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多倫多房市會崩潰嗎?專家怎麼說?

多倫多今年的房市經過了1、2月份的紅火,再到3、4月份疫期的的停滯,再到5、6、7月的不斷恢復上升。今后房市如何?大家拭目以待。(加通社)
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【大紀元2020年08月09日】(大紀元記者李平多倫多報導)中共病毒肺炎疫情還在全球肆虐,加拿大過去幾個月房價仍不斷攀升,業內人士都覺得有些不可思議。照此下去,多倫多未來房市是否會崩潰?專家們的意見如何?

據Torontolife網站報導,以下是七位業內專家對多倫多房市的看法。

已現供需失衡早期跡像

CoStar加拿大首席分析師迪吉克(Roelof van Dijk)認為,房市不會大幅下滑,但已出現供需失衡早期跡像。

目前全國失業人口180萬,其中有些是業主,有些手中有投資物業。根據目前經濟和就業預測,明年年中其中很多人仍有可能找不到工作,到時其中有些人可能會被迫賣房。就目前而議,還沒出現這種忍痛拋售情況,但一旦發生,就將是市場真正開始下行拐點,就有可能出現供需失衡,賣房的多,買房的少。

第2個問題是許多人會推遲買房。疫情衝擊下,許多人推遲成家立業和生兒育女,而這正是刺激買房的2大決定性因素,這2點推遲了,買房計劃自然也會推遲。此外,恢復此前經濟和收入水平、滿足買房貸款條件也需時日。

此外,疫情導致移民銳減也會造成影響。過去大多區每年吸引10萬新移民。這些人無論是租還是買,都是帶動房市一大主力軍。疫情造成移民大幅減少,肯定會影響來年房屋銷量,學生和小家庭租房也會下降。

消費者信心增強

多倫多地產局(TRREB)首席市場分析師默瑟(Jason Mercer)表示,雖有疫情影響,但因虛擬看房等新科技的應用,經紀和客戶仍能正常交易,加上疫情逐步穩定,經濟重啟進入第2階段後,消費者信心也越來越足,5月和6月房屋銷量持續反彈。

疫情爆發之初的3月下旬至4月底,市場的確出現暫時停滯,但到了6月和7月,許多因疫情暫時流失的就業也逐步回歸,大量買家重返市場,房屋銷量相對掛牌量持續走高,說明買家之間競爭仍足以對房價形成上揚壓力。

加拿大統計局數據也顯示,經濟和就業復甦強勁。人們買房時,除支付大筆首付外,還會考慮長期還貸能力。人們對經濟回彈信心越足,說明收入越穩定,就越有可能考慮買房。也就是說,人們對就業現狀越有信心,就越希望充分利用目前超低利率環境買房。

大多區房市崩潰機率為零

作家、金融分析師兼前國會議員特納(Garth Turner)表示,疫情期間,大多區失業率高達13%,全國800萬人領取政府緊急救助,GDP暴跌,但房市卻重現2017年狂歡跡像,競價戰、霸王開價和盲目拍價,房價呈2位數漲幅,一個都不少,所有一切的確令人匪夷所思。

特納認為,一是因為今年4月份的春季旺季因疫情被推遲到6月份,疫情期間被積壓的需求在疫情逐步平穩後一下子被釋放出來。二是因為央行為刺激經濟趕緊復甦,大幅減息,銀行按揭利率大幅下調,許多大銀行5年固定利率不到2%,有些10年固定利率甚至低至2.5%,貸款成本低,自然刺激人們借貸買房。

但所有這一切,都只是暫時現象。需求飆升終會放緩,越來越多房子會掛牌,失業率也會繼續維持高位,一旦疫情再度飆升經濟再度蕭條,許多在6月買房的人到年底肯定會後悔。

即使如此,大多區房市崩潰機率仍為零。卡爾加里和溫莎等許多其他城市,未來幾年房市持續下滑不足為奇,但大多區因地方經濟高度多樣化,又是金融中心,吸引大量移民,是個人口大市,情況會好得多,不可能出現房價跌20%的崩潰慘狀。

