美聯:「減辣」作用有限料核心區舖租售價跌50%

業內人士分析放寬按揭有利中資獲取資金

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【大紀元2020年08月28日訊】(大紀元記者李曉彤香港報導) 香港金管局於19日宣佈將非住宅物業按揭貸款上限上調10%。美聯工商舖表示成交量雖有所反彈,但仍屬低水平,且市場持續減價成交。美聯預計核心區舖租售價全年將跌40%至50%,民生區跌幅亦達到20%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成於27日記者會指出,政府放寬按揭上限一成,但減辣措施的作用有限,部份板塊的租售價繼續下跌。他呼籲應再下調工商舖印花稅,及再擴大工商舖的按揭成數。

商舖售價跌幅擴大

美聯旺舖董事盧展豪表示,金管局放寬按揭上限之後,舖位成交量出現明顯增加,從減辣前一週成交6宗升至減辣後的22宗,但多數是細銀碼舖,所以料與「減辣」措施關係不大。他指,暫時未有反饋表示減辣措施對舖位投資有特別大的促進作用,最主要應是取決於整體經濟及零售環境。

他分析指,由於全球疫情仍然反覆,全球旅遊業未必能於短期內完全復甦,通關後旅客人次也較難重返疫情前的數字,本港整體經濟環境在未來半年難有較大改變,預計工商舖租售價會繼續下調。核心區舖租售價全年將跌40%至50%。

與此同時,他預計,如果疫情持續,恐商舖的蝕讓潮亦會持續,並且隨著本港失業情況日益惡化,飲食業及零售業吉舖潮難以短期內結束,料全年民生區舖租售價跌幅為20%。

盧展豪亦指出,飲食業受疫情影響最嚴重的是中環及其它三個核心區,因這幾個區的生意大部份來自於遊客,目前雖然沒有遊客,但商戶已做投資,較難輕易結業。

工廈、商廈  交易量持續低迷

美聯工商董事陳偉志指,減辣後一週的工廈交投量續於低位徘徊,買賣成交僅錄18宗,與減辣前相若。可見措施未對工廈市場產生影響。他預計下半年工廈租售價將持平,全年租售價亦持平。

商廈方面,美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,減辣之後一個星期的買賣成交僅有7宗,與之前相若,商廈市場亦未受惠於措施。並且減辣措施推出後,成交也以低價及減價個案為主。他料甲廈售價料跌10%,而租金則跌15%至20%。

經濟分析員:放寬按揭有利中資獲取資金

此前,有不願具名經濟分析師向本報表示,金管局是希望藉放寬按揭成數以減低「入場費」,增加市場投資需求,以期達到穩定甚至提升非住宅物業價格的效果。

其次,對於部份工商舖炒家、自置店舖經營者而言,提供多一成按揭(加按)已可以為其帶來可觀的流動資金,企業持有的現金增加,從而提高其存活機會,亦可滿足政府保就業的目標。

然而更為重要的是,放寬按揭能為中資獲取資金(CAP水)大開放便之門。目前,大陸經濟內外交困,不少行業及企業都面臨資金鏈斷裂風險,急需美元或港元以做周轉,所以此舉實有引人「接火棒」之嫌。

對於政策實際的影響,他認為,隨著疫情放緩,加上該措施效應,料工商舖價跌勢短線或會舒緩。唯目前香港不僅受疫情因素影響,中長線更受到中美冷戰、國際金融中心地位不保以及社會不穩等政治因素衝擊,單以此措施絕不能抵消長線走資壓力。

此外,居家辦公、網購等因素已引致工商物業租賃需求出現結構性下降,部份過往熱門地區的租金跌幅動輒達兩三成,在投資價值大打折扣之下,預計即使放寬按揭亦較難吸引買家。◇

責任編輯:陳玟綺

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