美國地產熱點

分析2024美國房市(下集):機會與危機

利率最新概況、房租漲跌、舊金山豪宅遭砍半價

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【大紀元2023年12月09日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)上一集的文章中,分析了美國經濟、抵押貸款利率的走勢、房價的預測,還有市場供給面的趨勢。今天下集,我還是得來說說利率,經過一個星期之後,又出現一些有利於買家的變化,所以這段期間有想要買房的朋友都要特別留意了!

抵押貸款利率最新表現

上一集我用了很長的一部分來分析通脹和利率的一些關係,還有未來一年可能的走向。大家如果沒有忘記,上一次我們談到抵押貸款利率總體來說會往下走,但是它可能會維持在一定的高度,或許30年固定利率會在5%到6%之間徘徊。

本週我們可以看到最新的30年固定利率表現,又下降了,如果看「抵押貸款每日新聞」的數據,12月6日的表現是7.04%,比一天前、一週前或一個月前都是下降的。11月30日,房地美的數據是7.22%,12月7日已經降到7.03%。2023年結束之前,我們很有希望再次看到六開頭的利率。

不過,如果想要回到百分之三的利率,短時間大家可能不能抱有太大的期望。根據凱投宏觀(Capital Economics)的預測,到2025年底,利率不會跌至6%以下。上一集中,我也提到兩個機構的預測,儘管各方預測的利率區間不相同,但確實都維持在六以上,最低可能會下探到五。話雖然這麼說,不過,這幾年局勢難料,誰都說不準會發生什麼事,只能是提供給大家作為一個參考吧!

2024美國房市解析(下集):利率再次下跌!2024有可能5%嗎?!|房租漲幅|舊金山豪宅遭砍半價|2024熱門房市【美國地產熱點】12/07/2023 乾淨世界獨家內容

2024美國房租表現

接著,我們來談談2024年的租房租金趨勢。在過去幾年,不僅房價很高,租金價格也一直上漲,因為房價太貴,很多年輕人只好選擇繼續租房,但是在有限的租房供給之下,2022年的房租經歷了兩位數的漲幅,甚至還要搶租!到了2023年,在建築商提供更多的多戶型住宅之後,全美租金只溫和上漲了一些。

2023年第三季,多戶型單位的年率估計是38.5萬套,租房空置率是6.6%,已經非常接近疫情之前的平均值7.2%。這代表租房市場上的供給量在超過需求量。不過,要注意的是,但在絕大多數的市場上,預計租房還是會比買房更加便宜,更加經濟,所以年輕人趨向租房的意願會更大。

據目前幾個統計都指出,許多千禧世代已經過了首次購屋的年齡,而越來越多的Z世代會在租房市場上待更久的時間,Redfin的統計,有近五分之一的千禧世代認為他們永遠不會擁有自己的房子;近半數的受訪者都認為房價太貴,無法拿出首付款。對某些人來說,租房不是一種選擇,而是一種無奈,買不起房那怎麼辦呢,當然只能繼續租房子了!

總體來說,Realtor.com預期2023年,全美租金價格會小幅上漲0.2%,但是2024年他們預測會下跌0.2%,等於差不多維持在2022年的水平。不過Redfin預計,供應還是無法滿足需求,明年大空間的租賃單位的價格將會攀升,小型的單位租金的價格將面臨下行壓力,因為小單位的出租數量較多。由於,自2019年以來,建築商一直專注於建造較小的公寓單元,所以供需之間的關係,確實是非常重要。

2024賣房好時機?

再來,我們談談明年是不是賣房的好時機?大家可能都知道,現在絕大多數的屋主所擁有的抵押貸款利率,都低於現在市場上的利率,所以就產生所謂的鎖定效應,導致大量屋主們不願意上市房屋,他們要鎖住他們持有的低利率,直到利率下降。

另外一方面來看,到2024年,二手房賣家可能會面臨更多來自建築商的競爭。由於建築商在繼續維持建造新房,並且提供優惠的買房條件或者進行價格的調整。所以,我們發現現在上市的房屋中,也有越來越多的賣家願意降低價格。現在不管在哪個房地產在線平台,都可以發現新上市房增加了!其實這是一個挺奇妙的現象,畢竟現在是年末的節日季節,傳統上市房地產市場的淡季,但是怎麼會突然增加上市房呢?

