【財商天下】被禁足還要買房 韭菜不好當

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【大紀元2022年05月13日訊】最近,中共在加速密集出台房地產紓困政策,5月份幾天的時間裡,就已經有超過18個城市發布了相關「穩樓市」的政策,包括放鬆限購、限售,放寬按揭首付比例等等,為房地產鬆綁。而在3月份以來,中國已經有100多個城市的銀行下調了按揭利率,平均幅度在20到60個基點不等。

那麼在美國加息的情況下,中國減息,資本是否會更加快速地外逃呢?另外,在中共到處「清零」的措施下,民眾們哪都不能去,中共給房地產鬆綁會有用嗎?這些看起來是互相矛盾的政策,中共要如何破解呢,我們今天就來聊聊這些話題。

政策密集出台 鬆綁房地產

最近,中共中央政治局定了個調,要求在「房住不炒」的前提下,各地方可以按照當地實際情況完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求。看來,在中共這兩年的調控下,房地產市場不但降了溫,還徹底涼了,面對毫無生機的房地產現況,現在中共又開始著急了。其實,從今年初到現在,中國已經有將近110個城市,發布了穩樓市的新政策,除了降低首付比例、下調按揭利率之外,還推出了契稅優惠、購房補貼、提高公積金貸款額度等等措施。

而單單在4月份,就有39個省市,一共出台了45次相關的放鬆政策。比如,蘇州、南京、無錫等12個城市放鬆了限購;天津、蘇州、昆明等19個城市放鬆了公積金貸款等等,還有城市放鬆限售、限貸,下調了房地產交易稅費、實行購房補貼等等,可以說,能用的招兒基本都用上了。

同時,企業方面的紓困政策也同步出台。比如,4月份,南京、常德放鬆了預售資金監管;蘭州、常德放鬆了土地拍賣規則。5月9日,揚州也發布了土地出讓的新政策,延長了土地出讓金的繳納時間。

為何此時鬆綁房地產?

那麼,中國房企現在是什麼情況,中共又為什麼現在要急著鬆綁房地產呢?我們先來看看中國房企今年1到4月的銷售業績。

根據克爾瑞和億翰公布的數據,1到4月,中國百強房企實現操盤金額,是1.87萬億人民幣,同比減少了50.1%;另外,實現操盤面積,是1.25億平方米,同比減少了52.17%。

單看4月份的情況,百強房企所實現的操盤金額,是4,306億元,同比減少58.43%;實現操盤面積,接近2,800萬平方米,同比減少了61.21%。

在今年第一季度,只有碧桂園和萬科,這兩家房企的銷售金額達到千億元,而在去年同期時,有五家。銷售額達到百億的公司多少家呢?有46家,比去年同期減少了30家。我們從這些數據來看,基本都是腰斬了。

同時,操盤金額的增速更是糟糕。我們來看今年4月的數據,在前50強房企中,僅有4家實現了同比正增長,超過九成以上都是負增長。再來看看房地產投資的數據,根據中共國家統計局的數據,今年1到3月,中國房地產開發投資達到27,765億元,其中住宅投資是20,761億元,增長0.7%,但是,住宅的銷售面積、以及銷售額,分別比去年同期下降了18.6%和25.6%。

另外,今年一季度,房企的融資、拿地情況也很低迷。根據中指研究院的統計,1到3月百強房企的拿地總額,是2,272億元,拿地規模同比下降59%,而這些拿地的企業,主角兒是國企,有73家是央企或是地方國企,拿地金額占比,達到72.4%。

那麼融資的情況呢?據不完全統計,今年一季度,百強房企的融資規模同比下降53%,特別是2到3月份,境外融資幾乎完全「停滯」。一季度,有大約75%的房企融資規模同比減少,其中有將近四成企業,同比降幅超過了50%。

這是從房企這兒看,現在我們再從地方政府的角度來看一看,一季度各地方土地市場的表現。

根據中指研究院的土地成交數據,今年一季度,全中國的土地出讓金是6,228億元,同比下降52.9%。這些城市中只有北京和福建的土地出讓金,同比增速為正。

此外,低價拿地的現象非常突出,90個城市的土地成交溢價率是零,占比是27.3%,和去年同期相比,上升13.3%。而土地流拍率是11.5%,和去年同期相比,上升了0.8%。

為保房地產 銀行減息

我們通過這些數據,看到了一個非常低迷的房地產市場,而中共要想保住房價,就不能加息,不能增加房屋的按揭成本,於是,也就形成了中國減息、美國加息的情況,相應的後果就是,造成資本流向美國,而人民幣匯率也保不住。

相信大家都注意到了,最近人民幣的匯率確實出現了下跌趨勢,這說明在中共嚴厲的監管下,資金仍在逃離中國,外匯市場上賣出人民幣的交易多,就會造成價格下跌。

那麼,相信接下來,中共的監管部門可能會加大力度防止資本外逃,以保住匯率。也說不定以後,人民幣將不能在境內換成美元,再轉帳到國外了,或許會形成資本貨幣的內循環。

鬆綁會救房地產?

