尼的康士比(Hornsby)以133萬元購得一套中位價獨立房,至今年年底,他們將損失26,152元。

普雷斯利說,現金流只是投資者考慮的因素之一。「諸如接近工作地點、當地人口組成以及影響住房供應的各種因素等基本情況,也是應該考慮的重要因素,」他說,「提供高現金流和擁有資本增長潛力的地區並不常見,但在每個州仍可以找到。」

責任編輯:瑞木悅

 

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