【大纪元2022年05月13日讯】最近，中共在加速密集出台房地产纾困政策，5月份几天的时间里，就已经有超过18个城市发布了相关“稳楼市”的政策，包括放松限购、限售，放宽按揭首付比例等等，为房地产松绑。而在3月份以来，中国已经有100多个城市的银行下调了按揭利率，平均幅度在20到60个基点不等。
那么在美国加息的情况下，中国减息，资本是否会更加快速地外逃呢？另外，在中共到处“清零”的措施下，民众们哪都不能去，中共给房地产的松绑会有用吗？这些看起来是互相矛盾的政策，中共要如何破解呢，我们今天就来聊聊这些话题。
政策密集出台 松绑房地产
最近，中共中央政治局定了个调，要求在“房住不炒”的前提下，各地方可以按照当地实际情况完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。看来，在中共这两年的调控下，房地产市场不但降了温，还彻底凉了，面对毫无生机的房地产现况，现在中共又开始着急了。其实，从今年初到现在，中国已经有将近110个城市，发布了稳楼市的新政策，除了降低首付比例、下调按揭利率之外，还推出了契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款额度等等措施。
而单单在4月份，就有39个省市，一共出台了45次相关的放松政策。比如，苏州、南京、无锡等12个城市放松了限购；天津、苏州、昆明等19个城市放松了公积金贷款等等，还有城市放松限售、限贷，下调了房地产交易税费、实行购房补贴等等，可以说，能用的招儿基本都用上了。
同时，企业方面的纾困政策也同步出台。比如，4月份，南京、常德放松了预售资金监管；兰州、常德放松了土地拍卖规则。5月9日，扬州也发布了土地出让的新政策，延长了土地出让金的缴纳时间。
为何此时松绑房地产？
那么，中国房企现在是什么情况，中共又为什么现在要急着松绑房地产呢？我们先来看看中国房企今年1到4月的销售业绩。
根据克尔瑞和亿翰公布的数据，1到4月，中国百强房企实现操盘金额，是1.87万亿人民币，同比减少了50.1%；另外，实现操盘面积，是1.25亿平方米，同比减少了52.17%。
单看4月份的情况，百强房企所实现的操盘金额，是4,306亿元，同比减少58.43%；实现操盘面积，接近2,800万平方米，同比减少了61.21%。
在今年第一季度，只有碧桂园和万科，这两家房企的销售金额达到千亿元，而在去年同期时，有五家。销售额达到百亿的公司多少家呢？有46家，比去年同期减少了30家。我们从这些数据来看，基本都是腰斩了。
同时，操盘金额的增速更是糟糕。我们来看今年4月的数据，在前50强房企中，仅有4家实现了同比正增长，超过九成以上都是负增长。再来看看房地产投资的数据，根据中共国家统计局的数据，今年1到3月，中国房地产开发投资达到27,765亿元，其中住宅投资是20,761亿元，增长0.7%，但是，住宅的销售面积、以及销售额，分别比去年同期下降了18.6%和25.6%。
另外，今年一季度，房企的融资、拿地情况也很低迷。根据中指研究院的统计，1到3月百强房企的拿地总额，是2,272亿元，拿地规模同比下降59%，而这些拿地的企业，主角儿是国企，有73家是央企或是地方国企，拿地金额占比，达到72.4%。
那么融资的情况呢？据不完全统计，今年一季度，百强房企的融资规模同比下降53%，特别是2到3月份，境外融资几乎完全“停滞”。一季度，有大约75%的房企融资规模同比减少，其中有将近四成企业，同比降幅超过了50%。
这是从房企这儿看，现在我们再从地方政府的角度来看一看，一季度各地方土地市场的表现。
根据中指研究院的土地成交数据，今年一季度，全中国的土地出让金是6,228亿元，同比下降52.9%。这些城市中只有北京和福建的土地出让金，同比增速为正。
此外，低价拿地的现象非常突出，90个城市的土地成交溢价率是零，占比是27.3%，和去年同期相比，上升13.3%。而土地流拍率是11.5%，和去年同期相比，上升了0.8%。
为保房地产 银行减息
我们通过这些数据，看到了一个非常低迷的房地产市场，而中共要想保住房价，就不能加息，不能增加房屋的按揭成本，于是，也就形成了中国减息、美国加息的情况，相应的后果就是，造成资本流向美国，而人民币汇率也保不住。
相信大家都注意到了，最近人民币的汇率确实出现了下跌趋势，这说明在中共严厉的监管下，资金仍在逃离中国，外汇市场上卖出人民币的交易多，就会造成价格下跌。
那么，相信接下来，中共的监管部门可能会加大力度防止资本外逃，以保住汇率。也说不定以后，人民币将不能在境内换成美元，再转账到国外了，或许会形成资本货币的内循环。
松绑会救房地产？
