租客保護法實施 有房東準備遷離加州

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【大紀元2020年01月25日訊】(大紀元記者CHRIS KARR報導,張純之編譯)過去一個月,加州有多項與租客保護相關的法律生效。而一些房東說,加州對房東的限制太苛刻了,他們打算把生意轉到別的地方去。

舊金山灣區民宅管理集團Prodesse Property Group的總裁兼聯合創始人邁克爾·皮爾斯(Michael D. Pierce)說:「加州的規則越來越難遵守,地產管理業的長期前景越來越差。這些規則導致更難用智慧管理方式來管理房產。」加州業主協會也抗議說,加州的法律會打擊住房開發,加州甚至增加基金來幫助租客與房東打官司。

1月1日生效的法律當中包括AB1482,該法規定15年以上住房的租金每年增長不得超過5%外加通脹,同時限制房東驅趕房客的理由,並要求房東在特定狀況下為租客支付搬遷的費用。

皮爾斯說,他打算在科羅拉多和佛羅里達州進行投資。他說,和很多同行一樣,他們正在考慮其它州。加州公寓業主協會的主席丹·法勒(Dan Faller)也表示,他正在愛達荷等沒有租金、押金和房東收費管控的州進行房地產開發。他說,他過去一直為加州人開發住房,現在他不想再做下去了。去年,他在其它州參與建設了40-50套住房。

今年開始生效的法規還有SB329,該法禁止房東歧視使用第8款房屋補貼券的租客。但業主們說,如果接受了第8款補貼的租客,會增加許多行政負擔。比如,參與第8款補貼項目的房屋要進行特殊檢查,他們的保險費也會增加。另外合規方面也更複雜,需要僱用昂貴的法律顧問。

新法讓房東補貼租戶?

去年12月23日,州長紐森同意將租金封頂法擴大到許多AB1482沒有覆蓋的房產,規定房租增長不能高於2017年野火災害前價格的10%。這不僅會影響過火區各縣的房子,還會影響其周邊縣的房子。皮爾斯說:「一些人需要房租補貼,我完全同意,但為何要讓業主來負擔成本?」他認為,租金控制實質就是讓房產業主承擔大部分責任,這是強制房地產業主補貼租戶。他以食品券為例說,賣牛奶的雜貨商不會用降低賣價來補貼客戶,客戶用食品券買牛奶。如果牛奶賣5美元一加侖,雜貨店主就收5美元食品券,和收取其他客戶的價格一樣。

法勒說:「我們把它叫做租戶福利,不叫租金控制。」他說,「我們告訴了立法者租金控制會引起房屋短缺,這是經濟學基本常識」,但立法者還是通過了引發危機的法規。他們通過租金控制在大城市製造了危機,然後他們又嘗試解決問題,卻弄的更糟,擴大到了全州範圍。

斯坦福大學2018年就租金控制對舊金山的影響調查發現,受租金控制影響的房東減少了15%的出租房供應。報告還發現,受益於租金控制住房的租戶,留在出租屋的可能性增加了20%,但是因為房東撤出了生意,舊金山的房租反而整體提高了5%。

研究者建議政府負起保護脆弱租戶的責任,而不是讓房東負擔該責任。

但另外一方面,租金控制的支持者說,即使不是市場價格,房東仍能獲得合理的租金,此外,他們還譴責「掠奪性驅逐」房客。

加州可負擔住房危機難解

去年9月通過的整套租客保護法涵蓋逾20條法律,其中許多法案也致力推動住房開發。比如,簡化了新開發項目的審批手續,允許更高密度開發住房,並鼓勵附加房的建設。

這些租客保護法旨在解決可負擔住房的短缺。加州城市遊民任務小組聯盟在2018年的報告說,全美30個最貴的租房市場中,加州占了21個。加州的可負擔住房危機十分嚴重,220萬超低收入和非常低收入的租客在競爭66.4萬套可負擔出租房。

幫助過許多面臨驅逐房客的組織「社區倡導中心」的執行董事崗薩雷斯(Daniel Gonzalez)說,他發現很多房東都很開放,願意商量並打消驅逐意念。一名與該組織合作的房東去年12月說,媒體將我們形容成有錢黑心的大房東,這很離譜。房東並不都是財大氣粗的大公司,很多都只是個人而已。

法律界:新法太複雜

崗薩雷斯很高興看到新的租客保護法實施,但他說,新法太複雜。基本都得靠法官詮釋,普通人都弄不明白。Tobener Ravenscroft律所的租賃法律師Joseph Tobener說:「大概得請律師,才能搞清楚自己的房子是否在法律覆蓋範圍。這些法律有很多小的漏洞,需要大量工作補上漏洞。」

加州公寓協會的公關主任說,現在,對加州租房業主最大的衝擊來自於對新法的認知,有許多工作要做,該協會將會幫助。該協會設立了一個幫助業主了解AB1482法規適用性的網頁。

今年11月,加州人還可通過公投再進一步擴大租金控制,這項新提案是由艾滋病保健基金會下屬的「住房是人權」部門所推動的。◇

責任編輯:張宛

 

 

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