CCL連續兩周靠穩 新界西急升越2%

【樓市動向】政策令居屋價跑贏大市

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【大紀元2020年10月16日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.05,按週再升0.74%。分區指數個別發展,港島區及新界東分別下跌0.71%及0.66%,九龍及新界西則分別上升0.34%及2.43%。其餘領先指數全線向上,大型單位、中小型單位及大型屋苑則分別上升2.01%、0.5%及0.38%。中原經紀人指數(CSI)最新報54.24,按週上升0.96個百分點。

二手樓價繼續靠穩,指數創6週高位。第三波疫情尚未完結,專家指第四波正在醞釀中,但準買家已急不及待。大圍新盤柏傲莊以貼二手市價開盤推售180伙,吸引越萬票,發展商隨即加價越5%加推。準買家輪候8小時只是為了參觀示範單位,買樓至上,甚麼社交距離,甚麽限聚令全屬次要。連同抽居屋凍結的購買力,二手市場稍稍冷卻,但代理相信第四季二手成交將持續反彈。

中共實施全面管治

供求缺口龐大,經濟嚴重衰退,疫情困擾,依然無法令樓價健康調整,現有策略問題不言而喻。土地房屋急需調整策略,政府原定於本週公佈的施政報告,居然因林鄭被召去深圳參加深圳特區成立40周年所謂慶祝活動而倉猝押後至11月底。政府美其名為優化施政報告,明顯就是應中共需要而修正。事件充份證明高度自治已被中共全面管治取締,林鄭已喪失管治特區的權力。

另外,近日傳恆大集團負債8,300億元人民幣,面臨資金鍊斷裂,消息令恆大股價大幅波動。近年中共企業的發展模式備受市場關注。大量中共企業盡用財技集資,不斷利用槓桿借貸購買增長,擴張經常超出自身本業,務求利用最短時間購買市場影響力,目的就是挾持經濟,反脅政府。一旦資金鏈斷裂,對市場造成衝擊,中共為了維穩,出手避免骨牌效應,企業政權互相挾持利用。這些無道擴張亂象早已延伸到(香港)特區。例如人壽保險屬極長期業務,中共企業炒賣特區人壽保險牌照,短線轉讓情況已經出現,令某些保險公司信貸風險增加。地產項目亦出現中共企業投得土地後資金斷裂而將地皮轉讓的情況,致延誤供應。無道發展擾亂市場運作,最終受害的是廣大市民。中共實施全面管治,特區的監管機構已喪失自主能力,無法再為市民把關,特大金融事故的出現只是遲早的問題。

居屋價跑贏大市有因

房屋委員會《出售居者有其屋計劃2020》和《白表居屋第二市場計劃2020》於上週五截止接受申請。大量申請於截止前湧入,令申請宗數達23萬份,以7千伙供應計算,超額認購近32倍,雖然未能打破去年越30萬份申請的紀錄,但仍是14年復售居屋以來第三高。今期居屋有一定吸引力,供應多元化,除了有市區鄰近地鐵盤之外,亦有位於火炭’馬鞍山及粉嶺較大型盤,大中小單位一應俱全,數量亦是近年新高。相信是受武漢肺炎疫情及經濟下行雙重打擊,對基層影響較大,以至申請數字未及上期。「白居二」亦收到9萬多份申請,名額增加至4,500個,超額認購越20倍。數字表示資助房屋需求仍極之龐大。

需求除了體現在居屋申請數字上外,二手居屋成交價亦如實反映。公開大學自13年起一直追蹤50多個居屋屋苑未補地價的成交並制定「居屋公開價格指數」。以13年1月為100基點,今年8月指數升至212.27,即指數於7年間上升1.12倍,但同期的中原城市指數只上升五成左右,即居屋升幅大幅跑贏二手私樓越倍,這肯定是一個系統性的問題。

過去7年政府不但未能解決土地問題,就連長策定立的六成資助房屋比例亦只能做到五成,調控亦未有對症下藥,結果樓價在遠超負擔能力的基礎上繼續上升。可是經濟增長未有惠及大部份市民,收入增長遠遠落後樓價升幅,令更多需求墮入資助房屋板塊。13年正正就是政府推出「白居二」活化居屋成交試驗計劃之時,政府未有提供額外供應卻去刺激需求。計劃推出不久已有聲音呼籲政府檢討,政府不但未有理會,無視趨勢,還將計劃恆常化,又加大計劃力度,居屋價格怎不大幅跑贏?

議價能力盡歸業主

筆者友人正在放售居屋,表示近日睇樓活動明顯上升。由於業主勤於收集市場資訊,基本上掌握有多少放盤,有多少有效競爭盤,放盤價格水平等基本資料,令定位及定價清楚。居屋絕大部份是用家,市場放盤量不多,競爭少價格自然開高,業主更表明不到價不賣。用家身份並無時間壓力遷出,以致成交價優先於成交時間。雖然新一期居屋凍結部份買家購買力,但申請人多單位供應少,明年一月攪珠後,大量抽籤落空者需求釋放,回流二手市場,屆時又有一大批準買家,供應遠不能應付。

「白居二」情況亦一樣,本年度一批於年底屆滿,明年又有新一批,且批量更多,達4,500個,需求高峰期是明年第一季。面對代理經常以銀行估價不足而壓價,業主不為所動,因絕大部份綠表或「白居二」買家只要簽署臨時買賣合約,銀行都會以買入價計算貸款金額。因居屋有房署擔保,銀行風險極低,但收入卻較一般按揭高,因為居屋只能用利率較高的P按。心急的反而是買家,一來經濟受政治及疫情雙重打擊依然跌之不下,疫情受控之時,刺激經濟方案出台日,樓大有機會反彈,越遲買越貴。「白居二」到期而不行駛便失去機會,再次抽中機會甚微。

歸根究底,還是特區政府政策嚴重失誤令議價能力盡歸業主。供不應求不在話下,在沒有大量增加居屋供應卻大搞活化,製造需求,活化又沒有上加額外條件。市場越活化,補地價比率便失去意義,令未補地價成交偏離合理價格。房署只提供30年保證,因按揭年期限制,令需求集中在20年內落成的居屋,令半新居屋更值錢。

政府以量為策,綠置居帶頭壓縮空間,無法滿足公屋人士希望改善生活空間的要求,部份人轉投現樓居屋。

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港英時代「居者有其屋」是一個享負盛名德政,但交給特區政府後瞬即腐爛,忽然又停售停建,忽然又改頭換面,夾屋、租置、綠置居、港人首置盤……名堂一大籮,忽然又推活化,忽然市建局又參與其中,近日又搞公私合營,將簡單的一個置業階梯全面混亂化、管理複雜化,卻不去處理根本的供不應求問題。種種跡象顯示特區政府完全喪失管治權,中共全面插手特區事務,未來資助房屋政策將會亂上加亂。近朱者赤近墨者黑,千古名言。港人只能自求多福。◇

責任編輯:陳玟綺

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