那么，中共这几个月密集推出的各种救市政策，是否能救了中国的房地产呢？我们看看“五一”期间的情况，从克而瑞监测的成交数据来看，50个重点监测城市，累计成交了44.75万平方米，同比下降80%。而每天的平均成交量，和4月份比较下降了75%，市场整体，仍然延续了下行趋势。
中指研究院监测的数据，也反映了类似的趋势。数据显示，在今年“五一”假期，13个典型城市商品住宅的销量，是30.8万平方米，同比下降65.9%。其中，武汉、苏州、温州等二线城市的成交量，同比下降幅度，都超过了50%。
也就是说，尽管中共频繁推出支持性政策，但是，中国房地产市场，目前并没有什么起色。
当然，造成中国房地产市场萎靡不振的一大原因，就是“疫情”因素了，确切的说，应该是中共严苛的封控措施，冲击到了民众生活的方方面面。这之外，中国老百姓的可支配收入剧烈下跌，失业率高企、收入减少，都是造成房市低迷的原因。
根据中共国家统计局的数据，3月份的全国个人所得税收入，同比暴降了51.3%，而在2009年全球金融危机时的3月份，下降的幅度也只是16%。同时，和2020年、2021年相比，也是反差极大，这两个年份3月份的个人所得税，复合同比增长率是16.3%。
值得注意的是，中国的全国个税收入，有大约80%左右是来自于服务业，其中很大一部分，又是来自于服务业中的个体商户。然而，3月份的中国，到处都在封控，从3月份的个税暴降的情况来看，服务业，尤其是个体商户们的经营，受到了严重冲击。
野村证券的一份统计数据显示，截至4月11日，中国已有45个城市实施了全区域或是部分封控措施。这45个城市的人口规模，达到了3.73亿，大约占到了全中国人口的26.4%，所达到的年度GDP体量，大约是46万亿元，占到中国GDP的40.3%。
这种封控规模，如果还想要保持市场的活力，只能是痴人说梦了。所以，无计可施的中共官员们，现在又打起了农民工的主意。
县城城镇化 要农民工买单？
5月6日，中共印发了一个关于“城镇化建设的意见”，称要推进以县城为重要载体的城镇化建设，并称在2025年，要让常住人口城镇化率达到65%。
根据陆媒的数据，目前中国有1,866个县城，2.93亿农民工。在4月份的时候，中国高端金融智库——中国金融四十人论坛，曾发布了一个《构建房地产新模式》的报告，里面将这些农民工称为“新市民”，并且提出了一个“面向新市民的都市圈建设方案”。
方案中建议：给长期在城市工作的打工者发放“长期工作签证”；允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地；为新市民提供合作建房、并且免税，但是，前提是这一类房屋只能出售给新市民等等。
但是，农民工能买得起城市的住房吗？
据国家统计局数据，从2016年到2018年，3年时间购买住房的进城农民工比例，从17.8%增长到了19%。但是，租赁仍然是主流，占比超过了六成。到了2018年，购买保障性住房和租赁公租房的农民工，也不到3%。然后，从2019年开始，中共官方就再没有披露过相关的数据。
就连中共银保监会的主席郭树清也质疑，这些农民工没有确定的工作，有的是个体工商户，有的是农民工，这些人到银行申请贷款都有困难。另外，中国建设银行董事长田国立也提到，今后房价再怎么降，也很难真正解决工薪阶层的住房问题，特别是那些没有积蓄、进城务工的新市民。
换句话说，中共即使放开了户籍制度，也不一定能够促进消费，因为这取决于新市民的消费能力。如果农民工的收入得不到提高，自然就没有能力消费，即使拥有城市户口，也不会有什么改变。
要想扩大消费，关键是要保持收入与经济同步增长，增加劳动报酬，提高居民的人均可支配收入占社会总体可支配收入的比重，但是，这也意味着，要相应降低政府和企业的收入比重。而中共政府显然没有这样做的动力，这是造成居民收入增长慢，以及中国贫富悬殊的根本原因。
此外，还有一点，就是中共一旦实施了这种针对“新市民”的政策，显然又在目前的城市户口和农村户口之间，制造出了一个新的被隔裂的群体。
大家看到，中共严厉的“清零”政策，已经让很多人失业，供不起按揭，而且出现了大批银主盘。所以，中共在坚持“清零”不放松的情况下，现在要给房地产松松绑，也不过像是在中国房地产市场搞的一场“维稳”，给企业和民众这些“韭菜们”，留个喘息的机会，目的是将来好继续有“韭菜”割。就像有人所调侃的，现在敢于买房的人是真正的勇士，但这些勇士的最后结局，可能要变成烈士。
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撰文：陈思雨
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