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加州住房組織 控告南加6城市未執行住房規劃

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【大紀元2022年04月23日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)加州住房組織「Californians for Homeownership」本月20日對6個南加州城市提起訴訟,原因是它們未能履行未來十年的住房規劃義務。這些城市分別是洛杉磯縣的布拉德伯里、拉哈布拉高地、曼哈頓海灘、南帕薩迪納、弗農和奧蘭治縣的拉古納山。

加州房屋產權人(Californians for Homeownership)是一個由加州房地產經紀人協會(C.A.R.)贊助的非營利組織,專門透過訴訟形式解決加州的住房危機,4月20日宣布,它已向洛杉磯奧蘭治縣高級法院對6個城市提起訴訟,理由是這些城市未能執行州法的要求——進行城市住宅規劃的責任,它們未能在去年10月15日的最後期限內制訂一個獲批准的計劃,來滿足在接下來十年的住房需求。

這6個城市是布拉德伯里(Bradbury)、拉哈布拉高地(La Habra Heights)、拉古納山(Laguna Hills)、曼哈頓海灘(Manhattan Beach)、南帕薩迪納(South Pasadena)和弗農(Vernon)。

曼哈頓海灘(Manhattan Beach)海岸景色。(Shutterstock)

住房要素(housing element)過程是十年一次的機會,可以在全州範圍內制訂穩健的住房計劃」,C.A.R.總裁奧托・卡特里娜(Otto Catrina)說:「這些訴訟的目標是從根本上改變加州各市縣處理住房規劃義務的方式。長期以來,城市一直將遵守這些法律視為可選項(非必要),我們希望結束這種做法。」

這些訴訟尋求法院命令,要求城市加快採用合規的住房要素。州住房部門將被要求在45天內審查城市提交的住房要素,並獲得法院命令以使其獲得批准。

根據州住房法,加州市政當局必須至少每8年修改一次總體規劃的「住房要素」,以確保他們有足夠的土地劃定住房目標,以適應所有收入水平。

在加州RHNA(區域住房需求分配Regional Housing Needs Allocation)和住房要素法(Housing Element Laws)的要求下,州和地方政府需要共同確定區域住房需求,並將其分配給區域的市縣。然後,每個城市和縣必須制訂「住房要素」——城市總體規劃的一個組成部分,確定可用於未來住房開發的地點,足以滿足城市的區域住房需求分配。如果城市不能確定足夠的地點,它必須改變其分區以允許額外的住房開發。

訴訟律師馬修・格爾曼(Matthew Gelfand)說:「當我們在3月份與他們接觸時,我們正在起訴的三個城市甚至沒有提交住房要素草案供州監管機構審查——這是他們必須在去年8月之前完成的事情。」格爾曼還說,開發商正在等待這些計劃的最終確定,而這些城市每推遲一個月,開發商只能繼續使用過時的土地使用規則,使得開發困難。

加州房屋產權人指出,在提起訴訟之前,一些城市允許其住房要素的開發過程在州法律的最後期限之後又拖延數年。例如,拉哈布拉高地市直到2020年才進行其2013年的住房要素。

據Orange County Register報導,拉哈布拉高地市檢察官邁克爾・毛雷爾(Michael Maurer)於20日表示,他所在的城鎮提交了一份「該市認為完全符合法律」的住房要素草案,並正在等待州住房部門的回應。曼哈頓海灘的一位發言人表示,該市無法發表評論,因為尚未收到訴訟。

南帕薩迪納和拉古納山的官員拒絕置評,布拉德伯里和弗農市尚未作出回應。

由於加州嚴重的住房危機,該州在2019年確定,南加州政府協會區域(SCAG)需要在當前規劃期結束的2029年10月之前規劃134萬套新房。這是上一個2013-21計劃週期目標的三倍。至於,灣區和該州的其它地區,已完成住房要素提交。#




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本文刊載於舊金山4月23日地產版

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責任編輯:李曜宇

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