一方面,賣家對高利率可能會下降更多的期望,感到很渺小了,再低可能也不過就是6%,也只好接受這樣的事實;另外,2023年的房市交易量幾乎被凍結了,少數賣家只好被迫降價,看到這樣的情況,其他的賣家就希望趕在價格進一步下跌之前,趕快上市房產。

我們可以看到Redfin在12月3日四週以來的統計,新上市房同比增加7.1%,增加六萬一千多套房產上市,增加最多的是佛羅里達的奧蘭多、加州的聖荷西、亞利桑那的鳳凰城、佛州的西棕櫚灘,還有休士頓等地。

12月3日四週以來的降價比例有5.5%,比去年多出0.3%,不過比例隨著越來越接近年底,會一直減少,直到來年的一月才會漸漸增加。這對買家是一個好消息,利率在每週減少,加上房價的讓步,會減輕沈重的負擔能力。

筆者會建議有意願購買的買家,可以和近期的高點進行比較,而不是與很久以前的低點進行比較。因為想要住房成本很快大幅下降,是不太現實的事情,這樣只會讓自己越來越痛苦,而且可能會再次錯過買房的時機點。

舊金山豪宅售價攔腰砍!

對於,潛在的賣家而言,在掛牌出售房屋之前,需要考慮當地市場上新建房屋的情況,看看它們的定價區間、優惠方案,然後擬訂一個適當的上市價格。不過,不同的價位的房產,調整的幅度也差異很大。

我們來舉一個非常極端的例子,在舊金山的豪宅區——俄羅斯山,一棟六層樓的房屋,地址是2626 Larkin Street,這個豪宅有4間臥室,8間衛浴、可以停放5輛車子和一間專屬客房。

這樣的房產簡直是豪華得不得了,可以是你知道嗎,在2020年的一月,它以兩千萬美元的價格賣出之後,去年2022年十月再次上市,只開出略低於兩千萬的價格,更讓人料想不到的是,在接下來的一年裡,賣方連降三次價格,終於在今年十一月以999萬的價格賣出去了!人家說「生不逢時」,我說這個豪宅是「賣不逢時」,在舊金山名聲最不好的時候出售房產,尤其在舊金山富豪紛紛逃離之際。

2024十大熱門美國房市

最後,我們來瞧瞧Realtor.com預測的,2024年可能最熱門的房地產市場。這些熱門市場的房價會比全美多數地區的房價,更加堅實穩固。讓人有點意外的是,很多加州的城市回歸了,這些高昂的房價導致金州房地產市場,經歷了艱難的一年,如今前十名最熱門市場中,有5個位於加州,其餘的位於東岸和中西部地區。

首先第一個最熱門的就是俄亥俄州的托萊多(Toledo),十一月的房價上市中位數只有20萬美元,預測未來一年房價將上漲8%左右,銷售量將增加14%。主要還是因為它的房價仍然非常低,這對過去兩三年來一直在尋求低房價的購房者,有非常大的吸引力。

第二熱門的是加州的奧克斯納德(Oxnard),十一月的房價上市中位數是一百萬美元左右,但未來一年還有3.3%的漲幅,房屋銷售也可能大幅增加。原因是這裡僅距離洛杉磯僅一小時車程,但房價低了十幾萬美元,而且這裡有夢幻的海景、海灘,雖然房價不便宜,但市面上有不少牧場式的房產,或是有可以鄰近水域享受生活的住宅。

第三名是紐約州的羅徹斯特(Rochester)十一月的房價上市中位數是239,000美元,2024年預計還有10%的漲幅,銷量也可能有6%的增加。由於該地區房價低廉,且位於紐約州北部,可以享受加拿大邊境的安大略湖的風光,所以羅徹斯特一直是熱門房市的名單之一。當地市場以獨立房為主,但買家也可以找到聯排別墅和新房建設。

接下來的城市,因為篇幅有限,我就不一一介紹,名單還有加州的聖地牙哥、河濱市(Riverside)、貝克斯菲爾德(Bakersfield),還有麻州的斯普林菲爾德(Springfield)和伍斯特(Worcester),第九是密西根州的大急流城(Grand Rapids),最後是洛杉磯。洛杉磯因為供應量十分有限,當地的房地產經紀預估,一但利率繼續下降,更多買家會湧入市場,又會演變成競購戰的局面。◇

責任編輯:李曜宇

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