美國地產

固定利率漲幅大 可調利率貸款有回歸趨勢

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【大紀元2022年05月11日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)美國買房,如何面對漲幅迅猛的固定利率抵押貸款?在上一次房市泡沫前流行的可調利率抵押貸款(ARM)正在逐漸受到購房者的喜愛,尤其在高房價的大都會區中,例如舊金山、聖荷西更到到歡迎。據統計平均售價越高的城市,買家更願意使用可調利率。

隨著抵押貸款利率的上升,房價繼續以創紀錄的速度上漲,美國的住房負擔能力正在惡化。據CoreLogic的統計,在2020年12月至2022年3月期間,30年期固定利率抵押貸款 (FRM)的平均利率上升了1.49%,而5/1可調利率抵押貸款(ARM)的僅上升了0.4%。

可調利率抵押貸款 曾經廣泛使用

2007年房地產泡沫破滅後,固定利率抵押貸款(FRM)的使用,比可調利率抵押貸款(ARM)更廣泛。ARM在抵押貸款中的原始份額從2005年年中的近45%,下降到2009年年中的2%的低點。從那時起,根據FRM的現行利率,ARM的份額大約在8%和18%之間波動。而且,ARM份額在新冠疫情期間陡降,並在2021年1月達到4%的10年低點。

隨著固定利率從低於3%,上升到今年3月的相對高水平,促使借款人再次考慮使用ARM。CoreLogic的首席經濟學家,阿契納・普拉丹(Archana Pradhan)表示,截至2022年3月,ARM份額占常規單戶抵押貸款發放金額的13%。這個占比是2021年1月時的三倍之多。

普拉丹估計,如果未來幾年FRM的抵押貸款利率繼續上升,則ARM的使用也可能會繼續增加。

房價越高 越青睞使用可調利率抵押貸款

ARM份額因地點和貸款金額而異。與小額貸款的購房者相比,ARM在大額抵押貸款(尤其是巨額貸款)的購房者中更為常見。在2022年3月發起的超過100萬美元的抵押貸款中,ARM占交易量的37%,比2021年3月時增加了7個百分點。

在400,001至100萬美元範圍內的抵押貸款中,ARM份額約為10%,比2021年3月時上升了5個百分點。

在200,001至400,000美元範圍內的抵押貸款中,ARM份額在2022年3月僅為4%,上升了3個百分點。

由於ARM的初始利率低於FRM,因此與FRM相比,購買者在初始付款中每月節省更多,尤其是用於較大的貸款額。

根據CoreLogic的統計,平均房產售價與ARM份額有正相關關係。平均銷售價格較高的大都市,其ARM份額也較高。

例如,加州的聖荷西、舊金山和康涅狄格州的布里奇波特(Bridgeport)都市是2022年(1月和2月)所有常規抵押貸款發放中,平均售價最高和ARM份額最大的地區之一。聖荷西平均銷售房價超過兩百萬美元,ARM份額達到約46%;舊金山平均銷售房價超過250萬美元,ARM份額達到約30%。

儘管ARM的份額隨著固定利率的上升而增加,但仍低於大衰退前的水平。今天的ARM與大衰退前的ARM不同。2007年有60%的ARM是少文件和無文件貸款(low- and no-documentation loans),而FRM的比例為40%。

同樣,2005年有29%的ARM借款人的信用評分低於640,而同期只有13%的FRM。今天,幾乎所有常規貸款,包括ARM和FRM,都需要完整的文件,並且信用評分需高於640分。隨著抵押貸款利息的上升,如果房主或購房者的情況合適,ARM可能是一個不錯的選擇。◇




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本文刊載於舊金山5月7日地產版

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責任編輯:李曜宇

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