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多倫多房價持續上漲 到底有沒有泡沫?

多倫多房價多年來一直上漲,泡沫論也一直存在。(Shutterstock)
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【大紀元2021年11月17日】(大紀元記者李平多倫多報導)多倫多房價連年漲,房市泡沫,已喊了多年。多倫多房市到底是否存在泡沫,仁者見仁,智者見智。多倫多有地產專家認為,多市房市根本不存在泡沫。

從經濟學上來說,泡沫通常是在泡沫破裂後才能最後確認。據Storeys網站報導,多倫多瑞爾森大學(Ryerson University)地產管理學教授海德(Murtaza Haider)認為,要確認市場中是否存在泡沫,得具有非常人所有的非凡洞見。

海德說,人們一直只是懷疑,但實際上泡沫根本不存在,房價高自有房價高的根本原因。幾年前,就在喊多倫多房市有泡沫,如果真有泡沫的話,也是個不破的長壽泡沫。真正的泡沫都是短命的,還沒見過幾十年或十幾年都不破的泡沫。

海德認為,多倫多房價快速上漲,有多個市場原因,如供需失衡,不存在什麼泡沫危機。如房價瘋漲,又沒法解釋原因,那才是真正的泡沫。

他認為,市場非理性繁榮,是指市場充斥投機推動房價瘋漲。多倫多的情況是,房子一上市都能吸引30個買家,說明市場的確有需求,這些買家不可能都是外國炒房客或外國人。

然而,這並不等於多倫多房市不存在風險。

郊區和公寓市場風險大

多倫多地產經紀公司Realosophy Realty總裁帕薩利斯(John Pasalis)認為,多倫多房價瘋漲雖有上漲根本原因,但905郊區過去1年半房價瘋漲不是這個情況,有些地方漲幅高達30%~40%,漲得實在是太超前。這麼漲下去,到底還能撐多久?

帕薩利斯認為,不過,這也只能說明905區泡沫跡象更明顯而已,很難就說是泡沫。郊區房價漲幅超市區,主要原因是因為疫情促使許多人逃離市區湧入郊區造成。正確分析問題的方式應該是,房價漲幅最高的地區,在行情放緩時更脆弱。如此看來,如今郊區房市比多倫多市中心更脆弱。

另一大風險是對移民依賴性較高的共管公寓市場。渥京1年前宣布吸收120萬移民,其中60%為經濟類移民。帕薩利斯表示,房價便宜能承受時,人口增長就快,房價高得離譜時,人口增長就難。許多新移民可能會被多倫多高房價嚇走,沒了移民人口支撐,公寓市場未來會怎樣?

帕薩利斯認為,政府算盤是加速移民引入以保持高房價,當然全世界的人都想來多倫多生活,未來也一直會有移民湧入,但問題是,是否會如政府所願,目前還都是未知數。

另外一個問題是,高房價是否會拖累未來經濟?他說,公寓主要針對租房人群和非永久居民人口,幾年後這種高端租房市場需求是否還會持續,也還是個未知數。

供需失衡和人口增長支撐?

海德認為,多倫多房價瘋漲,主要原因是需求遠超供應。一邊是加拿大有太多父母和祖父母願資助子女買房,另一邊是加拿大人均新屋開發量連續50年下滑,尤其是需求最旺的獨立屋開發最稀缺。

海德認為,鑑於目前利率超低,多倫多房價實際上還是可負擔的。如今利率低至2%以下,不像90年代初17%~19%高得厲害。利率低,貸款金額就大,月供中大部分用來還本金,供房就快,這些錢最後都直接返回到自身,市場買房需求自然就高。

他認為,房價瘋漲另一個原因是人口增長,大量移民人口湧入,加拿大人口增長迅速,其中多數都落戶5大城市。如此一來,大城市住房需求也隨之上升,而另一方面,供應並未隨之增加,才導致房價連年漲。

房市泡沫存在的證據,目前雖有爭議,但的確有。2週前UBS2021年全球地產泡沫指數就指出,多倫多房市泡沫全球第2高,從去年的第3名再晉升一個排名。

既然泡沫之爭尚無定論,最好換個角度看問題,如市場基本支撐要素如何才會蒸發?一旦蒸發,房市會怎樣?如果真有泡沫,未來市場是大崩盤,還是軟新大陸?◇

責任編輯:文芳

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