但另一方面,大多區高失業率、推遲月供、短租公寓轉長租或拋售等幾大隱患令人擔憂,可能拖累整體房市。

買家和賣家都需謹慎

Ted Rogers管理學院副教授辛格(Vik Singh)認為,疫情爆發後,未出現大量失業現象,失業的多為低收入崗位,金融和科技等高技能高收入行業,並未受到太大衝擊,因此並未像許多人想像的那樣出現房屋拋售潮。相反,在超低利率和疫情恐慌雙重刺激下,許多人甚至貸更多錢在郊區買大房子。

相比之下,共管公寓市場行情不太看好。許多人覺得,既然能在家工作,就不用擠在市中心小公寓內,不如用同樣的錢在郊區買幢大房子。

政府疫情期間的緊急救助金(CERB)和按揭市場干預政策(央行大量買入加拿大按揭債券),也起到一定緩衝作用,給銀行吃了定心丸,否則銀行會收緊放貸,房價可能會大幅調整。

辛格建議,當前情況下,買家和賣家都須謹慎,尤其買家,不能因為聽到一點好消息,就過於樂觀加價搶房,要考慮每個月的實際預算,量力而行。

目前房市具不確定性

加拿大房貸與住房公司(CMHC)首席市場分析師西納格馬(Dana Senagama)認為,房市崩盤不大可能發生,但平均房價估計會跌,房市要等到明年年中和年底才能完全恢復。目前最大擔憂是,去年年底各地方政府陸續收緊短租市場監管,迫使許多投資者拋售短租投資物業,公寓掛牌量大增,房價漲幅肯定會放緩。

他說,目前最大擔憂是不確定性,誰也不知道疫情何時結束,只能做最好和最壞兩種心理準備。

6月份房屋銷量似乎恢復正常,但多因疫情高峰期間需求積壓導致。他建議,不要看到這些數字,就認為市場恢復正常了,要等秋季各級政府財政刺激措施結束時,疫情對人們的購買力和收入情況影響更清晰,市場行情和走勢也更明晰時,再決定是否買房。

9月份可能會是買方市場

RE/MAX安省大西洋地區執行副總裁兼區域主管亞歷山大(Christopher Alexander)認為,房市根本不會崩潰,今夏房價會保持穩定,尤其是獨立屋房價保持堅挺。經紀們普遍反映,客戶根本不擔心第2波疫情或房價會暴跌,消費者信心十足。經濟重啟進入第3階段,會進一步刺激房市。

目前市場需求相當強勁,即使掛牌量大增,當前需求仍能支撐當前房價穩定。許多人擔心房貸延期支付和企業政府補助到期後市場走向,但多數拿疫情緊急救助金CERB的人群,一般都沒買房。

過去幾十年來,大多區一直面臨房屋供應緊張問題,即使掛牌量大增,許多賣房後還要再買房,因此仍有大量買家,其中許多人因疫情覺得更有必要買寬大獨立屋,使得獨立屋市場需求尤其強勁。

相比之下,共管公寓市場因需求下跌,加上大量短租投資公寓疫情期間流失租金收入開始掛牌出售,開始日趨平衡,9月份很可能會迎來買方市場。

住房擔負力仍是問題

安省地產協會(OREA)執行官胡達克(Tim Hudak)認為,當前最大風險不是房市崩盤,而是買不起房,即使收入不錯的人也買不起房的問題。OREA每月民調顯示,4人中就有1人因疫情想買更大的房子,有自己的居家辦公室和大院子。

要避免房屋擔負力危機,政府得想辦法增加供應,如免除土地轉讓稅,加快新屋開放審批,提供更多住房類型和價位選擇。長遠看來,城市肯定會持續擴張和繁榮,疫情期間人們逃離城市,只是暫時現象和衝擊,等形勢穩定後,又會因就業和生活娛樂設施便利等原因,陸續回歸城市。

胡達克認為,打造健康繁榮的房市,政府起著至關重要作用。例如安省,尤其是多倫多兩層土地轉讓稅,令許多人不太敢換房和搬家,如能取消這2項稅,會給市場帶來更大流動性,房源就會多起來,房價漲幅自然能得到控制,進而刺激傢俱、家電、裝修和其他相差配套服務行業需求。◇

責任編輯:文芳

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