那麼,中共這幾個月密集推出的各種救市政策,是否能救了中國的房地產呢?我們看看「五一」期間的情況,從克而瑞監測的成交數據來看,50個重點監測城市,累計成交了44.75萬平方米,同比下降80%。而每天的平均成交量,和4月份比較下降了75%,市場整體,仍然延續了下行趨勢。

中指研究院監測的數據,也反映了類似的趨勢。數據顯示,在今年「五一」假期,13個典型城市商品住宅的銷量,是30.8萬平方米,同比下降65.9%。其中,武漢、蘇州、溫州等二線城市的成交量,同比下降幅度,都超過了50%。

也就是說,儘管中共頻繁推出支持性政策,但是,中國房地產市場,目前並沒有什麼起色。

當然,造成中國房地產市場萎靡不振的一大原因,就是「疫情」因素了,確切的說,應該是中共嚴苛的封控措施,衝擊到了民眾生活的方方面面。這之外,中國老百姓的可支配收入劇烈下跌,失業率高企、收入減少,都是造成房市低迷的原因。

根據中共國家統計局的數據,3月份的全國個人所得稅收入,同比暴降了51.3%,而在2009年全球金融危機時的3月份,下降的幅度也只是16%。同時,和2020年、2021年相比,也是反差極大,這兩個年份3月份的個人所得稅,複合同比增長率是16.3%。

值得注意的是,中國的全國個稅收入,有大約80%左右是來自於服務業,其中很大一部分,又是來自於服務業中的個體商戶。然而,3月份的中國,到處都在封控,從3月份的個稅暴降的情況來看,服務業,尤其是個體商戶們的經營,受到了嚴重衝擊。

野村證券的一份統計數據顯示,截至4月11日,中國已有45個城市實施了全區域或是部分封控措施。這45個城市的人口規模,達到了3.73億,大約占到了全中國人口的26.4%,所達到的年度GDP體量,大約是46萬億元,占到中國GDP的40.3%。

這種封控規模,如果還想要保持市場的活力,只能是癡人說夢了。所以,無計可施的中共官員們,現在又打起了農民工的主意。

縣城城鎮化 要農民工買單?

5月6日,中共印發了一個關於「城鎮化建設的意見」,稱要推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,並稱在2025年,要讓常住人口城鎮化率達到65%。

根據陸媒的數據,目前中國有1,866個縣城,2.93億農民工。在4月份的時候,中國高端金融智庫——中國金融四十人論壇,曾發布了一個《構建房地產新模式》的報告,裡面將這些農民工稱為「新市民」,並且提出了一個「面向新市民的都市圈建設方案」。

方案中建議:給長期在城市工作的打工者發放「長期工作簽證」;允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地;為新市民提供合作建房、並且免稅,但是,前提是這一類房屋只能出售給新市民等等。

但是,農民工能買得起城市的住房嗎?

據國家統計局數據,從2016年到2018年,3年時間購買住房的進城農民工比例,從17.8%增長到了19%。但是,租賃仍然是主流,占比超過了六成。到了2018年,購買保障性住房和租賃公租房的農民工,也不到3%。然後,從2019年開始,中共官方就再沒有披露過相關的數據。

就連中共銀保監會的主席郭樹清也質疑,這些農民工沒有確定的工作,有的是個體工商戶,有的是農民工,這些人到銀行申請貸款都有困難。另外,中國建設銀行董事長田國立也提到,今後房價再怎麼降,也很難真正解決工薪階層的住房問題,特別是那些沒有積蓄、進城務工的新市民。

換句話說,中共即使放開了戶籍制度,也不一定能夠促進消費,因為這取決於新市民的消費能力。如果農民工的收入得不到提高,自然就沒有能力消費,即使擁有城市戶口,也不會有什麼改變。

要想擴大消費,關鍵是要保持收入與經濟同步增長,增加勞動報酬,提高居民的人均可支配收入占社會總體可支配收入的比重,但是,這也意味著,要相應降低政府和企業的收入比重。而中共政府顯然沒有這樣做的動力,這是造成居民收入增長慢,以及中國貧富懸殊的根本原因。

此外,還有一點,就是中共一旦實施了這種針對「新市民」的政策,顯然又在目前的城市戶口和農村戶口之間,製造出了一個新的被隔裂的群體。

大家看到,中共嚴厲的「清零」政策,已經讓很多人失業,供不起按揭,而且出現了大批銀主盤。所以,中共在堅持「清零」不放鬆的情況下,現在要給房地產鬆鬆綁,也不過像是在中國房地產市場搞的一場「維穩」,給企業和民眾這些「韭菜們」,留個喘息的機會,目的是將來好繼續有「韭菜」割。就像有人所調侃的,現在敢於買房的人是真正的勇士,但這些勇士的最後結局,可能要變成烈士。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:陳思雨
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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