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泡沫喊了多年還不破 疫期房價失控猛漲

加拿大房市走到十字路口 迎來兩難困境

加拿大房市被認為存在泡沫很多年了,如今房價依然漲不停。(Richard Buchan/加通社)
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【大紀元2021年05月06日】(大紀元記者李平多倫多報導)有人認為,加拿大房市雖還沒到前所未有的即將破裂的泡沫階段,但近幾個月房價漲勢的確難以為繼,高房價將經濟置於極其脆弱的風險境地,經不起利息上調和其他一點點風吹草動。

專家認為,市場泡沫是基於消費者不現實或自相矛盾想法下的產物,註定會因自身荒誕性破裂。但最近幾個月,尤其是自今年1月份以來房價上漲,多是對利率下降和供應緊張的一種正常市場反應,似乎和上述泡沫定義掛不上鉤。

一旦利率開始上漲,行情最火爆的一些城市房價估計會跌10%,但全面崩潰不大可能。問題是,央行態度一直是超低利率還會持續一段時間,如果是這樣,房市還會繼續一路高歌前行。

基本支撐要素強勁 加人陷買房熱

近年來,一些基本支撐要素強勁,一定程度上支撐了市場信心,其中一個最大要素是人口。2015年至去年年初,安省人口新增近百萬人口,其中多為留學生和臨時外勞,大大超出政府此前70萬人口增幅的預計。

人口巨增背後原因眾多,如政府每年移民配額大幅調升,亞省能源經濟低迷導致大量人口湧入安省等。另一方面,政府住房供應卻未能跟上人口漲幅,導致省內大部分地區,從安省倫敦到尼亞加拉,再到多倫多,房價漲了50%以上。

人口大量湧入,大城市房價飆升,許多年輕人為尋求便宜住房被迫逃離多倫多,導致Tillsonburg等安省西南部許多昔日寧靜的小城鎮,一下子成為房市投機熱點,如今這股風也刮到全國各地。東岸的哈利法克斯,西岸的Abbotsford-Mission等,都湧現買房潮,過去1年房價漲幅分別高達22.5%和16%。

除超低利率和人口增長帶來的住房壓力外,疫情還催生其他住房壓力。如疫情期間,人們被迫呆在家中,無處可去,消費大幅萎縮,省下更多錢,消費和購買力大增;二是居家辦公日益普遍,越來越多需要更寬敞居家生活辦公和休閒空間,三是長期封鎖和居家令之下,越來越多人覺得人生短暫,還是及時享受行樂才不枉一世為人。

政府央行態度令人憂

疫情穩定、經濟重啟後,房價更趨於正常,房價出現搖擺。問題是,疫情打擊之下,經濟百業蕭條,為刺激的振興經濟,政府會拚命想辦法刺激消費買房和保房價,而不是潑冷水。加拿大政府和央行如此,澳洲和英國等其他發達國家政府和央行也是如此。在超低利率和各種政府刺激手段下,美國、新西蘭和澳洲房價均呈2位數增長。

專家分析,老百姓看到政府這種態度,就會拚命買房,花多少錢都在所不惜,認為反正政府會讓房價只漲不跌。市場普遍失去理智,專家紛紛呼籲政府趕緊採取措施遏制房價。問題是,經濟已因疫情衝擊千瘡百孔,如何讓房價降溫同時又不造成災難性後果,卻是個技術活。照目前形勢看,只要經濟仍脆弱不堪,政府和央行不僅不會打壓房價,還會想辦法火上澆油。渥京前不久公布預算就已證實這一點。預算中,只新增非居民買家國內物業空置稅,外界普遍批評作用不大。

好在是,新屋開發量增,可能會令市場恢復部分理智。3月份新屋開工量飆升21.6%,創33.5萬套新高。照此下去,買家可能會有更多選擇,當前搶房瘋狂心理有可能逐步減退,但不大可能一夜之間實現,理想狀態是隨著供應增加房價慢慢跌回較理智可比水平,當然過程中可能有些起伏。

房市處於十字路口兩難境地

目前國內房市處在一個十分艱難的十字路口,要麼暴跌,要麼持續飆升,無論哪種情況後果都很嚴重。其中前者後果是市場崩塌,影響更慘重。過去30年中,美國、日本、西班牙和愛爾蘭都曾經歷過房價崩塌慘況,房價崩塌後都導致此後多年經濟嚴重衰退,對加拿大都是前車之鑑。

另一方面,繼續支持房價上漲,代價也很慘重。其一,嚴重影響大城市生活力,多溫等大城市房價太高,許多人想前往打拚也被高房價嚇住,影響這些原本是各地經濟活動中心大城市的生產力。大城市作為各地經濟中心,本身生產力就高,但現有住宅小區規劃限制和保護多,新屋開發難,無法滿足激增巨大住房需求,限制人才流入。

好在是,這一問題已引起專家和政策關注。2019年一份美國研究指出,只要新增紐約和洛杉磯等大城市房屋供應,就能提升全美整體人均年收入。加拿大情況也差不多,年輕人買房壓力大,會產生沉重社會壓力。20年前,國內普通家庭獨立屋買房成本占家庭收入40%,到2020年10月,這一比例飆至55%。

住房成本高 於國於民非好事

專家認為,住房成本大,家庭經受不住經濟方面的一點風吹草動,於民於國都不是什麼好事。專家擔心,國家經濟過於依賴充滿太多不確定性的地產行業,目前全國住宅物業投資占經濟產出9%以上,創歷史新高。好產行業稍微出點情況,對總體經濟來說都是牽一髮動全身。

與此同時,房價漲幅遠超收入和租金上漲等基本支撐要素,造成後果是年輕人買房後所剩無幾,沒太多錢用於汽車、退休儲蓄和成家立業養兒育女等其他開銷,不利社會和經濟整體繁榮。

專家擔心,儘管如此,加人目前這股買房狂熱短期內看不到消停跡像。因疫情日常消費大幅萎縮,自2019年最後一個季度截至目前,國內家庭累計節省1,480多億,相當於每戶家庭節省近9,400元,其中大部分節省的錢都流入房市,而且還在不斷的流入房市。所有基本房價比值,從房價與租金比、房價與收入比等,都顯示市場已經被拉扯到極限。

專家認為,按目前形勢,利率稍微上調一點,房價就會應聲而跌,央行收緊利率政策時應謹慎。也有人認為,一旦經濟重啟,房市就會迎來首個最大考驗,未來房價如何走向,取決於移民、經濟復甦進展和利率走向等多個因素。

專家表示,問題是,最近房價漲得這麼猛,今後即使房價出現2位數調整,也只是跌回幾個月前的水平,倒黴的只是最近買房的人,對於多數人來說,房價還是貴得離譜買不起。◇

責任編輯:文芳

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