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申報主要住宅增值稅豁免?弄清定義很關鍵

住宅增值稅是加拿大《個稅法》(ITA)中最容易被誤解,也最複雜微妙。(Shutterstock)
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【大紀元2023年12月20日】(大紀元記者李平多倫多報導)很早以前,加拿大人是不用交資本增值稅的。1972年1月1日,當時的老特魯多領導的自由黨政府進行重大稅改,開始收增值稅,50%增值部分計入應稅收入。1980年底老特魯多第二個任期內,2/3的增值部分計入應稅收入,到1990年初進一步增至3/4,到2000年初在保守黨政府領導下,又回調至50%,此後一直保持不變。

為鼓勵加拿大人買房,避免對人們的最重要資產收稅,1972年政府推出主要住宅增值稅豁免。主要住宅增值稅豁免,只要住宅符合納稅人主要住宅條件,基本上住宅本身及其相連土地任何資本增益,都享受增值稅豁免。

後來增值稅豁免有些微小變動,但基本結構幾乎沒變。但實際上,增值稅是加拿大《個稅法》(ITA)中最容易被誤解,也最複雜微妙。

1980年代末,亞省有朋友買房住很短一段時間,然後掛牌出售,3年期間搬進搬出,共出售了11套房屋,但都認為是主要住宅,享受增值稅豁免,因此均未報稅。當時的加拿大稅局(CRA)規定,主要住宅出售增值部分無需報稅。

朋友這些房子交易真的全部享受增值豁免嗎?仔細分析一下《個稅法》中主要住宅定義,就會發現主要住宅定義其實非常複雜。住宅是否構成主要住宅,有以下幾大要素。

主要住宅增值稅豁免很複雜

自有,在某些情況下,屋主本人、配偶、同居伴侶或其他親人常住居所。定義沒對常住進行準確說明,但絕對不是一天。上述這種情況,屋主在短時間內頻繁賣出買進,很難說構成主要住宅,因此短時間內賣出買進的炒房者,絕對無法享受住宅增值稅豁免。這種房子,不能說是資本房產,嚴格來說,應該作囤積房產,不符合增值稅豁免。

去年年初,渥京出台一項極其愚蠢的炒房稅,即房產購入1年內出售產生的所有增值部分(屋主某些特定生活變故除外),視為全額納稅收入,而非增值收入。這個稅項,不僅重複,而且荒謬,應廢除。

1981年以後,夫妻或事實夫妻應共享主要住宅增值豁免,此前個人均可獨自申請增值稅豁免。在朋友的案例中,不存在這一問題。

住宅本身及相連土地不得超過半公頃,除非用於住宅使用和享受等必要目的,車道、網球場等不包括在其中。通常情況下,法院會考慮市政府最小細分地塊面積,這種最小細分地塊面積構成「必要」條件。同樣,在朋友的案例中,不存在這個問題,這是因為朋友購買和出售的城市房屋地塊面積遠小於半公頃。

2016年稅局開始要求報稅時必須申報主要住宅出售和增值稅豁免。主要住宅增值稅豁免申報金額無上限,符合資格的,豁免金額可在1元至1,000萬元之間,都有可能。具體金額是多少,很顯然取決於主要住宅出售實際增值部分。

這種做法公平嗎?很難說。國會議員們可曾想到,溫哥華和多倫多有多少人申請了成百上千萬的增值稅豁免?

稅局有必要設置增值稅豁免申報金額上限嗎?也很難說。但倒騰房子時,千萬要搞清規定,確保賣出買進的房屋千真萬確地屬享受增值稅豁免條件。◇

責任編輯:文芳

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