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多伦多房价持续上涨 到底有没有泡沫?

多伦多房价多年来一直上涨,泡沫论也一直存在。(Shutterstock)
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【大纪元2021年11月17日】(大纪元记者李平多伦多报导)多伦多房价连年涨,房市泡沫,已喊了多年。多伦多房市到底是否存在泡沫,仁者见仁,智者见智。多伦多有地产专家认为,多市房市根本不存在泡沫。

从经济学上来说,泡沫通常是在泡沫破裂后才能最后确认。据Storeys网站报导,多伦多瑞尔森大学(Ryerson University)地产管理学教授海德(Murtaza Haider)认为,要确认市场中是否存在泡沫,得具有非常人所有的非凡洞见。

海德说,人们一直只是怀疑,但实际上泡沫根本不存在,房价高自有房价高的根本原因。几年前,就在喊多伦多房市有泡沫,如果真有泡沫的话,也是个不破的长寿泡沫。真正的泡沫都是短命的,还没见过几十年或十几年都不破的泡沫。

海德认为,多伦多房价快速上涨,有多个市场原因,如供需失衡,不存在什么泡沫危机。如房价疯涨,又没法解释原因,那才是真正的泡沫。

他认为,市场非理性繁荣,是指市场充斥投机推动房价疯涨。多伦多的情况是,房子一上市都能吸引30个买家,说明市场的确有需求,这些买家不可能都是外国炒房客或外国人。

然而,这并不等于多伦多房市不存在风险。

郊区和公寓市场风险大

多伦多地产经纪公司Realosophy Realty总裁帕萨利斯(John Pasalis)认为,多伦多房价疯涨虽有上涨根本原因,但905郊区过去1年半房价疯涨不是这个情况,有些地方涨幅高达30%~40%,涨得实在是太超前。这么涨下去,到底还能撑多久?

帕萨利斯认为,不过,这也只能说明905区泡沫迹象更明显而已,很难就说是泡沫。郊区房价涨幅超市区,主要原因是因为疫情促使许多人逃离市区涌入郊区造成。正确分析问题的方式应该是,房价涨幅最高的地区,在行情放缓时更脆弱。如此看来,如今郊区房市比多伦多市中心更脆弱。

另一大风险是对移民依赖性较高的共管公寓市场。渥京1年前宣布吸收120万移民,其中60%为经济类移民。帕萨利斯表示,房价便宜能承受时,人口增长就快,房价高得离谱时,人口增长就难。许多新移民可能会被多伦多高房价吓走,没了移民人口支撑,公寓市场未来会怎样?

帕萨利斯认为,政府算盘是加速移民引入以保持高房价,当然全世界的人都想来多伦多生活,未来也一直会有移民涌入,但问题是,是否会如政府所愿,目前还都是未知数。

另外一个问题是,高房价是否会拖累未来经济?他说,公寓主要针对租房人群和非永久居民人口,几年后这种高端租房市场需求是否还会持续,也还是个未知数。

供需失衡和人口增长支撑?

海德认为,多伦多房价疯涨,主要原因是需求远超供应。一边是加拿大有太多父母和祖父母愿资助子女买房,另一边是加拿大人均新屋开发量连续50年下滑,尤其是需求最旺的独立屋开发最稀缺。

海德认为,鉴于目前利率超低,多伦多房价实际上还是可负担的。如今利率低至2%以下,不像90年代初17%~19%高得厉害。利率低,贷款金额就大,月供中大部分用来还本金,供房就快,这些钱最后都直接返回到自身,市场买房需求自然就高。

他认为,房价疯涨另一个原因是人口增长,大量移民人口涌入,加拿大人口增长迅速,其中多数都落户5大城市。如此一来,大城市住房需求也随之上升,而另一方面,供应并未随之增加,才导致房价连年涨。

房市泡沫存在的证据,目前虽有争议,但的确有。2周前UBS2021年全球地产泡沫指数就指出,多伦多房市泡沫全球第2高,从去年的第3名再晋升一个排名。

既然泡沫之争尚无定论,最好换个角度看问题,如市场基本支撑要素如何才会蒸发?一旦蒸发,房市会怎样?如果真有泡沫,未来市场是大崩盘,还是软新大陆?◇

责任编辑:文芳

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